不動産投資で「繰り上げ返済が必要ない」2つの理由

2018年07月26日417

良い収益物件を購入し、適切なアパート経営が行えていれば、利益は徐々に積み上がって行くだろう。

さてそのような良好なサイクルが回り始めた場合、次に考えるのはその余剰資金をどう使うかだ。

すぐに頭に浮かんだ使い道が「繰り上げ返済」だった人は要注意だ。

複数の物件を所有している不動産投資家であっても「繰り上げ返済」をおすすめする人が多くいるが、今の金利水準であれば繰り上げ返済は行う必要は全くない。

今回は余剰資金が積み上がってきた人、その段階に向けて勉強中の人のために、「不動産投資で繰り上げ返済は必要ない」主な2つの理由を説明していきたい。

不動産投資に「繰り上げ返済は必要ない」第一の理由

確かに、高額な借り入れを行う不動産投資で繰り上げ返済を行えば、総返済額を大きく減らせるため得をしたような気持ちになる。

例えば、借入額5,000万円(金利2%、返済期間20年、元利均等)5年後に500万円繰り上げ返済を行ったとする。

その場合、支払い総利息は約80万円軽減(毎月の返済額は約3万円軽減)される。

銀行の儲けとなるだけの利息を約80万円も圧縮でき、月々のキャッシュフローを改善できるのは確かに嬉しいことだ。

しかし日本は長く低金利時代が続いている。

2%台で借入が出来る環境にありながら、繰り上げ返済を選択するのは「自分には2%以上のお金の運用はできない」と宣言しているようなものだ。

そもそもアパート運営の利回りと借入金利との差額で利益をだすのが不動産投資であるのに、そこで生まれた余剰資金をせっかく安く借りられた融資先へと返済してしまっては、そこで投資は縮小してしまう。

また2%程度の金利であれば手元に置いておき、急な空室や修繕に備えるリスク対策の費用と捉えても高くないだろう。

さらに大切なことは、次に不動産を購入しようとした際には、繰り上げ返済して借入残高が減っていることよりも、現金を豊富に持っていた方が金融機関からの評価は高くなるということだ。

これらがまず、繰り上げ返済は必要のない第一の理由だ。

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不動産投資に「繰り上げ返済は必要ない」第二の理由

次に、第二の理由を説明していこう。

「スケールメリット」という言葉をご存知だろうか?

「経営規模が大きくなるほど経済効率があがる」という意味で、不動産投資はまさにスケールメリットが大きく「規模が大きくなるほど経営が安定する」投資だと言える。

例えば、区分マンション1部屋を所有している場合と、1棟10戸のアパートを所有している場合とを比べると分かり易いだろう。

区分マンション1部屋は、入居者が退去した時点で稼働率は100%から0%になってしまう。

例えば、1000万円の借入(金利2%、返済期間20年、元利均等)をして区分マンションを購入していた場合は、毎月の返済額は約5万円強で、その分の返済は入居者が確定するまで他の収入で穴埋めする必要がある。

一方、1棟10戸のアパートであれば、1部屋が退去しても稼働率は90%で、空室があっても家賃収入は途絶えることがなく、他の収入を持ち出す必要はほぼないだろう。

統計的にみても、母数が大きくなればなるほど入居率は想定値に収束して行き、リスクは少なくなっていくものだ。

つまり、余剰資金ができたら「繰り上げ返済」に回すのではなく、次の物件を購入し数を増やした方が不動産投資は安定感を増して行くということなのだ。

これが、繰り上げ返済は必要のない第二の理由である。

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不動産投資に「繰り上げ返済は必要ない」まとめ

現在の低金利政策が続いている状況下で、「余剰資金を繰り上げ返済にまわすのはとても勿体ないこと」だとお分かり頂けただろうか。

不動産投資で安定を目指すのであれば繰り上げ返済を選択するのではなく、より良い条件で次の物件を探す方が理にかなっている。

また、規模の拡大を目指さないにしても資金は手元に置いておき、空室や修繕などの必要資金や、金利の急上昇などの本当に危険な局面に備えて置く方が有効な使い方であると覚えておいてほしい。

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