木村隆之がすすめる「世界一やさしいアパート一棟不動産投資」とは？

書籍『世界一やさしい アパート一棟不動産投資の実践帖 1年生』を出版した木村隆之氏。木村氏は、木造アパートからRCマンション、戸建てまで幅広い投資物件を所有し、不動産投資歴15年になる大ベテランだ。

出版した本『世界一やさしい アパート一棟不動産投資の実践帖 1年生』では、土地を購入しアパート一棟を建て運営するためのノウハウを自身の経験と実績にもとづきわかりやすく解説している。

今回は、木村氏と不動産投資ユニバーシティ代表・志村で対談を行い、サラリーマンから不動産投資一本にシフトするまでの経緯やアパート一棟投資のメリットなどを聞いた。不動産投資で本気で儲けたいと思っている人はぜひチェックしてほしい。

木村隆之氏の経歴

木村隆之氏は2003年から不動産投資をはじめ、当初は現金で安いワンルームを買う手法で10室まで買い進めた。

外資のITコンサルタントとして忙しく働きながら、週末はバイクを駆って物件回りをしていた。当時は結婚したばかりで、奥さんからは「新婚なのに仕事と投資で家に帰ってこないじゃない！」と怒られていたそうだ。

リーマンショック後に一棟物件の購入も開始し、いまでは新築物件を含めて10棟以上を所有している凄腕大家さんである。

木村氏は外資系の大手IT会社で部長にまでなったが、将来に不安を感じて不動産投資を本気で行い大きな成功をおさめた。

株で数千万円損したりと成功までの道のりは平坦ではなかったが、今では土地を仕入れてゼロから新築アパートを建て、10棟以上並行して賃貸経営をすすめている。

木村隆之氏の書籍

木村隆之氏は2019年に『世界一やさしい アパート一棟不動産投資の実践帖 1年生』（木村隆之著/ソーテック社）を出版した。Amazonレビューでは、★4.9/5とかなりの高評価を得ている（2019年11月時点）。

この本では、区分マンション投資、戸建て投資、再生物件投資、新築RC投資、新築木造投資、民泊などあらゆる投資法を試みてきた木村氏がたどりついたもっとも儲かる投資法「自分で建てる新築1棟投資法」についておしみなく伝授している。

構想から発売まで2年間かけた渾身の力作ということで、初心者でも理解しやすく、実際に不動産投資をはじめる手順がわかる内容になっている。

不動産投資の始め方がわからない、不動産投資で本気で儲けたいと思っている人はぜひ読んでみてほしい。

木村隆之×志村義明対談「土地から仕入れる新築一棟アパート投資の極意」（動画あり）

今回、木村隆之氏と不動産投資ユニバーシティ代表・志村で対談を行った。動画の中ではつぎのことについて話を聞いた。

スタートは融資がでない冬の時代にはじめた区分ワンルーム

志村義明（以下、志村）：今日は、書籍『 世界一やさしい アパート一棟不動産投資の実践帖 1年生』を出版された木村隆之さんにお話を聞いていこうと思います。木村さんよろしくお願いします。

木村隆之氏（以下、木村）：よろしくお願いします。

志村：早速ですが、『 世界一やさしい アパート一棟不動産投資の実践帖 1年生』の出版までどれくらいかかったんですか？

木村：企画から書いて発売するまでに2年かかりました。

志村：それはすごいですね。この『世界一やさしい～』シリーズの本は僕も読ませてもらっていて、1冊目の浅井佐知子さんの『世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生』も読みました。

今回シリーズ2冊目の木村さんの本もすごく面白くて、同じくらい売れるんじゃないかと思っています。木村さんの本は、新築アパートを土地から仕入れて造るという内容ですよね？

木村：そうです。いろいろな投資法を試した結果、土地を仕入れて自分で新築アパートを建てるのが一番儲かるというところにたどりつきました。その内容をくわしく紹介しています。

志村：なるほど。僕が木村さんとはじめてお会いしたのは3～4年前でしたよね。木村さんは不動産投資はいつ頃から始められたんですか？

木村：2003～2004年くらいなので15年くらい前ですね。

志村：それはベテランですね。2003年頃はどんな不動産市況だったんですか？

木村：私は当時大阪の梅田に住んでいたんですが、梅田の中古区分RCマンションが500万円とかの時代でした。利回りが13％とかですね。その時代は、平成バブルを引きずっていてさらにITバブルがはじけて融資がでない冬の時代でした。

志村：たしかに、15年前って僕は社会にでて働き始めた時ですが、日本が沈没するんじゃないかと思ってました（笑）

木村：僕が買った物件も、商売していた人が競売直前で手放したものでした。その頃って不動産投資家があまり認識されていなくて融資もでない時代だったのでむずかしかったです。

志村：その頃は地主じゃないと融資がでないとかあったんですもんね。

木村：銀行からお金が借りられなかったので、現金で物件を購入するしかなかったですね。

志村：その頃にでている不動産投資の本って、ロバートキヨサキさんの『金持ち父さん貧乏父さん』くらいだったイメージなんですが、そのなかでなぜ不動産投資をやろうと思ったんですか？

木村：サラリーマンで働いている時に、よく区分マンション買いませんか？っていう営業電話がかかってきていたんです。

志村：その頃からそういう営業電話ってあったんですね。

木村：ありました。それで、ヒマだったので、土日とかに話を聞いていたんですが、税金が安くなるとかメリットはありそうだなと思っていました。

税金の申告とかは誰がやるんですか？と聞いたら、その営業の人が手伝いますというので、それだったら僕にもできそうだなと。

営業されていたのは、東京の1,500万～3,000万円くらいの区分マンションだったんですけど、そんなに高いの買わず自分でやればいいやと思ったんです。

志村：それがきっかけだったんですね。

木村：でも区分買ったのがきっかけではなく、もともと僕は京都に家を買ったんですが、大阪に引っ越して住まなくなり、それを賃貸にだしていたんです。そこで賃貸業ってこういうものかとある程度わかったという感じですね。

志村：自宅を貸すところが大家さんのスタートだったたんですね。そこから梅田のワンルームを買ったと。そのあとは？

木村：そのあともなかなか1棟は買えなかったので、区分を買っていきました。仕事が休みの土日に大阪市内を1日中バイクでまわって内見をして土地勘を自分でつかみながら毎年1戸ずつ買い進めていきました。

お金を貯めながら毎年1戸ずつ現金で買い進めた

志村：物件は大阪市内のみですか？

木村：大阪市内と京都の中心部ですね。

志村：毎年1戸ずつってすごいですね。全部現金ですよね？

木村：はい、現金です。でも資金が潤沢にあったわけではなく、コツコツ貯めていって買いました。最初の物件を買った時には、手持ち資金は500万円しかなかったので…。

そこから働きながらお昼代をうかせたりして少しずつお金を貯めて物件を買い増ししていきました。

志村：買っていった物件も数百万円くらいのものですか？

木村：そうですね。

志村：そういった買い方はいつまで続けていたんですか？

木村：7年くらいですね。いったん一つの基準である5棟10室までは買い進めようと決めていました。ワンルームや戸建てを買っていって、10室に到達したあとに1棟にシフトしていきました。

志村：5棟10室を目標にしているあいだ、どんな勉強をしていたんですか？

木村：僕たちの時代に、加藤ひろゆきさんの本がでてきたりして、面白いなと思って読んでいたりしました。あとは税金の本を何度も何度も読み返したりしながら勉強してました。

サラリーマン時代に意識していた人生とお金への危機感

志村：サラリーマン時代の本業は何をされてたんですか？

木村：外資系のIT会社の営業からコンサルティングです。

志村：じゃあ、仕事が忙しいなか土日や平日夜に勉強しながらすすめていたんですね。

木村：そうですね。会社が外資系だったので、リストラなども普通にあるのを間近で見ていたので、将来のために何かやらなければいけないというのは考えていました。

志村：そもそも会社を早くリタイアしようという目標などはあったんですか？それとも会社員としての給料の足しにしようくらいの感覚ですか？

木村：明確に決めてはいなかったですが、20代前半の時にはすでに将来に対する漠然とした不安のようなものはもっていました。なので、株をやったり資格をとろうとしたり行動はしてましたね。でも、なかなかうまくいかなくて。

志村：やっぱり株はとおるんですね。僕もやってましたが、会社員が片手間で株はなかなかむずかしいですよね。

木村：そうですね。そこから不動産投資をはじめて、最初は年収の5分の1くらいの収入が入ってきて、精神的な安心感を感じて、その収入が給料の半分になって、じゃあ会社員の年収と同じくらい稼げるようになろうと思ってやっていた感じですね。

志村：仕事も忙しくて、土日や平日夜は不動産投資をしていて、ご家庭とかは大丈夫だったんですか？（笑）

木村：いいポイントを聞いていただきました（笑）

もともと、会社員として働いて数千万円もっていたのが、2002年頃のITバブルはじけた時に株で損して500万円くらいになってしまいました。

500万円になったあとに結婚したんですが、妻からはなんでその数千万円もっててくれなかったのといわれました。

そして、結婚してすぐの頃に不動産投資をはじめると言いだして、土日もバイクで物件を見にでかけて夕方頃まで帰ってこないような生活をしてたので、「新婚なのに、何してるの？」とよくとがめられました（笑）

志村：奥さんからしたらそうですよね（笑）

木村：しかも、会社員としての仕事も、ちょうどその頃に営業からコンサルティングの仕事に変わって、社内転職で1年生のような状態だったんです。

毎日朝まで仕事をして、ゴールデンウィークも部屋にこもって仕事をして、そんな状態じゃ一生ラットレースから抜けられないと思って、その合間をみてバイクで走りまわって死ぬ気で物件を探しました。

5棟10室を所有後、利益のでる一棟投資にシフト

志村：そこから5棟10室を機に一棟にシフトしたと。

木村：もともと慎重派だったので、あまり大きな借金はしたくないと思って区分などを買っていたんですよね。

でも、途中から家内がノッてきまして、たまたまFAXで届いた大阪の6,000万円の一棟物件をいいなと思って問い合わせて買いました。それがゆくゆく8,000万円くらいになって売れて、結果的によかったという感じです。

志村：利回りはどれくらいだったんですか？

木村：12％くらいですね。でもその当時は、キャッシュフローがあまりでなくても土地値物件として利益をだせるだろうというなんとなくの勘があって、それが当たったという感じですね。

志村：それは、それまでのいろんな物件を見てきた経験とかから、この物件はおもしろいんじゃないかと感じとったんですね。融資は地元の金融機関ですか？

木村：地元の信用金庫でしたね。そこは、まだ区分をやっていた時に、最後の頃物件をもってきてくれた業者さんが紹介してくれた信用金庫さんだったんです。

志村：そのあとはずっと1棟ですか？

木村：そうですね。そのあとは仕事も忙しくなって、あんまり一生懸命不動産投資はやっていなかったんですが、再始動したのは2012年くらいですね。

その頃は逆に業者さんが熱くなっていろいろ提案してこられたりしてたので、その頃に2棟一緒に買いました。

志村：それは大阪ですか？

木村：大阪の18室あるRCの再生物件と、京都の50室くらいあるビルみたいな物件です。

志村：大きい物件ですね。いくらくらいですか？

木村：京都は1億5,000万円で、大阪は入札で7,500万円くらいですね。

志村：それも金融機関は同じですか？

木村：同じ信用金庫です。

志村：なるほど。それが2012年で、会社員はいつ辞めたんですか？

木村：2015年です。

志村：じゃあ、2012年～2015年のあいだもけっこう物件を買ったんですか？

木村：建売の新築を買ったり、京都の物件を売却したりしながら増やしていきました。

建売の新築投資で流れを学び、さらに儲かる自分で建てる手法へ

志村：そこで新築の話がでてくるんですが、はじめはやはり建売で新築投資の一連の流れを把握するという感じなんですか？

木村：土地と建物セットで販売されてるものとか、土地だけ決済して建物を建てていくものとかいろんな新築のパターンを見ながら、からんでいる業者さんのスキームやお金の流れを理解していきました。

そうしていると、あまり利回りがよくなくて、やっぱり自分で建てたほうがいいなというところにたどり着いて、ここ数年は毎年何棟かずつ増やしています。

志村：自分で土地を探して建てているものは、どれくらい数あるんですか？

木村：今10棟近くですね。

志村：木造もRCもやるんですか？

木村：そうですね。木造のアパートもRCのマンションも戸建てもやっています。

志村：戸建てもやってるんですね。最初から賃貸にだす用ですか？

木村：はじめは保育園にしようと思って土地を買ったんですが、あまりいいエリアじゃないということが判明して、駅近だったので戸建てにシフトしました。でもそれは売却しようと思っています。

志村：そうなんですね。一言でいうと、土地から自分で建てる投資法の魅力って何ですか？

木村：エリアを自分選べるということですかね。ある程度高利回りが狙えそうなエリアを選べる。

建売業者さんの物件はエリアが選べないんですよね。業者さんはたくさん物件を建てて売るので、いいエリアはあまりなく、とりあえずアパートを建てられる土地に建てているだけということも多くて。

かつ、建売業者さんは2～3割利益をのせて売っているので、その分自分で安くていい建築業者さんを見つけて建てることができるので。

運用中の利回りも数%変わってきて、売却時にもその差はきいてきますね。

志村：そこは大きいですよね。

「安く買って高く売る」が実現できる土地から仕入れる新築アパート投資

木村：不動産って、もっているあいだは高利回りで運用することが大事ですけど、高利回りで運用してきた物件は売る時にも高く売れます。

不動産投資では「安く買って高く売る」のが大切って誰もがいうと思いますけど、自分で建てる新築アパートならそれが実現できるんです。

志村：ということは、はじめから出口も意識して建てられることが多いんですか？

木村：そうですね。10年後に売却したら何千万円もうかるなとかイメージをもっています。

志村：だいたい10年くらいのスパンで考えているんですか？

木村：すぐに売ってもいいんですけど、銀行さんとの関係だったりがあるのでだいたい5～10年を目安に考えています。

志村：それで物件を入れ替えていくんですね。

木村：不動産って出口で売却してからじゃないとその物件がどうだったかってトータルでは判断できないので、利益を確定していくことが大切かなと思ってますね。

志村：なるほど。木村さんは不動産投資歴も長くて実績と経験がありますよね。

そこで、読者の人が疑問に思うのは、本を読んで知識は身につくけど、初心者の自分も実践できるのか？ということだと思うんです。

土地から探して建築会社を探して融資づけも自分でやるということですもんね。それが自分にはできる気がしないと不安に思う人もいるのかなと思うんですがいかがですか？

木村：たしかにそうですね。世の中にある新築アパートを対象とした投資本はあまり具体的に手法が書いていないことが多いです。

僕もそうだったんですが、はじめは何をしていったらいいかわからないんですよね。

なので、今回の本では新築アパート投資の手法を9つのステップにわけて順番に説明していっています。

エリアをどう決めるか、自分の得意な場所や家賃がとれそうな場所はどこか、土地をどう見極めるのかなど、僕がふだん行なっている内容をすべて落としこんでいます。

この本が自分の会社のマニュアルになるようなイメージで作りました。

志村：初心者でもわかるような教科書的な内容になっているということですね。

木村：そうですね。とはいえ、2パターンの人がいると思うんです。自分で地道に不動産投資をやっていて数％の利益を少しでも上げていきたいという人と、あとは自分でやるのは大変だと思う人。

たとえば、相続などで使える土地があって、業者さんにお願いするよりは少し利益を上げれたらうれしいなという程度の人など。そういう人も、この本を読んで理解してもらったうえで、僕に相談してもらえたらアドバイスなどをすることはできます。

志村：この本を部分的に活用しながらでもいいということですね。

木村：すべての人に本を100％理解して汗をかいて全部自分でやってほしいというわけではないです。初心者の方も経験者の方も自分に合った内容を部分的に使ってもらえればと思います。

志村：なるほど。全部自分でやらなくてもいいということですね。

木村さん今日はありがとうございました。

木村：ありがとうございました。

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