家賃月収150万円のママ大家・岩崎えり氏の不動産投資【動画あり】

2019年11月17日466

不動産投資初心者ながら、たった2ヶ月で資産約2億円、家賃月収150万円のママ大家さんとなった岩崎えり氏。2018年4月に書籍『30代ママ、2カ月で“月収150万円″大家さんになる! 』を出版した。

心理学の博士号をもち大学勤務もしていた岩崎氏だが、なぜ不動産投資をはじめようと思ったのか。今回は、本には載せられなかった秘密の内容を含め、岩崎氏の投資スタイルについてインタビューした。

岩崎えり氏の経歴

岩崎えり氏は、福岡県出身、東京都在住。神戸女学院大学卒後、白百合女子大学大学院で心理学を学び心理学博士号を取得した。

生涯発達研究教育センターの研究員、高校や大学、専門学校などで心理学の講師を行ってきたが、結婚を機に、将来的に夫婦が豊かに暮らすための手段を本気で考え、不動産投資をはじめた。

2014年に銀行融資を中心にわずか2ヵ月で茨城県の中古アパート(14室)、大阪府の中古マンション(29室)を連続で購入。約2億円の資産をもち、家賃月収150万円の大家さんとなる。

さらに、長崎県の中古アパート(16室)を購入するなど規模を拡大中

現在は、1歳の娘の子育てをしながらママ大家さんとして奮闘の日々をおくりつつ、主婦やOLのマネーリテラシーを広げるために、定期的にセミナーや勉強会を主宰している。

岩崎えり氏の書籍

岩崎えり氏は2018年4月に書籍『 30代ママ、2カ月で“月収150万円″大家さんになる!』を発売した。女性投資家としての苦悩や夫婦で行う不動産投資について書かれており、子育てをしながら不動産投資を行う著者の行動力を感じる一冊になっている。

岩崎氏は、スルガ銀行から融資をうけて3年前に物件を買ったものの、金利が高いことになどに不満があり、悪戦苦闘しながら10ヶ月かけてマイナーな地方銀行にて金利1%台による借り換えに成功した。

そして今では、利回り19%の物件も地銀で融資をうけて購入するなど、凄腕の大家さんになっている。

不動産投資にかける情熱はすさまじく、物件購入、融資、管理運営、賃貸付けなど不動産投資にかかわるすべての活動ごとにチームを組み、コミュニケーション力をいかしながら結果をだし続けている。

岩崎えり氏×志村義明対談「敏腕女性投資家・岩崎えりの不動産投資手法とは?」(動画あり)

約46分の動画では、本に書かれていない内容を中心にみっちり岩崎えり氏に聞いた。

  • 岩崎さんがスルガからの借り換えので劇的な効果を発揮したした〇〇の活用方法
  • 心理学の知識を応用して不動産会社から高利回り物件の提案を受ける方法
  • 借金に反対していた旦那を説得したやり方とは?
  • 旦那以上稼いでいる岩崎さんは普段何をして過ごしているのか?これから何を目指すのか?

高校生の時に父がリストラにあい、事業を立ち上げる

志村義明(以下、志村):今日は、書籍『30代ママ、2カ月で“月収150万円”大家さんになる!』の著者・岩崎えりさんにお話をうかがっていきたいと思います。岩崎さん、お願いします。

岩崎えり(以下、岩崎):よろしくお願いします。

志村:えりさんと最初にお会いしたのはいつでしたっけ?

岩崎2015年とかだった気がします。当時、私はまだ働いていました。

志村:そうだそうだ、覚えてます。その日、不動産会社の社長が400万円の時計を買うっていうのでついていって、そのあと紹介していただいて何人かで食事に行ったんですよね。

岩崎:なつかしいですね。

志村:えりさんは九州出身なんですか?

岩崎:そうです。生まれは長崎で、育ったのは福岡の北九州市です。

志村お父様がリストラにあってしまうという悲しい話から本がスタートしますね(笑)大手百貨店の倒産でとありますが、これは九州の地場の百貨店ですか?

岩崎:いえいえ、全国的に有名な百貨店です。今でも名前だけは残ってますけど、老舗のところですね。

志村:倒産してクビになってしまったんですか?

岩崎:そうですね。転職しないといけない状態でしたね。

志村:それが高校3年生の頃ですか。どんな気持ちだったんですか?

岩崎:心配するなとはいわれていたんですが、「大丈夫かな?私大学に行けるのかな」という不安はやっぱりありました。

志村:でも、実際には3人兄弟ながら海外留学もしてるんですね。すごいですね。

岩崎:百貨店のリストラがあったことで逆にうまくいったというか

父はリストラ後に別の会社に転職したんですがそこも退職して、自分で事業を立ち上げたんです。今でもバリバリ働いています。

小さい頃から投資マインドを身につける本を読んでいた

志村:なるほど。今回出版された本を読んでいると、読んだ本の話がよくでてきますよね。これは、家族で読んでいたとのことなのですが?

岩崎:そうなんです。母がよく本をすすめてきて、それを私や弟などが読んでいました。『金持ち父さん 貧乏父さん』などの成功法則が書いてある本などが多かったですね。

母がすごくたくさん本を読む人だったので、自分で読んでいいと思った本を子供たちにもすすめていたんだと思います。

志村:オーストラリアに行った時もわざわざ「キャッシュフローゲーム」を持参してやっていたと。家でやればいいのでは?(笑)

岩崎:情熱がすごかったですね(笑)その時、弟と妹がオーストラリアに住んでいて、家族みんなでやりたいと思ってもっていきました(笑)

志村ラットレースを抜け出すための情熱が大きかったんですね(笑)

心理学の博士号を取得するも「高学歴ワーキングプア」に

志村:そのあと大学を卒業して大学院にいったんですね。勉強が好きだったんですか?

岩崎:勉強は大嫌いだったんですけど(笑)

当時は臨床心理士を目指していて、大学院の修士課程まででないとつけなかったので入りました。

ただ、途中で臨床ではなく研究のほうがおもしろいなと思ってシフトチェンジして、大学の先生になりたいと思ったので結果的に博士課程までいきました。

志村:博士課程ってすごいですね。そのまま大学に残ったものの年収は230万円だったと。

岩崎:薄給でしたね。

志村:大学に残って仕事をもらうこと自体が大変ですもんね?

岩崎:そうですね。典型的な「高学歴ワーキングプア」ですね(笑)

志村:そこから結婚ですか?

岩崎:そうですね。主人とは25歳の時から付き合っていたので、私が博士号をとっていったん落ち着いたので、そろそろという感じの流れですね。だから、28歳とか29歳だったかな?

志村:大学の仕事はいつ辞めたんですか?

岩崎:不動産を買ってからですね。2015年の3月で辞めました。ただ、研究にはまだかかわっていきたいという思いがあるので、研究室に名前だけ在籍はさせてもらっています。

知識ゼロから不動産投資の世界へ

志村:不動産投資はなにで学んだんですか?

岩崎:本ですね。

祖母が大家さんをやっていたので、不動産投資とか大家さんという存在は知っていました。でも、融資を使って買うということを知らなくて、大家さんは現金で買っているんだと思っていました。

その程度の知識しかないところからはじめました(笑)

志村:なるほど(笑)

岩崎:融資の仕組みがあればレバレッジを効かせられるので、わたしでも始められるかなと思ってそこから勉強しはじめました。

志村:最初の物件を買ったのはいつ頃なんですか?

岩崎:勉強しはじめてから半年後くらいですね。最初の物件は茨城県の霞ヶ浦です。

志村:渋いですね。この物件は今ももってるんですか?

岩崎:もってます。今のところ、買った物件は全部保有してます。

志村:造りは軽量鉄骨なんですね。どうしてこれを買ったんですか?

岩崎:利回り10%以上でとかはあるんですが、その時は物件がほしくてほしくてたまらなかったので、いろいろな物件をあたって、買えそうなところを買ったっていうのが一番の理由です(笑)

志村:買ってみてどうでした?想定どおりでした?

岩崎:そうですね。この物件は想定どおりというか、空室に困ることもなく淡々と運営できています。ただ最近ちょっとゴミの分別問題を整備して環境を整えるために少しお金がかかってしまったんですが。

旦那さんは不動産投資に反対、どう説得したのか?

志村:なるほど。1棟目を買うときに、旦那様の理解を得るためにいろいろしたんですか?

岩崎:いろいろしました。戦略をねって(笑)

志村:旦那さんは不動産投資に対してどんな感じだったんですか?

岩崎不動産投資なんてやっちゃダメっていわれました。不動産投資に対して、失敗するマイナスのイメージしかなかったみたいで、絶対にダメって感じでした。聞く耳をもってもらえなかったですね。

志村:セミナーに行ったり本を買ったりするのもよく思われてなかったんですか?

岩崎:セミナーとかは黙って行ってました。

当時はわたし自身も不動産投資の仕組みをきちんと説明できるだけの知識がなかったので、まずは学んで知識を身につけようと思いました。

志村:そこからどうやって説得したんですか?

岩崎:主人は論理的なタイプなので、論理的に理解できれば納得してもらえるかなと思って説明しました。

あとは、実際に不動産投資をやっている人の話を聞いてもらうのがいいと思ってたんですけど、その頃ちょうど母が半年前くらいに不動産投資をはじめていて。たまたま家にくる機会があったので、そこで主人に話をしてもらいました。

そしたら、主人もひとまず納得してくれて、やってみればという流れになりました。

夫婦で行う不動産投資は世帯としての属性を使えるのが強い

志村:融資もOKがでたということですか?

岩崎:そこなんですよね。わたしの属性だと1人で融資をうけるのはかなり厳しかったので、主人を説得して世帯年収として融資をだしてもらう必要があったんです。

なので、どうしても巻き込む必要がありました。

志村:旦那さんの属性はいいんですか?

岩崎:まぁいいですね。特段高給取りというわけではないんですが、金融機関には強い安定した属性です。

志村:なるほど。旦那さんは物件を探したりもされるんですか?

岩崎:そういうのは全部わたしがやっています。一緒に物件を見に行って意見をくれたりはしますが。

志村:なるほど。ではそこからは旦那さんとも順調に。

岩崎:そうですね。

志村:けっこう、旦那様とか奥様の合意や協力が得られないって人いるんですが、どうするのがいいんですかね?

岩崎:男性は論理的、女性は感情的っていう傾向がありますよね。なので男性のほうが説得はしやすいと思います(笑)

女性はよくわからないけどとにかくイヤ!みたいな(笑)

そういう時は、わたしとか女性の不動産投資家で成功されてる人やご夫婦でやっている人たちに会ったり話を聞くといいかなと思います。

志村:そうですね。実際には、話を聞きにいったりするまで行動力をもってやってる人が少ないってのもありますよね。

融資をうける金融機関探しは「紹介」が肝

志村:えりさんは、そこから1棟目、2棟目を買ったんですね。そのあと、借り換えをしたと。僕にも相談もらった物件ですよね。

岩崎:そうですそうです。

志村:これ、なかなかむずかしい物件ですよね。むしろ金融機関がよく貸してくれましたね。

岩崎:そこの金融機関は母が使っていたり親戚が使っていたりと縁があって、貸してくださった感じです。

志村:やっぱり紹介なんですね。

岩崎紹介は強いですね。

とはいえ、親族も同時期に不動産投資をはじめてそこの金融機関を使っているので、とくに昔からつながりがあったというわけではないです。

志村:なるほど。それくらいでもいけるんですね。そのあと3棟目がすごく高利回りな物件なんでしたっけ?

岩崎:そうです。それも長崎の物件です。

志村:なんでそんなに長崎の物件みつかるんですか?

岩崎:頻繁に行ってるからですね。少なくとも1シーズンに1は視察に行ってます。

志村:長崎の不動産投資ってどうなんですか?

岩崎:いいと思います。クセがある物件も多いですけど。

志村:クセというと?

岩崎:街自体の地形が入り組んでいるので階段や坂が多かったりするのはあたりまえですね。そういった地形を理解したうえでやっていく必要がありますね。

ただ、なにかしら縁があったりというのがないとなかなかむずかしいかもしれないです。

志村:長崎の不動産会社もなにか特徴があったりするんですか?

岩崎:不動産会社というわけじゃないですが、長崎の物件はほとんど外にでていかないですね。

志村:やっぱり長崎の人が長崎の金融機関を使って買うというのが主流なんですね。

岩崎:そうですね。ただ、最近戸建ては県外の不動産会社でも買っていくみたいな話を聞きますね。

物件を選ぶ時の基準は「利回り13%以上」

志村:保有する物件の利回りの基準とかってもうけてるんですか?

岩崎実質利回りが13%以上ですね。

志村:実質というと?

岩崎:満室想定から固定資産税とか必要な経費すべてひいた状態の計算ですね。

志村:そうなると、ボロい物件が多いんですか?

岩崎:そうですね。長崎自体が築古の物件がほとんどで、新しい物件はほぼないです。

志村:金融機関も固定ですか?

岩崎:長崎で買う場合はそこの金融機関ですね。

志村:そこはまだまだ貸すよという感じなんですか?

岩崎:頭金は少し必要ですけど、貸してくださいますね。今交渉している物件だと頭金が2割ちょっとくらいです。

志村:それくらいの頭金入れれば、木造で耐用年数きれてても融資だしてくれるんですね。

岩崎:そうなんですよ。そこも長崎の特徴なのかなと思ってるんですけど、ふつうはでないですもんね。

志村融資期間は15年くらいですか?

岩崎:そうです。

志村:それくらい期間ひけないと厳しいですよね。

リフォームも何か工夫したりしてるんですか?

岩崎3棟目を購入した時に私が妊娠していて、今後現地にすぐに飛んでの対応などがむずかしくなるかもしれないという懸念から、その物件はけっこう手を入れました。

外壁塗装から雨対策の工事、木の伐採など。

志村:通常だとそこまでやらないんですか?

岩崎:いつもは室内だけとか最低限ですね。

志村3棟目の物件は入室率はどれくらいだったんですか?

岩崎16室中14室稼働でした。

志村:けっこう高稼働だったんですね。長崎いいですね。

岩崎:長崎いいですよ~。街自体もいいですし、長崎に住みたい(笑)

志村:すぐ住めそうですけど(笑)

岩崎:主人が地元の横浜を離れたくないと…。

志村:そうか、それは残念ですね(笑)

不動産投資の収入は旦那さんの収入超え…?

志村:話は戻りまして、キャッシュフローは月150万円くらいですか?

岩崎:それくらいですね。

志村:何に使ってるんですか?そんなにお金あって。

岩崎:不動産投資でできたお金はほぼ手をつけていないですね。

物件の視察に行く時の経費などとしては使いますけれど。やっぱりつぎの物件にまわしたいというのがあるので。

志村:旦那さんはどれくらい協力してくれるんですか?自己資金をだしたりもしてくれるんですか?

岩崎:まったくないですね(笑)

通帳などは預かってるので、融資の時に銀行にみせたりはしますが、物件購入の頭金などは今まで貯めた家賃収入をあててますね。

ただ、ふだんの生活費は全部主人の給料からだしてもらってます。

志村:でもぶっちゃけえりさんのほうがお金もってるでしょ?(笑)

岩崎:どうでしょう、わからないなぁ(笑)

志村:通帳預かってるんだからわからなくないでしょ~(笑)

岩崎:(笑)

岩崎さんの不動産投資成功のポイントはチーム作り

志村:今回の本を読んで、初心者の人が不動産投資はじめようと思ったら、なにからすればいいと思います?

岩崎:やっぱり物件のリサーチですかね。

志村:えりさん的な不動産投資の成功のポイントってどんなところなんですか?

岩崎:私はチームを作ってやっていくっていう感覚が大事だと思ってます。

銀行はもちろん、私の場合は物件が地方にあるので管理会社が重要ですね。あとはリフォーム会社と不動産会社、客付け会社。

実際にこういった会社とかかわるのは物件購入後になると思うんですが、購入前からそれらを念頭において行動したほうが、のちのちの関係性に良く働くと思います。

志村:なにか工夫していることなどあるんですか?

岩崎:とにかく気前よくやってます(笑)

志村:気前よくというと?

岩崎:お礼をするということですかね。お車代だったり

志村:現ナマですか?(笑)

岩崎:まぁ、それに近いものですかね。クオカードだったり(笑)

志村:コミュニケーションは電話ですか?メールですか?

岩崎:電話が多いですね。地方物件がほとんどなので、どうしても電話や紙でのやりとりがベースになっていますね。若い方とかだとLINEでのやりとりもありますが。

志村:なるほど。もし東京とか大阪とか都会にでてる人が、地元の地方などで不動産投資をやっていきたいとなったら、まずはネットなどで物件を探すのがいいんですかね?

岩崎:それが一番やりやすいとは思いますね。もちろん飛び込みもありだと思いますけど。

志村:金融機関も地場のを使うのがいいんですよね?

岩崎:そうですね。地場の金融機関に紹介でいくのがベストですね。やっぱり紹介があるとないでは大きく違うので。

なので、紹介してくれる人との繋がりを作るために行動するってのも大事ですね。

今後は子育てとバランスをとりながら月500万円を目指す

志村:えりさんは今後500万円を目指していくって書いてありましたね?これからも長崎の物件を中心にやっていくんですか?

岩崎:そうですね。ただ、今は住んでいる神奈川エリアのほうがいいのかなとも考えています。

子供がいるので、なにかあったらすぐに動ける近場のほうが融通はききやすいかなと。

ただ、融資の関係などもあるので状況をみつつではありますね。

志村:なるほど。えりさんがそんなに稼いじゃったら、旦那さんは会社辞めたいとか言いださないですか?(笑)

岩崎:この前言われましたね(笑)会社辞めたいというか、私の収入だけで生活できるようになったら、自分が主夫になってもいいよと。

というのも、うちの主人すごくイクメンで、子供をお風呂に入れたり料理や家事も私より得意だったりするんですよね。なので、主夫になってもいいよといってました(笑)

志村:旦那さんがずっと家にいたら嫌じゃないですか?(笑)

岩崎:私が外にでたいタイプなので大丈夫ですね(笑)

志村:なるほど。むしろ子供もみててくれてありがたいって感じですかね(笑)

一般的な夫婦関係とは逆転してる感じですけど。

岩崎:それもありかなって思ってます。

志村:なるほど。そんなママ大家さんで頑張っている岩崎えりさんでした。今日はありがとうございました。

岩崎:ありがとうございました。

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