不動産投資ではなぜ金融機関から借金をする必要があるのか?

2019年02月28日201

収益物件を購入する際には、たとえ現金があったとしても借金をして融資を受けて買うことをお勧めしている。

融資の割合も物件価格の5割や6割ではなく、少なくとも9割以上は金融機関から借金をして買ったほうが良いと言える。

その理由は、融資を使うと資金効率が格段に良くなるからである。

不動産なら少ない自己資金で多くの資金を動かせる

不動産を一つのアセット(投資対象)として考えた場合、株、債券、為替、金など他の資産と比べて、特段優位な点があるわけではない。

1980年代後半のバブル期には「土地神話」があり、「国土の狭い日本は利用できる土地が限られるので、土地の価格は永遠に上がり続ける」というような説がまことしやかに語られていたが、それが間違いであったことは、その後長らく続いた景気後退期における不動産市場の顚末を見れば明らかである。

しかしながら、今現在も不動産は株や金などと比べて明らかに優位な環境の中で投資することが可能だと私は考えている。

不動産は融資で借金の力を使って購入することにより、少ない自己資金で多くの資金を動かすことが可能だからである。

最初に資金をたくさん入れないほうが投資効率が良い

では、なぜ融資割合を高くしたほうが良いのかについて具体的に説明しよう。

自己資金400万円で5,000万円の物件を買ったする。物件を購入するのには不動産会社に払う仲介手数料や税金などの諸経費が物件価格の7%程度(350万円)必要なので、物件価格とほぼ同じ額の融資を受ける「フルローン」を金融機関から引き出さないと、400万円の自己資金でこの5,000万円の物件を買うことはできない。

一方、同じ物件を購入するのに、自己資金が2,000万円あり、頭金を1,000万円入れた場合を先の例と比べてみよう。

固都税・管理費は家賃の20%、空室控除は家賃の15%で計算している。注目すべきなのは、自己資金の回収期間である。

頭金を1,000万円入れたケースでは、頭金なしの場合と比べて返済金額は短くなっているが、資金(頭金)の回収期間は2倍以上になっている。

この例のように頭金を1,000万円も入れてしまうと、同じように次の物件を買おうとしても8年以上も待たなくてはならなくなる。

これでも自己資金に対する利回りは12%以上(166万円÷1,350万円)になるので、一般的な投資として考えると決して悪い水準ではない。

しかし頭金ゼロ(諸経費350万円のみ負担)の場合は、自己資金に対する投資利回りは30%近く(102万円÷350万円)にもなる。このやり方であれば、3~4年ごとに自己資金が回収できるので、次々と物件を買い増すことができるようになる。

そうなると、頭金を1,000万円入れた場合と比べて、さらに投資効率の差が広がることになるのだ。

格差が広がっていると言われている昨今でも、高額な収益物件を現金で購入するような人は日本国内では少数である。

その代わり、不動産に積極的に融資する金融機関は数多くあり、収益物件への融資件数全体からすると数は少ないがフルローンも出ている。

優良物件を探して融資打診をトライし続ければ、資産を持たない人でも融資を受けて優良物件を購入できる可能性は十分あるので、融資による借金を許容する金融機関が多い今の状況は、収益物件を買うには適した環境だと言える。


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