東京オリンピックまで湾岸地域の不動産価格は上がり続けるか

2018年07月26日54

東京オリンピックが2020年に開催されることが決定した。

少子化による人口減の影響から、中長期的には不動産を含む全ての業態で市場規模はシュリンク(縮小)することが予想されている。

それに歯止めをかけるような経済活性化に繋がるイベントが控えているのは、喜ばしいことだと言える。

オリンピック開催が決定してから

「東京の湾岸地域の不動産価格は上がりますよね?」

という質問を多く受けるので、今回はそのことについてご説明したいと思う。

オリンピックの恩恵を受けるエリアは湾岸地域の一部が中心

ご存知の通り、オリンピックの選手村は東京都の湾岸地域と呼ばれる、豊洲、有明、晴海、東雲の一角に作られる予定となっている。

比較的遊休地の多いこれらの地域は、これから2020年にかけて開発が活発化するものと思われる。これは皆さんの想像通りだ。

しかしながら、既に多くのタワーマンションが建っている豊洲、月島、勝どきの周辺は、相場を維持することはあると思うが、更に急激に上がることはないと考えている。

これらの地域は、2015年現在坪単価280万円~300万円に迫るまでになっており、既にかなり高いと思われる価格帯で取引がされているのだ。

仮に坪単価が280万円だと、60平米のマンションを購入するのに約5,100万円掛かることになる。

この水準から更に上昇して、都心6区の地域と同水準まで不動産価格が上がるとは考えにくい。

湾岸地域の中でも、少し奥まった所に位置する、辰巳、東雲のあたりはまだまだ安いので、今後は多少値上がりする可能性があると思われる。

不動産の価格は変動は銀行融資の影響が一番大きい

不動産の価格は景気によっても変わってくるが、一番大きな要因は「需要と供給」の供給面を担う銀行融資だ。

融資がストップしたり金利が上昇すると、不動産価格は途端に下がることになる。

融資はエンドの住宅ローンに影響するだけでなく、土地の仕入れや建設を行うデベロッパーにも大きく影響する。

2013年ごろから不動産市場はかなり活況を呈しているが、融資がかなり緩い状態が続いていることが大きな要因となっているのだ。

一転して、リーマンショック後の2009年や2010年のように各金融機関が引き締めを行った場合、不動産の流通は今よりも遥に少なくなることが予想される。

物件を買いたいと思っても、融資が降りないので買うことが出来ないのだ。

では、オリンピックなどのイベントが、これらのマクロ要因を吸収しえるかというと、恐らくそれは無理なのではないかと思う。

オリンピックが開催されるので地価があがるという予測は、あくまでも価格を押し上げる一つの要因でしかないのだ。

総量規制により資金の出し手となる銀行が不動産融資を出さない状態になると、それがオリンピックが控えている湾岸地域であろうと関係なく不動産の値段は下がることになるだろう。

湾岸地域の不動産はまだまだ数が少ないので、割安な中古マンションを狙って購入するのは至難の業だ。

それならば、最初から割安になっている他の地域の物件を購入した方が手っ取り早いと言える。

自分勝手な予測をして、これから上がるであろう地域の物件を購入するのではなく、エリアを問わず既に市場値よりも安い物件を購入する方が賢いのだ。

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