新耐震基準はいつから?旧耐震基準との違いと確認方法

2019年08月07日463

不動産投資をかじっていれば「新耐震基準」という言葉は聞いたことがあるだろう。

耐震基準とは、地震がおきても建物が倒壊しないよう、建築基準法で定められている強度の基準のことである。地震大国とよばれる日本で、物件の耐震制度を理解しておくことはとても重要だ。

今回は、新耐震基準とはなにか、旧耐震基準との違い、耐震基準の確認方法を紹介する。さらに、不動産投資家として地震災害のリスクをどのように回避するかを考えていこう。

新耐震基準はいつから?1981年に法律が新しくなった

耐震基準とは、地震に耐えられる構造の建物かどうかを判断するための設計基準のことだ。1981年6月1日(昭和56年)に建築基準法が改正され、現在の「新耐震基準」となった。

それまでの旧耐震基準では、震度5強の揺れでも建物が倒壊せず、破損したとしても修復が可能であれば構造上問題ないとされていた。

しかし、新耐震基準になってからは、震度6~7程度の揺れで倒壊しない構造でなければならなくなった。

新耐震基準と旧耐震基準はどう違うのか?

新耐震基準が適用された1981年6月1日より以前の耐震基準を「旧耐震基準」とよぶ。強度の違いや構造の違いを具体的にみていこう。

そもそも「耐震基準」とはなにか?地震に強い構造は3種類

耐震基準とは、建物を建築する際に最低限の耐震能力があることを保証して、建築を許可する基準だ。日本では、建築基準法などの法律で定められた基準をクリアしていないと建物を建築することはできない。

耐震基準は、大地震が起こるたびに見直され、1978年の宮城県沖地震をうけて1981年6月に新耐震基準へと改正された。新耐震基準では、滅多に起こらない大地震でも倒壊しないことが前提となった。

耐震基準が厳しくなると、地震に強い構造の建物が作られるようになった。地震に強い構造は「耐震構造」「制震構造」「免震構造」の3種類にわけられる。

耐震構造

耐震構造とは、名前のとおり柱や梁を頑丈にすることで建物自体が地震に「耐える」構造のことだ。現在の地震に強い建物の多くは、この構造で作られている。しかし、耐震構造では、地震の揺れが建物に直接伝わることは防げない。そのため、つぎに説明する制震構造や免震構造に比べて、建物が損傷を受けやすい。

制震(制振)構造

制震(制振)構造は、免震構造とならぶ比較的新しい地震に対応した建物制震構造の仕組みは、天井裏など建物の内部に、地震のエネルギーを吸収するためのダンパーという装置を設置し、揺れを「逃す」ことで被害をおさえるというものだ。

免震構造

免震構造は、建物と地盤の間に積層ゴムなどを設置し、建物自体の揺れを「軽減する」構造である。室内の揺れをおさえられるため、家具の転倒も少なくなり被害を減らすことができる。設置コストが高いため、通常の建物に使われることは少なく、ビルや高層マンションなどに使われるのが一般的だ。

新耐震基準と旧耐震基準のちがい

1981年以前の旧耐震基準は、震度5程度の地震に対して、倒壊や崩壊はせず、修復できる程度の損傷でおさえられる建物であれば問題ないというものだった。それが、新耐震基準では、震度5程度の中規模地震でほぼ損傷を受けず、震度6強~7程度の大規模地震でも倒壊しないことが条件となった。旧から新では、安全性の基準が大幅に引き上げられた形だ。

また、旧と新では税制も変わり、新耐震基準の建物は「住宅ローン(控除)減税」など税制上の優遇を受けられるようになった。

木造住宅には2000年基準(新・新耐震基準)が定められている

じつは、旧耐震基準・新耐震基準より新しい基準が存在する。それが、1995年の阪神淡路大震災をうけて、2000年6月1日に定められた「2000年基準(新・新耐震基準)」だ。

ただし、2000年基準の対象となるのは、木造住宅のみである。2000年基準では、木造建築を対象に「地盤に応じた基礎の設計」「接合部への金具取りつけ」「偏りのない耐力壁の配置」など、新耐震基準より強度な住宅の設計が義務づけられた。

新耐震基準にあてはまる?マンションの見分けかた

たとえば、1981年6月1日以降に完成したマンションが、すべて新耐震基準を満たしているとは限らない。新耐震基準かどうかは建築確認証の発行日で決まるため、1981年6月に完成したマンションが、旧耐震基準だったということも大いにあり得る。

新耐震基準かどうかを見分けるためには、工事が終わった日ではなく、このプランで物件を建てても良いと許可がおりた日が1981年6月1日より前か後かをチェックするのだ。

旧耐震基準:1981年5月31日以前に「建築確認許可」が行われた建物に適用される
新耐震基準:1981年6月1日以降に「建築確認許可」が行われた建物に適用される

旧耐震基準の物件は買わないほうがいい?

旧耐震基準と新耐震基準では、安全性の基準が異なる。

だからといって、一概に旧耐震基準の物件を買わないほうがいいとは言い切れない。旧耐震基準の期間に建てられた物件が必ずしも脆いわけではなく、現在の厳しくなった耐震基準を満たしている物件もある。

旧耐震基準の築古物件でも、入居需要が見込めてキャッシュフローが得られるなら、耐震診断を行い投資用物件として取り組んでもいいだろう。ただし、耐震診断には、100万円以上の費用がかかることは留意しておこう。

地震災害のリスクを回避するために大家ができること

新耐震基準を満たしている物件でも、実際に地震が起きれば、物件が破損したり、被害がでたりするリスクはある。そうした地震災害のリスクを回避するために、大家ができることをみていこう。

地震保険に加入して災害リスクに備えよう

マンション経営やアパート経営を行う際、銀行から融資を受けるためには、火災保険への加入が必須である。一方、地震保険には必ずしも加入する必要はなく、火災保険に付帯して任意で加入するものだ。しかし、実際には地震保険にも入っておいたほうがいいだろう。

たとえ火災保険に加入していても、地震が原因で火災が発生した場合、火災保険は適用されない。

地震保険の保険期間は最長5年だ。地震保険がかけられる金額は、火災保険金額の3~5割の範囲、上限金額は戸数×5,000万円となっている。

[関連記事] 不動産投資の災害リスクは火災保険・地震保険で回避しよう

自分でできる耐震診断!物件購入時に見るべきポイント

これから物件の購入を検討している場合、どのような点に注意して物件を選ぶといいのか。

耐震性に不安がある物件は、のちにトラブルや高額な修繕のリスクがあるため購入を避けたほうがいい。耐震診断は業者に依頼すると高額なコストがかかるため、NGなポイントを自分で簡易的に見分ける方法を次に紹介していく。

■物件をチェックするポイント

 ・1981年6月(昭和56年)以降に建てられた物件か

【基礎】
 ・基礎にひびが入っていないか
 ・羽アリが家の周りを飛んでいないか(シロアリの危険)
 ・床下換気口はあるか
 ・基礎の周りに木くずが置かれていないか
 ・土台や床組みが変色していないか

【外壁】
 ・ 釘の周りに割れ目がないか
 ・ 継ぎ目に隙間や盛り上がりがないか
 ・ 全体的にひび割れがないか
 ・ 塗装が浮いたり欠損したりしていないか

【内装】
 ・クロスがはがれたり、破れたりしていないか
 ・天井や壁に水がかかったような変色はないか
 ・白アリが出入りしているところはないか
 ・ドアが床を擦っていないか
 ・扉や窓の開閉はスムーズにできるか
 ・扉や窓を閉めた時に隙間がないか

上であげたチェックポイントは簡易的なもので、これらをクリアしているからといって確実に問題がない物件とは限らないが、明らかにリスクが高い物件は避けられるだろう。

[関連記事] 不動産投資のリスク-天災対応のために行うべきこと

新耐震基準は1981年から!地震保険に加入してリスク回避をしよう

耐震基準が新耐震基準に改正されたのは1981年6月1日からで、物件が新耐震基準なのか旧耐震基準なのかは建築確認証の交付日を見ればわかる。

ただし、1981年6月前に作られた物件が必ずしも悪いというわけではなく、旧耐震基準の物件でも高利回りでメリットがある場合もあるため、物件そのものを見極めることが大切だ。新耐震基準でも地震災害のリスク回避のために地震保険には加入しておこう。

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