年収がいくらあれば不動産投資を始められるのか

2020年12月14日18,602

年収と自己資金がどれだけあれば不動産投資が始められるのかは、多くの初心者が疑問に思っている点だろう。

結論から言うと、「年収500万円、自己資金300万円」が不動産投資を始める際の一つの目安になる。

年収に制限があるのは融資に影響があるからだが、上記の年収以下でも不動産を10億円以上購入している人は存在する。

ただし、再現性のかなり薄いやり方で金融機関開拓を行っているので、年収500万円以下で不動産投資を始めたいのであれば、融資をしてくれる金融機関を独自でみつける必要がある。

銀行融資は年収が高い人にゆるい

金融機関は基本的に、年収や自己資金、職業などの属性が高い人により多く融資する傾向がある。

おおまかな目安として、年収が1,000万円以上あれば8割、700万円あれば5割、500万円あれば3割の金融機関が融資の検討に応じてくれる。

かつては、某メガバンクが年収に関係なく物件評価だけでフルローンをだしていたことがあり、その時代には年収300万円程度でも2億円の物件を買っている人が多く存在した。

今は逆で、年収が1,000万円以上の人には年収の10倍・20倍などまで貸すが、年収500万円以下には厳しい判断をくだす銀行が多い。そのため、年収が高いほうが不動産投資で有利なことは間違いない。

ただし、年収が高い人に貸す金融機関が増えているのは、金融機関が展開するアパートローンという投資商品がそのような基準になっているというだけだ。

年収が低いと不動産投資ができないというわけではないということを心得ておこう。

良い部屋のイメージ

不動産投資では、年収が高い人のほうが融資が多くでるため、条件の良い物件を買える確率も高くなる。しかし、実際には年収が高く属性が良い人でも、変な物件を買っている人は多い。

属性が良い人は、選択肢が多いゆえに、そのなかから適切な条件を選ぶことができなかったり、選ぶための知識を得る努力を怠ってしまいがちなのだ。

実際、ノンバンクなどで利回りが低い新築区分を1億円分買ってしまい、にっちもさっちもいかなくなっている属性の良い人がたくさんいる。

逆に、年収や自己資金が少ないがゆえに自分自身で研究を重ね、細い穴に糸を通すような良い物件をピンポイントで買っている人も少なからず存在する。

私が接したことのあるなかだけでも、普通は融資がおりないと思われる水商売の人、外国籍の人、年収300万円の派遣社員などが、応じてくれた唯一の金融機関から数千万円以上の融資をうけて良い物件を購入している。

完璧に良い属性で、自己資金も時間もふんだんにある人は稀であり、属性によって融資がおりるかどうか決まる、年収が高い人が不動産投資に有利といったことも、あくまで一般論としての目安だと考えてほしい。

最終的に不動産投資の成否を分けるのは、属性よりも本人の努力や熱意だ。

年収が低い場合には、金融機関からすんなり融資をうけられない可能性も高く、それなりに知恵をしぼって行動する必要がある。

多数ある金融機関のなかでも、政府系の日本政策金融公庫や商工中金は年収が低くても融資をだしてくれる確率が高いため、そのあたりを中心に打診していくといいだろう。

また、地場の信用金庫や信用組合はそもそもアパートローンなどという投資商品をもっていないので、その都度プロパー案件として審査をすることになり、検討してくれるケースもある。

年収が低くても活路はいろいろあるので、あとは自分のやる気次第だ。

貯金などの自己資金については、少ない状態でも不動産投資を始められるが、まったくのゼロではむずかしい。1,000～2,000万円程度の小さい物件を購入する場合でも、最低300万円程度は自己資金を準備する必要がある。

年収は低くても不動産投資を始めることができるが、自己資金が100万円以下でうまくいったという人は聞いたことがない。

物件購入時の頭金だけでなく、つねに300万円程度は使えるお金がないと、突発的な出費に対応できない可能性が高く、運営が成り立たなくなってしまうのだ。

不動産投資では、出費をおさえながら収入を増やし、再投資にまわすというサイクルを作れないと投資額の拡張がむずかしい。

社会人になってそれなりの年数がたっているにもかかわらず、数百万円程度の貯金ができていない人は、そもそも性格的に投資にはむいていないだろう。

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不動産投資ユニバーシティ代表志村義明
大学を卒業後、大手シンクタンクに入社。リテール金融ビジネス向けの業務に従事。愛知、埼玉、山梨等で不動産賃貸業を展開し、会社員時代に合計100室超を購入。高利回り物件の投資を得意とし、保有物件の平均利回りは16%超にのぼる。現在は不動産会社（宅地建物取引業者東京都知事(2)第98838号）を経営。 詳細プロフィール