ホテル・旅館・駐車場への不動産投資

物件を探していると変わった投資対象に出会うことがある。

マンスリーホテル、駐車場などは良くあるが、ラブホテル、風俗ビル、旅館、トランクルームなどもたまに見かける。

これらを検討する際に気を付けるべきポイントについてお伝えしたいと思う。

ホテル、風俗ビル、旅館などは収益性が高い

これらの物件が何故目を引くのかと言うと、利回りが非常に高い場合が多いからだ。

ホテルや旅館であれば、表面利回りは20%以上が当たり前だ。

トランクルームや駐車場は利回りは低いが、管理費用が少ない金額しか掛からないので手残りは多くなる可能性がある。

検討する際の基本的なポイントは普通のレジデンスと変わらない。

・需要は見込めるのか

・融資は付くのか

が重要だ。

基本的には、アパート・マンションと検討基準が同じだと言うことになる。それに加えてホテルや旅館は経費総額の計算が必要だ。

従業員を雇う必要があるとすると、そのための管理が必要になるかもしれない。

これを保有するには大変な手間が掛かる。初心者や会社員が副業として取り組むには、かなり難しい投資だろう。

私が検討して断念した例だが、三重県の保養地にある旅館を5,000万円で買わないかという話を持ち掛けられて、真剣に考えたことがあった。

前年度の利回りは20%を超えていたが、当然ながら宿泊者は季節により大きく変動する。また、土地と建物の面積がかなり広いため、固定資産税が異常に高い金額になっていた点も気になった。

それでも収支が回る案件だったので検討を続けていたが、現オーナーの社員の話を聞いて結局取りやめた。そのオーナーは法人で不動産会社だ。

この会社は旅館を遠方管理を行っていたわけだが、毎日の入金確認をして、2週間に1度現地に行き状況を確認したりということをやっていたらしく、とても労力が掛かっている印象だった。

面白そうな案件ではあったが、不動産投資が労働になってしまっては全く意味がない。

このように自分が動かなくてはならないような案件は、基本的には見送った方が良いだろう。

駐車場案件は安定して収入を得られる可能性があるが、利回りが低い場合が多い。また土地単体の市場価値と比較して、割安なものが少ないのが実態だ。

機械式で沢山の車を収納できる場合は利回りが高いケースもあるが、その場合はメンテナンス費用がどれほど掛かるのかの確認が必要だろう。

定期的に故障が起きることを前提に収支計算を行い、やや厳し目に考えておくべきだろう。

ラブホテルは融資が付きにくい

ラブホテルは安定した投資先だとみなされることもあり、ファンドが組成されている例もある。しかしながら融資面で厳しい場合が多く、都銀・地銀は全てNGだ。

信金・信組なら可能性はあるが、基本的に金融機関からは嫌がられる種類のビジネスだ。

買えたとしても、今後の取引が難しくなるかもしれない。(ただし回避する方法はある。)

風俗ビルも同様だ。キャバクラや性サービスがテナントとして入っている建物を金融機関は好まない。

入居テナントは隠すことが不可能なため、特別に懇意にしている金融機関がないのであれば最初から諦めた方が無難だ。

これらの商業ビルやホテル・旅館は、基本的に現金で買うことを前提にした方が良いだろう。

投資として最初から取り組むのはハードルが高すぎるので、ある程度本業の基盤がしっかりとしている経営者や、物件を複数持っていて家賃収入も数億円を超えている人が検討するべき物件だと言える。

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