不動産投資で融資を引くために使える2つのテクニック
融資の申込みをした金融機関での審査の結果、不動産投資の融資が受けられないという場合もあるが、その時は原因をしっかり分析しよう。
物件自体が融資申込先の基準に合わないからというケースも考えられるだろう。
しかし自分の属性が足りなかったり、持込書類の作成方法などが原因と思われる場合もある。
そういった場合に不動産投資で融資を引くためにはどう対処したらいいのか、対応に使えるテクニックなどはあるのか、以下で詳しく見ていくことにしよう。
目次
金融機関が融資を出さなかった理由は何かを考える
まずは、なぜ金融機関から融資を断られたのかを分析してみよう。
実際のところ、融資が受けられなかった場合に金融機関の担当者に理由を聞いても答えてくれる事はほとんどない。
しかし個人の不動産投資家、いわゆる「大家さん」向けのアパートローンであれば定型的な審査なので原因の推定が比較的簡単だ。
アパートローンは個人の属性、すなわち保有資産、年収、勤務先や勤続年数が審査対象になっているからだ。
だが改善のためには年収を上げて属性を良くするなど、かなり長期間にわたる対策が必要となる。
よって対策として使えるテクニックは乏しいだろう。
一方、事業性の融資である「プロパーローン」は個別審査であるため原因が特定しづらくなっている。
そしてプロパーローンで融資が下りない理由として考えられる原因と対策においては、短期間で対策が取れるものに関してはテクニック的な対応が可能となっている。
ではプロパーローンの融資対策期間を短期・長期に分けて考え、詳しい事例と対応に使えるテクニックについて見ていこう。
1.短期間で対策が取れるもの･･･テクニック的な対応が可能
以下がプロパーローンで融資が下りなかった原因としてよくあるケースと、その対応に使えるテクニックである。
金融機関にとって融資しづらい持ち込み書類だった
この場合はエントリーシートや事業計画書などの書き方を工夫したり内容を充実させたりする。
当然決算書についても再度見直すことが必要だが、過去の決算書については当然ながら修正は出来ない。
ただし、決算書の数字に対してしっかりとした説明を加えることによって、ネガティブな内容があったとしても心証がかなり和らぐことがある。
例えば経費率が上がっているとしたら、その理由を、
「将来への先行投資としてのバリューアップ」
「いずれ発生する修繕に対する費用」
などのことを注意書きとして加えられれば、決算内容に対する印象はかなり改善されることになるだろう。
金融機関の融資対象エリアではなかった
都市銀、地銀、信用金庫はそれぞれ融資対象エリアは異なる。
購入したい物件が、融資を申し込んだ金融機関の対象エリアに入っているのかどうかを確認しよう。
基本的には、その金融機関に支店がないエリアの物件は融資が受けらないことが多い。
物件自体が融資基準を満たしていなかった
物件の評価方法は金融機関によって異なるが、物件の収益性を評価する「収益還元法」と担保価値を評価する「積算評価法」の2つやり方で評価する。
ある金融機関で何らかの要因で評価基準に満たない場合でも、他の金融機関では評価基準を満たす場合がある。
この場合はたくさんの金融機関や支店に当たって融資可能なところを探そう。
いくつかの金融機関を当たって反応が悪い場合は、購入物件自体を見直すことも場合によっては必要になるだろう。
担保価値が不足していた
親類縁者から家や土地を担保として提供してもらうことで解消できる場合もある。
共同担保の利用ができれば融資が下りる場合も多い。
更に直接の対策としては親類縁者からお金を借り入れる手もあるだろう。
2.対策に長期間かかるもの･･･テクニック的な対応は困難
以下のケースもプロパーローン（事業性融資）が下りなかった理由としてよくある事例だ。
対応には相応の時間を要するが、その対応策を見てみよう。
属性が基準を満たしていない
会社員が融資を引く場合は、事業性融資でも本業の年収などの個人属性の高低は融資審査に影響する。
もし属性が金融機関が求める基準に達しない場合は、年収などの属性を基準まで上げる必要がある。
現状より年収が高く、金融機関から見た属性のよい職業へ転職するなどの対策が考えられるが、時間が掛かる上に属性が多少上がったからといって融資が受けられる確約が貰えるわけではない。
他にも出来ることは沢山あるはずなので、属性アップのために転職することはあまりお勧めが出来ないと言える。
信用力が足りない
事業性融資における「信用力」を何で測るかだが、不動産賃貸業を行う事業としての実績を見ていると考えてよいだろう。
事業としての信用力が足りない場合の対策としては以下の方法を取ることも出来る。
- まず現金で区分マンションや戸建住宅など、比較的小規模な不動産を購入して実績を作る
- 次にその不動産収入と給与所得との合算で見た場合の年収を上げる
「実績を作る」という事は、そう簡単にはいかないと思うかもしれない。
しかし小規模な不動産を購入して信用と収入を増やすやり方は、属性が足りない多くの人が挑戦し、実際に融資付けに成功している有効な実績作りの方法なのである。
融資が下りなくても諦めない
以上が不動産投資の融資が下りなかった場合に考えられる原因と対処法である。
様々な原因があるが、それに対する対処法やテクニックもいくつか存在している。
短期間で改善の見込みのある問題点がある場合は、上記１のテクニックを参考に金融機関の持ち込み書類などをまずは改善してみると良いだろう。
その上で、決算書を再度チェックして、融資の下りやすい決算書になるよう努力してみるなどの対応を次に行う形がいいだろう。
使えるテクニックはとことん使って改善した上で融資を申し込めば、融資が通る確率は間違いなく向上する。
何回か融資を申し込んで断られたからといって、不動産投資で融資を受けることを諦める必要はないのだ。
この記事の監修者
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