不動産投資家のほとんどが知らない融資銀行の開拓方法

2019年08月07日1,450

不動産投資には、融資する銀行の開拓が必須だ。

本項では銀行をどのように開拓するのかについて説明しようと思う。

融資銀行の対象エリアを把握することが重要な理由

物件を探す前に、自分がどのような銀行を利用できるのかについて把握することは、絶対に必要だ。

どの銀行が自分に対して融資を行えるのかが不明なまま物件探しをするのは、非常に非効率的だからである。

せっかく苦労していい物件をみつけても、自分が使えると思っていた銀行はエリア対象外だったとしたら、正に骨折り損になってしまう。

銀行はある程度融資可能エリアというのを本部が定めている。

築年数、物件価格、本人の属性などもう一段細かい規定もあるが、融資エリアを把握することがまずは重要だ。

例外はあるものの、地銀は本店・支店が存在するエリアにしか融資をしない場合が多い。

大阪に住んでいる人が、東京にしか支店がない東京の地銀を使おうと思っても断られてしまう場合が多いのだ。

担当者の力量によってある程度柔軟に融資条件は通せる場合もあるが、融資エリアのハードルを超えられるケースはかなり少ない。

逆に、エリア以外の物件価格、本人属性などはエリアの制限と比べて柔軟に対応できる場合もある。これが銀行の融資対象エリアからまず知るべきだということの理由だ。

では、どのように自分が使える銀行を把握すれば良いのかというと、一番簡単なのは収益物件を扱っている不動産会社に聞くことだ。

自分の勤務先・年収・年齢などを伝え、どのような銀行が使えるかを聞くのがいいだろう。

これを何回か繰り返せば、同じ金融機関名が上がってくるので、自分が使えそうな銀行の大体の傾向が分かると思う。ただし気を付けなくてはならない点もある。

多くの不動産会社は、自社で融資付けが得意な金融機関というのを持っている。

ただし、その数は我々投資家からすると非常少ないことが多く、毎月決済する銀行や信用金庫が3行以上ある不動産会社はかなり稀だ。

多くの不動産会社が、A銀行7割、B銀行2割、その他(購入者が自分で持ち込んだ銀行)1割などの割合で、特定の銀行に高く依存しているのだ。

融資について他社と情報交換をする会社も少ないので、ハッキリ言って融資について網羅的に最新の情報を得ている会社はあまり存在していない。

知らないだけならマシだが、

「あなたはこの金融機関しか使えませんよ」

などと、間違った情報を断定的に言われることもある。

融資銀行の開拓は、最初は不動産会社からの紹介を基本にして活動する形で良いと思う。

ただしそれと並行して、他の情報源から融資情報を得たり、自分で開拓することが徐々に必要になってくる。

銀行開拓と物件探しをどちらを優先させるべきかだが、最初の物件を購入する段階ではバランスが難しい。

一番効率的なのは、前述の通り融資可能な銀行を見つけてから、その銀行の条件に合う物件を持ち込むことだ。

ただし実際は具体的な物件がないと、銀行側も検討が出来ないケースが多いことも確かだ。具体的な融資案件がないのに本人属性の支店内確認を取るほど、銀行員は暇ではないからだ。

最初の物件は、ある程度使える銀行の目途がついた段階で、具体的な物件探しの方にシフトする順番の方が良いだろう。

断られても諦めないことが重要

融資を行う銀行の内情は、我々投資家からすると伏魔殿だ。どんな審査が行われているかが全く分からないという声も良く聞く。

断られるときは「総合的に検討した結果ダメでした」の一言なので、一体何がダメなのかがわからないケースが多いからだろう。

銀行内の融資基準も良く変わるのでキャッチアップが必要だ。また、担当者の力量によって融資審査の結果自体も大きく異なる場合もある。

ある銀行のA支店に持って行ってダメだったが、B支店では満額融資が出たという話は沢山あるのだ。

私も沢山の銀行を回り、購入した物件の10倍以上もの数の物件を持ち込み断られている。しかし確実に言えることは、彼ら銀行員は不動産に対して貸し出しをしたいのだ。

彼らにも融資残高のノルマはあるし、融資を通じて地域の経済活動に貢献したいと考えている行員も多い。

メガバンクであれば、数千円の融資は金額としては決して多くない。

しかし、預かり金額が少ない地銀や信金からすると、通常の事業用資金への融資で1億円を超える額を貸し出すことはかなり稀な支店も多い。

売上が10億円未満の中小企業が、数億円も追加資金を必要とするケースはそれほど多くないのだ。

しかし不動産であれば、1つの案件で融資額が1億円を超えることはザラにある。

担当者に不動産融資に対する知識がない、他の案件があって手が回らない、不動産の融資枠がその月にない、など様々な理由により融資の稟議を通すことが出来ないケースもある。

これはタイミングの問題もあるので、アンラッキーだったと言える。

しかし逆のパターンもある。不動産融資に対する知識が十分ある担当者が居て、その月に支店内の貸し出し金額が足りないという事情などがある場合は、通常は出ない属性の人に融資が出たり、フルローンなどの良い条件になることもある。

融資を申し込んでも、銀行からは断られることの方が多いのは間違いないが、これは確率論の問題だ。

地道に開拓を続けていれば、必ずいつかは良い支店・良い担当者に巡り合えるのだ。

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