物件を安く購入して家賃収入を得る方法

不動産投資で利益を上げるためには、出来るだけ物件を安く購入することが必要だ。

物件が安く購入できれば、少々汚かったり周りに迷惑を掛けるような入居者がいるような、「ワケありの物件」でも問題はない。

極端な話のように聞こえるかもしれないが、立地も良く綺麗な物件なんかよりも、訳ありだが極端に安い物件の方が不動産投資には適している。

家賃収入は、汚い物件からでも綺麗な物件からでも、同じように入ってくるからだ。

不動産会社は、

「外装が綺麗なタイル張りです」

「内装もデザイナーズ風で凝っている物件です」

というような営業トークで、利回り7%程度の物件を積極的に勧めて来る。

このような物件は、入居者属性も良く満室になっていることも多い。

しかし、肝心な物件価格が高いので、これらのメリットは全て帳消しになる。

綺麗、満室、駅近、築浅などのメリットが100個あるよりも、「値段が安い」という1つのメリットの方が重要なのだ。

利回りが高く、価格が相場より安い物件であれば、少々想定外のことが発生しても家賃収入で吸収出来る。

結局のところ、安く買えればそれでOKなのだ。

しかし、最初から安い価格で売り出しているような物件は稀だ。

そのような物件は、もっと上流の業者間の取引でなくなってしまうことも多い。業者が買い取った後、我々のようなエンドに再販するのだ。

再販時には、既に並の価格の物件になってしまっている。

では、安く買うにはどうすれば良いかと言うと、指値が通る物件を探すということになる。

出ている物件全てに闇雲な指値をすると仲介会社に嫌われるので、値段交渉が出来そうかの目星を付けて、価格交渉をするのだ。

指値が通る物件の主な特徴について解説しよう。

値付けが高すぎる物件

販売を開始してから2,3か月経っても反響が全然ない物件がある。その物件のオーナーは、値付けが高すぎたことをこの段階で理解することになる。

仲介会社もオーナーの気が変わって売り止めになるとこれまでの苦労が水の泡となってしまう。値下げをして媒介契約を延長したいと考えるだろう。

そのタイミングで仲介会社を味方につけて指値を行えば、金額交渉が出来る可能性がある。

汚い物件

汚くて見向きもされない物件もねらい目だ。

このような物件の多くは入居率が50%を切っており、大家の怠慢により内装のリフォームが全く施されていない場合がほとんどだ。

一見して後ずさりしてしまうほど汚くても、多少のお金をかけて綺麗にすれば良い物件に生まれ変わる可能性がある。

戦える物件に変わるために大体いくらぐらい必要かというと、平米数×1万円~1.25万円が目安となる。

クロスもフローリングもかなり汚れている20㎡の単身用の部屋であれば、20万円~25万円ぐらい掛ければかなり見違えるようになるだろう。

60㎡のファミリーの場合は、50万円程度が目安になる。これ以上かかることは稀だ。

リフォーム費用の概算を出し、それを上回る指値が出来るのであればお買い得な物件となる可能性がある。

任意売却物件

破産などにより任売となってしまった、またはその直前まで行ってしまったオーナーが所有している物件は、安く買える可能性がある。

何故かと言うと、オーナーはいくらで売れても自分の手元にお金が残るわけではないので、高く売ることに興味がないからだ。

このような物件は、売買契約の内容とは別にオーナーにメリットのある付帯条件(心付け)を提示すると、円滑に売買が進む場合が多くある。

相続物件

相続が発生し、一旦兄弟で共同名義の不動産を所有することになったが、売却して現金化することになった物件なども、大幅な指値が通る場合がある。

相続時に兄弟間などで揉めることは良くあり、早急に相続不動産を売却して精算したいと考えるケースだ。

とにかく早く売却したいと考える場合もあり、そのような状況においては指値が通る可能性が出て来る。

上記のような要因により不動産を安く買えるケースは、ネットなどに掲載している公開情報の中にある。

ポイントは、売主がどのような状況にあるかを、如何に正確に把握出来るかどうかだ。

売主の属性や保有不動産数などを仲介会社経由でヒアリングし、指値が通る可能性がないかどうかを確認しよう。

いずれの場合においても、より安く買いたいという情熱を強く持ち、少しでも売り手より強い立場になることの努力をする必要がある。

そのことを意識しながら仲介業者を味方につけることが出来れば、物件を安く買える可能性は高まるだろう。

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