不動産投資は「レバレッジ」を効かせることにより大きな収益を得られる

2019年02月28日493

不動産投資では高いレバレッジをかけることが出来れば、早い段階でに大きな資産を形成できるというメリットがある。

レバレッジとは、「テコの原理」のように少ない資金で大きな金額を動かすことを指す。

つまり、自己資金が少なくても購入物件を担保にして融資を受けることで、自己資金の何倍もの価格の物件に投資が可能になるのだ。

融資割合を出来るだけ高くするべき理由

不動産投資では物件購入資金のうち何割かを自己資金(物件価格の1割~3割が頭金として必要なことが多い)で、残額を銀行などの金融機関からの融資を受けることで支払うのが一般的であるが、融資審査の結果によってはフルローンやオーバーローンを受けることも可能である。

フルローンとは物件の購入価格について、全額金融機関からの融資を受けることである。

2億円の物件を購入するとして、物件価格とイコールの2億円の融資を受けるということだ。

ただし不動産を取得する際には取得物件の代金のみならず仲介業者に支払う仲介手数料、登記名義の変更に要する登録免許税や司法書士費用、契約にかかる印紙税、不動産取得税などの諸費用が必要になる。

よって、フルローンを受けられたとしてもこの諸費用分の自己資金は必要になるが、取得物件代金に比較するとその6%~7%程度であるので、大きな自己資金を必要とするわけではない。

一方、オーバーローンとは取得物件の代金を超える金額の融資を金融機関から受けることである。

2億円の物件を取得するとして、2億円以上の融資を受けることができればオーバーローンとなる。かなりレバレッジが効いた状態だと言える。

フルローンとは異なり物件取得に要する諸費用まで融資でカバーできるので、自己資金を一切必要とせずに物件を取得することも可能となる。

投資にレバレッジをかけることで早期に大きな資産を形成できる

不動産投資において物件購入資金のうち大きな割合を融資で調達できるメリットは大きい。

そのメリットとは、物件代金の多くを金融機関からの融資、つまり他人資本で準備することができるため、自己資本の何倍もの価格の物件を購入することができるということだ。

他人資本を用いて自己資本より大きい金額の不動産に投資すること、つまりレバレッジを効かせることで、個人や小規模会社が自己資本をためて行うためには何年もかかる規模の投資を短期間で行うことができる。

もちろん大きな金額の融資を受けると返済額も大きくなるが、これは購入した物件から得られる家賃収入で返済していけば良い。

物件を上手に選定して運営することで家賃収入を保ち、空室率を低位に抑えることができていれば、家賃収入の総額が融資の返済額を下回らない物件がある。

少額の自己資本で大きなリターンを狙える効率の良さが、日本の不動産投資の特徴と言える。

不動産投資にレバレッジを効かせることが株式や為替への投資より有利な理由

株式などへの投資活動のために金融機関から融資を受けることは、一般の中小企業、個人事業主、個人では不可能に近い。

一般の投資家にも認められている制度融資や信用取引を利用すれば株式投資や為替取引でも高レバレッジをかけることができる。

ただし、実際に行うためにはかなりの自己資本が必要となる。

また、株の信用取引では投資している株式の価格が最低維持保証額を下回ると、追加の保証金、いわゆる追証を入金しなければならない。

追証が用意できなければ、信用取引においてまだ決済されていない建て玉(価格下落時には低い価格となる)が強制的に決済されて損が確定してしまう。

一方、不動産投資においてはフルローンやオーバーローンを受けられた場合に限らず、頭金を何割か入れる場合でも高レバレッジを効かせることができる上、物件価格が下落しても追証の制度などはない。

物件価格が下落してローン残高>担保価値となって担保割れを起こしてしまっても、株の投資などのように融資を受けた金融機関に何らかの補償金を納める必要はない。

当初のローン契約通りの金利・返済額で淡々と返済を続けるだけで良いのだ。

また、物件価格が購入時より下落したとしても、売却せずに保有していれば含み損の段階でとどめておき損を確定せずに済ませておくことができる。

複数の物件を保有していれば、保有物件のうち一つの価格が下落した場合であっても、ある時点で売却して損を出し、節税を図るなどの戦略を自分の判断・タイミングで行うことも理論的には可能だ。

そもそも売却することによるキャピタルゲイン狙いではなく、長期的な家賃収入の獲得を目的としたインカムゲイン狙いであれば、物件価格が変動することを考慮する必要性は小さい。

株式などと比較した場合、不動産投資は投資家に有利な形で高レバレッジを効かせられる、制度的にも優遇された投資なのだ。

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