土地の「一物四価」を理解しよう

2018年07月26日341

不動産投資は銀行からの融資を受けて行うことが殆どだ。

よって銀行が融資額を決める際に利用する不動産担保価値の評価方法と、土地価格概念を理解しておこう。

具体的には以下4つのものがあげられる。

  • 「実勢価格」
  • 「公示価格」
  • 「相続税評価額(相続税路線価)」
  • 「固定資産税評価額(固定資産税路線価)」

そしてこの4つを指して「土地の一物四価」などと呼ばれている。

それでは1つ1つ順番に説明していこう。

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(1)実勢価格

いわゆる「時価」のことである。

一般には一物四価の中でも一番なじみのある価格であろう。

現実の市場において実際に取引が成立する価格のことを指し、この価格は売主と買主の交渉で決まる。

経済学的にいえば需要と供給がバランスする価格のことだ。

物件売買時には当然ながらこの価格が取引される金額の基準になる。

(2)公示価格

公示価格は、国土交通省土地鑑定委員会が公表している、毎年1月1日時点の更地価格だ。

公示価格の目的は「一般の土地の取引に対して指標を与えること」、「公共事業用地の取得価格算定の規準となること」などであり、土地取引の際は参考価格となる。

国土交通省のホームページなどで公開されているので、参考にしてみるとよいだろう。

このほかにも各都道府県が公表している地価調査基準地価格も公示価格と同様の性格を持っている。

違いは地価調査基準値価格の価格は毎年7月1日時点の更地価格ということだ。

(3)相続税評価額

金融機関が積算評価を行う際に使用している価格である。

本来の目的は相続税や贈与税の課税基準を算出するための土地価格であり、「相続税路線価」とも呼ばれる。

相続税評価額は(2)公示価格の80%を目安に決定される。

物件が接面している前面道路に矢線の形で敷設されており、単位は千円/㎡だ。

つまり物件の前面道路に「100D」などと表示されていれば、平米当たり10万円の評価がされているということだ。

尚数字の後のアルファベットは標準的な借地権割合を指している。

国税庁ホームページなどで公開されているので、参考にして欲しい。

(4)固定資産税評価額

固定資産税や都市計画税、不動産取得税などの不動産に関連した税金を課税する際に基準となる評価額である。

固定資産税評価額は公示価格の70%を目安に決定されている。

固定資産税評価額は課税証明書に記載されている。

課税証明書はその固定資産の納税義務者に各市町村から届く固定資産税の納税通知書に添付されているものだ。

課税証明書の「価格」の欄に記載されているのが固定資産税評価額である。

また固定資産税評価額は権利者が市区町村の役場に行っても確認可能だ。

ここで言う権利者とは前述の固定資産税の納税義務者(共有者も含む)の他、相続人、もしくは、借地人・借家人などを指す。

権利者でなくとも相続税路線価同様、固定資産税路線価の形で大まかな固定資産税評価額を把握することができるので、以下のサイトなども参考にしてみるとよいだろう。

一般財団法人資産評価システム研究センター・全国地価マップ

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まとめ

不動産投資をする上で銀行に融資を申し込む際に参考になる一物四価についておわかり頂けただろうか。

上記説明を踏まえて土地の一物四価をざっくりまとめると以下になるだろう。

  • 「実勢価格」・・・時価
  • 「公示価格」・・・国土交通省の公表価格
  • 「相続税評価額(相続税路線価)」・・・公示価格の約8割
  • 「固定資産税評価額(固定資産税路線価)」・・・公示価格の約7割

銀行に融資を打診する前にこの一物四価について把握した上で取り組むと良いだろう。

また、一物四価の不動産売買時の具体例としては収益不動産には4つの価格があるでも紹介しているので参照されたい。

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