不動産投資で使う自己資金を「即席」かつ「合法的」に増やす方法

公開:2013/03/05 | 更新:2018/07/2642

融資を受ける上で、ある程度の自己資金は必ず必要になる。

私は借り入れの割合を増やし、自己資金は出来るだけ入れない不動産投資を勧めている。

しかし自己資金ゼロでは、金融機関が融資の検討を行ってくれないだろう。

銀行は資産を持っている人が大好きだ。逆に資金がない人への融資はかなり慎重になる。

「慎重になる」と表現すると、難しいけど可能性があるかのように聞こえるが、自己資金が100万円以下なのに融資を引くのはかなり困難だ。

「銀行員は晴れ日に傘を貸す」と言われる。

事業が上手く行っていて資金が手元に多くある企業には、銀行の方から積極的に追加で借り入れることを打診してくるからだ。

逆に事業が上手くいかなくなると色々と介入して来るし、最悪の場合は資金の一括返済を求められる。

彼らも商売でやっているので、リスクが低い人に貸し出したいと考えるのは経済合理性にかなっている。これはどうしようもないのだ。

これらの背景を踏まえると、自己資金は自己資金を増やすことの重要性が理解できるだろう。しかしこの項で解説するのは短期間でお金を稼ぐ方法ではない。

信用情報に載らない形で自己資金を増やす

私がお伝えするのは、預金の残高を増やして銀行から優良な顧客だと思わせるための簡便な方法だ。

銀行の与信情報に借入が載らない形で資金を借り入れるやり方を考えるのだ。

前提知識だが、「与信」とは何なのかというと、CIC(信用指定情報機関)やJICC(日本信用情報機構)などに載っている個人情報のことで、借り入れの情報やカード延滞の情報などが載っている。

銀行は融資審査を行う前に必ずCIC、JICCなどの機関から個人情報を取得して、借り入れの情報を確認するのだ。

カードの延滞や携帯電話代の延滞がある場合、これらの情報機関にはブラック顧客として載ってしまうことになる。

そうなると、通常の金融機関から融資を受けることは出来なくなる。

預金残高を増やすのであれば、これらの情報機関に借り入れの情報が載らない形にする必要があるのだ。

安易に消費者金融やカードのキャッシングなどを使って預金残高を増やしても、効果は全くない。

代表的な方法として、日本政策金融公庫からリフォーム資金を借り入れるという方法が以前はあった。

物件を持っていないと出来なかったが、大規模修繕のための費用として1,000万円程度を公庫から借り入れて、それを自己資金や運転資金に回す方法だ。

融資の際に公庫が見積もり書しか求めず領収書の提示が不要であったことと、公庫がリフォーム費用の借り入れを信用情報に載せないことから効果的な手法だった。

しかし、2012年ごろから信用情報に載せるようになったため、これをやることの意味があまりなくなった。

資金を増やすには家族から借りるのが一番簡単

では、その他にどういう手法があるかというと、個人的な借り入れを起こすのが一番簡単な方法だ。

親族などと金銭消費貸借契約を結び、個人的に資金の借り入れを行うのだ。

当然、本人の信用とその親族が貸し出せるだけのお金を持っていることが条件だが、これなら金融機関にバレようがない。

ずっと長期間に渡り借り続ける必要はないので、融資承認までの1か月間ぐらいの期間貸してもらう形でも大丈夫だろう。

金融機関から、「個人からの貸付は受けていますか?」という質問が来ることはあまりない。

自分から言わない限りはわからないし、嘘をついているわけでもないので、過度に気にする必要もないだろう。

個人からの貸付をする場合、通常の市中金利に準じた利率を金利として払わないと、税務署から金銭貸与ではなく贈与だと扱われてしまう。

贈与として扱われると、多額の贈与税を納める必要が出てくるので、その点は注意が必要だ。

金銭消費貸借契約書をしっかりと作り、一定の金利を定期的に払うようにする必要がある。

アメリカなどでは、ハードファイナンス(hard finance)と称する闇の高利貸しや、売主のローンをそのまま引き継ぐ手法で不動産を購入することが横行している。

日本では、融資を実行する際に抵当権を設定するため、所有権を移転品あら売主のローンを無理矢理引き継ぐような荒業は出来ない。

私自身はやっていないが、個人対個人で資金を借り入れるのは自由なので、責任が取れる範囲内で検討してみるといいだろう。

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