新設した資産管理会社へのアパートローン融資は可能なのか

2020年12月17日17,288

会社員の場合、自分で株式会社や合同会社を持っている人は稀だろう。

しかし、このような普通の会社員でも、新設法人を新しく作ってアパートローンで融資を受けることは実は可能だ。

個人で買うか法人で買うかを悩む人が多いと思うが、不動産投資を本気でやるなら最初から法人で買うべきだ。

「本気でやる」というのは、いずれ何棟も物件を買う意志があるということだ。

覚えておいて欲しいのは、個人から法人への物件譲渡は現実的に難しいという点だ。

それをやりたければ、個人から法人に一度売却する必要がある。

売買価格＝残債に設定して売却をしても、かなりの額の不動産取得税が掛かってしまうことになる。

1億円の物件なら400万円程度は掛かると思う。これではいくらなんでも割に合わない。

最初から法人で買わないことの理由がないのだ。

最初から法人で買うべき理由

個人で物件を取得し続けると累進課税が重くのしかかって来る。規模が大きくなれば、経費控除の割合を高く出来るという点でも法人の方が有利だろう。

実績のない法人へ銀行が融資をするなどということは、会社経営をしている人からするとあり得ないことだと思うかもしれない。

確かに、通常の事業融資だと2期ないしは3期分の黒字の決算書が必要となる。

赤字ではダメだろう。設立したばかりで1期しか決算書がない場合も、基本的には融資はNGとなる場合が多い。

では、何故不動産の場合は新設法人へアパートローン融資が可能なのかという、疑問が湧いてくる。

答えは簡単で、そもそも法人自体に融資しているわけではないのだ。

法人に融資をしている形態になっているが、実際は個人に融資をしているように金融機関は見ているということだ。

資産家は「資産管理法人」を作って、相続や税金の対策をしているという話は聞いたことがあると思う。

この「資産管理法人」にあたるものが、今回話ししている「新設法人」に該当するのだ。

以下の図のように、金融機関は資産家個人の与信を審査し、その個人が資産管理を目的として作る「資産管理法人」に不動産購入のための融資を行うのだ。

このスキーム（仕組み）は実は資産家でなくても使える。

個人にしか融資しないノンバンクや地銀は一部存在する。しかしメガバンクやその他の多くの地銀は、新設の資産管理法人への融資は可能だ。

ただし、アパートローンとは言え、個人の場合と比べると融資のハードルが上がることは確かだ。

個人ではOKだが、新設法人はNGというケースがあるのだ。

資産管理法人を作ることのメリット

資産管理法人への融資を受ける場合、連帯保証人は代表者となるあなたのみとなる。これは大きなメリットだ。

しかし個人でアパートローンの融資を受けると、連帯保証人として奥さんや親を付けることを求められることが多い。

新設法人への融資であれば、これを回避して代表者（＝融資依頼する本人）のみの保証で大丈夫になるのだ。

これは非常に大きなメリットだ。

しかも、今後は海外の基準に合わせ、代表者への連帯保証もなくす方向で法整備が進んでいる。

ただし気を付けるべきなのは、このことを銀行からは特段提案して来てくれないという点だ。

融資を申し込む際、「新設法人が前提です」と明確に言わない限り、個人への融資を前提に進めてしまう。

このことも、銀行は特段提案してこないケースがある。以下は私が実際にやった銀行員との会話だ。

私「連帯保証人を付けたくないのですが。何かいい方法はないですか？」
銀行員「それは無理ですね。融資には連帯保証人が必要です。」
私「えっ、そうなんですね・・・。絶対に無理ですか？」
銀行員「当行の決まりで保証人なしでは融資は実行出来ません。」
私「なるほど。じゃあ団信や新設法人は使えないんですか？」
銀行員「あぁ団信ですか。団信を使うなら保証人はなしで大丈夫ですよ。新設法人も可能です。」
私「（最初から言ってくれよ。。。）では、どちらかで検討します・・・」

という具合だ。

顧客相手のビジネスを少しでもやっている人からするとあり得ない光景だが、貸し手本位でしか考えられない銀行員の中には自分からベストな提案をすることが出来ない人もいる。

こんな行員ばかりではないが、たまたまこういう担当者に当たってしまったらどうしようもない。自分で知識を付けて回避するしかないのだ。

銀行に新設法人でアパートローン融資を申し込む際は、最初にしっかりとその旨を担当者に伝える必要がある。

新設法人を立てると決算費用が別途必要となる。自分で決算を行うのはかなり困難な場合が多いので、基本的には税理士に依頼することになるだろう。

この費用は馬鹿に出来ない。どこまでを税理士に任せるかによるが、最低でも年間15万円-20万円ぐらいは掛かる。

初期コストは個人よりも法人の方が多く掛かるが、それでも新設法人を最初から立てて融資を受けた方いいだろう。

その後の投資額が、拡張できる可能性が高くなるからだ。

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この記事の監修者

不動産投資ユニバーシティ代表志村義明
大学を卒業後、大手シンクタンクに入社。リテール金融ビジネス向けの業務に従事。愛知、埼玉、山梨等で不動産賃貸業を展開し、会社員時代に合計100室超を購入。高利回り物件の投資を得意とし、保有物件の平均利回りは16%超にのぼる。現在は不動産会社（宅地建物取引業者東京都知事(2)第98838号）を経営。 詳細プロフィール