アパート経営は自己資金ゼロだと厳しい!最低何万円でできる?

2019年08月07日557

これからアパート経営をはじめたい人がまず疑問に思うのは、最低何万円の貯金があればアパート経営ができるのかではないだろうか。

この記事では、自己資金ゼロでもアパート経営が可能なのか?という疑問に答え、自己資金ゼロの人がアパート経営をする方法やどのような物件を選べばよいのかを見ていこう。

アパート経営は自己資金がゼロでもできる?貯金は最低何万円あれば安心?

自己資金ゼロでアパート経営は可能なのかは気になるところだろう。アパート経営を始めるのには最低何万円ほどの貯金があれば安心できるのだろうか。

アパート経営は自己資金ゼロだと難しい

アパート経営を資金ゼロではじめるのは難しい。なぜなら、アパート経営は予期せぬ出費のリスクを秘めているからだ。

たとえば、中古のアパートを購入して、運営をはじめた途端に設備が壊れたり、家賃の滞納が起きたりした場合、修繕費回収できなかった家賃をオーナーが補填しなければならない。修繕の範囲が小規模であれば数万円~数十万円で済む場合もあるが、雨漏りなどの影響範囲が広い修繕は場合によっては数百万円かかってしまう可能性がある。

そういったトラブルに対応できないと、給料や貯蓄から支払わなければならなくなってしまうだろう。支払いに対応できる余力がなければカードローンなどの借金をしなければならず、投資どころではなくなってしまう。そのため、資金ゼロの状態でアパート経営を行うのはリスクが高いといえる。

アパート経営にかかる「初期費用」の目安は物件価格の約18%

アパート経営では物件を購入する際、「初期費用」がかかる。初期費用の内訳は、物件購入の一部にあてる費用として「頭金」と、物件購入の手続きなどにかかる「諸経費」だ。頭金の目安は物件価格の約10~20%諸経費の目安は物件価格の約8%程度である。

初期費用は最低でも、物件価格の約18%かかると心得ておこう。

たとえば、購入したい物件の価格が1,500万円だった場合、頭金としてその10%=150万円程度、諸経費として8%=120万円程度、初期費用として合計270万円程度が必要となってくる。

物件価格1,500万円というのは、投資物件の中では比較的手頃な価格だが、それでも数百万円の初期費用がかかるのだ。

[関連記事] 不動産投資の初期費用はいくらかかる?抑える方法はあるのか

アパート経営をはじめる資金は300万円以上あると安心

先ほどの初期費用とあわせて、思わぬトラブルにみまわれた際、すぐに対処するための資金数十万円は手元に確保しておきたい。それを考えると、アパート経営をはじめるにあたり、少なくとも300万円はキャッシュがあったほうがいいだろう。

また、アパート経営は金融機関から融資を受けて物件を購入することが多く、自己資金が300万円以上あると融資の検討に応じてもらいやすくなる。金融機関が個人に融資を行う際、返済能力をみるために年収や自己資金、ローンなどの残債を確認する。そのため、年収が高く自己資金が多い人ほど返済能力があると判断されやすく、金融機関から融資を受けやすいのだ。

融資の面からみても、自己資金300万円以上というのが安心ラインになるのだ。

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自己資金ゼロの人がアパート経営をする方法

自己資金ゼロの人がアパート経営をする方法

自己資金300万円が最低ラインと紹介したが、自己資金ゼロの人はアパート経営ができないのか。じつは、必ずしもそうではない。投資として不安定になるため、自己資金ゼロでのアパート経営はおすすめではないが、属性が低い人や自己資金が少ない人がアパート経営を行うためのテクニックは存在する。くわしくみていこう。

自己資金ゼロでも銀行から融資を引くテクニック

親族にお金を借りて一時的に自己資金をふやす

銀行から融資を受ける際、所有している金融資産を提示する必要がある。預金口座の残高確認ができる通帳のコピーやネットバンクの画面のコピーを提出する際に、残高を多く見せるために親族や友人から審査の間だけ一時的にお金を借りるという手もある。

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属性が低い人でも使える金融機関を知っておく

融資を受ける際、金融機関は「属性」を見ることが多い。属性とは、個人の職種や勤務先などの社会的立場、年収や保有資産などの経済的状況のことを指す。属性は金融機関が融資審査を行ううえで影響が大きい。

しかし、政府系の日本政策金融公庫商工中金は、中小企業の資金調達の円滑化を目的としているため、年収や自己資金が低くても融資を行ってくれる場合がある。また、地方銀行信用金庫信用組合は年収や自己資金の多さよりも、地域に貢献してくれる企業に対して融資を行う傾向がある。金融機関の支店がある地域に物件があることが条件ではあるが、物件の価値や収益性・融資を受ける人のやる気や動機、人柄をみて融資を行うため、年収が低い人や自己資金が少ない人は、そういった金融機関に融資打診を行うといいだろう。

物件の収益シミュレーションを持ち込んで返済プランを明確にする

金融機関に融資の打診を行う際、融資を受けたい物件のくわしい収益シミュレーションを持ちこみ、どれだけ収益が得られるかをアピールするのもよいだろう。返済プランを明確にすることで融資を受けられる可能性があがる場合もある。

小規模な物件から買い進めて実績を積む

物件価格1,000万円以下など、比較的小規模な物件から買い進めて、アパート経営の実績融資の返済実績を積んでいくというのもひとつの手だ。先ほど紹介した個人属性以外も評価する信用金庫・信用組合・公庫・地銀などの金融機関にアパート経営の実績を見せて融資を引いて物件を購入する。小規模でも実績があると、つぎの物件を購入する際、1棟目よりも高額な融資を受けられる可能性があがり、2棟目、3棟目と買い進めていくことで投資規模を拡大していくことができるのだ。

自己資金ゼロの人は「築古戸建て物件」がおすすめ

自己資金ゼロ、または資金が少ない人がまずは小さな実績を積んでいこうと考えた際、選ぶべき物件は「築古戸建て物件」だ。自己資金がない人にとって戸建ての築古物件がおすすめの理由と、どんな物件を選ぶといいのか紹介していく。

なぜ自己資金ゼロの人は「築古戸建て物件」がいいのか?

自己資金ゼロの人に築古の戸建て物件をおすすめする理由として、アパートやマンション1棟を購入するより物件価格が安く、購入しやすいことがあげられる。元手がないため、融資を受けられる金額も限られてくることから、物件価格の低い築古戸建て物件からはじめるのがおすすめだ。小規模の物件でキャッシュフローを積み立てアパート経営の実績を積んで次の物件の購入に繋げていくといいだろう。

どんな物件を選んだらいいのか?

自己資金ゼロの人が選ぶといい物件は、利回り10~15%以上で1,500万円以内の物件だ。

自己資金がゼロの人は、属性が低くても融資がでやすい日本政策金融公庫・信用金庫・信用組合・地銀などから融資を引くことになる。これらの金融機関は、耐用年数越えの木造の築古物件にも融資がでるのが特徴だ。さらに日本政策金融公庫は、「35歳以下・女性・高齢者」を積極的に支援をしているため、金利や融資機関の面で優遇をうけやすい。

しかし、日本政策金融公庫の物件評価基準は都銀と同じレベルのため、高額な物件だと20%以上の頭金が必要な場合もある。

日本政策金融公庫は「無担保融資枠」といって、4,800万円を上限に担保を取らずに融資を行ってくれる。無担保融資枠内でなるべくフルローンに近い金額の融資を目指せば、自己資金を最小限におさえられる。

ただし、融資期間が10~15年と短いため、十分に利益が出る物件でないと、家賃収入よりもローンの返済の金額のほうが高くなってしまいマイナスになりやすい。そのため、利回りが10~15%以上の物件を狙う必要がある。

これらすべてを総括すると「利回り10~15%以上の1,500万円以内の物件」を狙ったほうがいいといえるだろう。

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失敗の原因は「無知」新築ワンルームマンションに注意!

新築ワンルームマンションを購入しないほうが良い理由

ここまで、自己資金が少ない人に築古戸建て物件をすすめてきたが、「同じ価格帯であればワンルームマンションでもいいのでは?」と考えた人もいるだろう。しかし、ワンルームマンションには注意が必要だ。なぜ新築ワンルームマンションを選んではいけないのか、失敗を回避するためになぜ知識が必要なのか、くわしくみていこう。

新築ワンルームマンションを選んではいけない理由

ワンルームマンションは、一棟アパートや一棟マンションよりも価格が安く、自己資金が少ない人にとっても買いやすい物件だ。立地もよく需要があるにも関わらず、なぜ選んではいけないのだろうか。理由を紹介していく。

低利回り

新築ワンルームマンションを選んではいけない理由として、「利回りが低い」という点があげられる。新築ワンルームマンションの利回り平均は約4%で、地方の投資用物件の平均利回りは場所にもよるが8%以上になる物件がほとんどだ。新築ワンルームマンションの利回りと比較すると収益性が明らかに劣っている。

収益性が劣る理由は、一等地にマンションを建て、物件成約が決まればデベロッパーから営業マンに販売手数料が支払われるからだ。販売手数料は、もちろん物件価格に含まれているため、物件価格の3~4割程度はデベロッパーや販売会社の利益となっている。そのため、新築ワンルームマンションでは利益がでない物件がほとんどなのだ。

アパート経営の勉強をしている人は、それを理解しているためワンルームマンションを購入しない。それなのになぜ収益性の低い新築ワンルームマンションが売れているのかというと、アパート経営になじみのない初心者に「電話営業」でアプローチして販売しているからだ。

中古のワンルームマンションであれば優良物件も混ざっている可能性はあるが、初心者が見極めるのは難しいだろう。

[関連記事] ワンルームマンション投資は得か損か?危険な5つのリスク

無知だと営業トークに騙されやすい

新築ワンルームマンションの営業電話でよく使われる営業トークが、「節税になる」「資産を形成しながら保険代わりになる」というセリフだ。しかし、節税になるのはアパート経営が赤字の場合のみで、黒字の場合は利益の分だけ税金が発生する。また、物件を売却する際にも利益の分だけ税金が発生するため、総合的に考えると繰り延べにしかならない。

そして、「保険代わりになる」というのは「団体信用生命保険」のことで、銀行から融資を受ける際に加入が義務付けられている保険がある。死亡した場合や、1級または2級の障害が残るほどの病気にかかった場合にローンの残債がゼロになるという保険だ。

しかし、万が一のことが起きなければ、通常通りアパート経営を行わなくてはならない。アパート経営の知識がないまま、物件を購入してしまうと右も左もわからず不動産会社の言いなりになるしかない。その結果、利益の出ない物件を何室も買わされてしまう人もいる。

「資産になる」という誘い文句については、ローンの支払いが終わるころに資産になるかといえば、じつはそうでもない

営業電話で紹介される新築ワンルームマンションは、一等地の高層マンションが多い。所有権つきの物件であっても一般的なマンションなどの集合住宅では、土地の所有権は各部屋のオーナー同士でわけあうため、縦に長い高層マンションなどは土地に対して部屋数が多く自分が所有できる土地面積は微々たるものだ。

くわえて、建物部分は年数が経過するごとに価値が下がり、支払いが終わるころには資産としての価値はゼロに近いと考えていいだろう。

利回りの低さや不動産業界の事情も含めて、ワンルームマンションは避けたほうがいいだろう。

[関連記事] 不動産投資詐欺の手口7選!よくある「甘い誘い文句」の対処法

失敗を回避するには「知識」を蓄えることが重要

失敗回避の方法

自己資金ゼロの状態であっても、失敗を回避しながらアパート経営で成功することは可能だ。動かせる資金は多いに越したことはないが、自己資金が多いだけでは成功できない。

失敗を回避するには知識を蓄えることが重要だ。無知だと物事の良し悪しの判断ができず他人の意見を鵜呑みにするしかない。そのため、騙されたり誇張を含んだ営業トークを信じたりしてしまう。

物件の評価や人の言葉を、正しく判断するためには、アパート経営の勉強が必要なのだ。

自己資金ゼロの人はまず100万円!アパート経営の勉強をしながら資金をつくろう

自己資金ゼロの人でも、工夫次第でアパート経営をはじめることはできる。しかし、自己資金が少ないというのはかなりリスクが高い。物件価格のおよそ18%〜が初期費用としてかかることを念頭におき、まずは少なくとも100万円、できれば300万円以上の貯金をしたほうがいいだろう。

また、アパート経営は勉強をしないと、騙されたり誇張の多い営業トークを信じたりしてしまう。金額が大きく失敗ができない投資のため、知識が不可欠である。

自己資金が少ない人向けの物件を選び、地道に資産形成をしていくといいだろう。不動産投資ユニバーシティでは、失敗を回避しながらアパート経営をする方法を「無料メール講座」で配信している。アパート経営を成功させるための考え方や物件選定の際に見るべきポイントなどが1日1通送られてくるメールで学べる。ぜひ登録してほしい。

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