マンションオーナーって儲かるの?リアルな収入と失敗事例

2019年03月23日278

「マンションオーナー」、なんともきらびやかな響きだ。

彼らの本やブログ、SNSでは、頻繁にパーティーを開催していたり海外旅行に行っていたり、華やかなイメージをもっている人も多いだろう。そんな生活ぶりから「マンションオーナーは儲かる」「不労所得を手にした成功者」という印象をうけるが、実際はどのくらいの収益を得ているのか。

今回は、マンションオーナーの実態を丸裸にするべく、実際の物件を用いてリアルな収支にせまってみよう。マンション投資のイロハも紹介しているため、マンションオーナーになりたい人も必見だ。

マンションオーナーは儲かるのか?リアルな収支を公開

マンションオーナーは実際どのくらい儲かっているのか。勘違いしている人も多いが、マンションオーナーは家賃収入が全額利益になるわけではない。融資をうけて物件を購入していれば、ローンの返済があるし、固定資産税や管理費などの費用も発生する。

さらに、一口にマンションオーナーといっても、マンションの1室だけをもっている人と1棟まるごともっている人ではもちろん収入も違う。

ここでは、マンションオーナーがひとつの物件あたりどのくらい儲かっているのかを具体的に計算してみよう。

ワンルームマンション1室のオーナー

まずは、世田谷区のワンルームマンションを1室購入した場合のシミュレーションをしていく。

物件価格が1,320万円、家賃の月額が88,000円の物件で、必要経費などを引いた場合、年間収支は以下のようになる。

 年間収支=想定家賃収入-支出合計=106万円-97万円=9万円 

 

家賃収入が年間106万円あるにも関らず、ローンの返済や必要経費を支払うと年間9万円ほどしか手元に残らない。月額にすると7,500円だ。想像していたよりも「儲かっていない」という印象をうけるのではないだろうか。マンションの1室だけだと、どうしても手残りが少なくなってしまうのと、もし空室になってしまった場合のリスク分散ができないため、何室も買い足す投資家は多い。

くわしい購入条件と収支計算は以下に記載しておく。

購入条件
  • 世田谷区
  • RCワンルーム
  • 築28年
  • 物件価格1,320万円
  • 利回り8%
  • 融資25年
  • 金利2%
  • フルローン想定

 

■収支計算の詳細

物件価格 1,320万円
想定家賃収入 106万円/年
ローン返済額 67万円/年
管理費 13万円/年
修繕積立金 5万円/年
固定資産税 10万円/年
火災保険 2万円/年

 

1棟マンションのオーナー

つぎに、1室単位ではなくマンション1棟をまるまる購入した場合のシミュレーションをしていこう。

八王子の1億700万円の物件で、年間想定家賃収入1,284万円の場合、必要経費などを引くと年間収支は次のようになる。

 年間収支=想定家賃収入-支出合計=1284万円-735万円=549万円 

 

1億700万円の物件を購入するというのは、普通の人の感覚であれば躊躇するだろう。

しかし、億単位の物件を購入しているマンションオーナーは少なくない。現金一括で購入しているわけではなく、銀行から融資を引いて購入しているため、ローン返済も発生している。そのため、家賃収入が多い代わりに返済の金額もかなり大きい。それでも年間549万円が手元に残る計算になる。

先ほどのワンルームマンションを1室だけ購入するよりは、はるかに「儲かっている」といえるのではないだろうか。

1棟マンションをまるごと購入すると、たとえ空室がでてしまったとしても戸数が多くリカバリーがきくためリスク分散が可能である。

経費などをすべて差し引いた状態で、月収100万円程度の利益を得ようと思うと、億単位の物件を3~4棟ほど購入する必要がある。

こちらも、くわしい購入条件と収支計算は以下に記載しておく。

購入条件
  • 八王子 
  • 1棟RCマンション
  • 築28年
  • 物件価格1,320万円
  • 利回り8%
  • 融資25年
  • 金利2%
  • フルローン想定

 

■収支計算の詳細

物件価格 10,700万円
想定家賃収入 1,284万円/年
ローン返済額 548万円/年
管理費 41万円/年
修繕積立金 38万円/年
固定資産税 50万円/年
火災保険 58万円/年

 

マンション以外のオーナー

今回、ワンルームマンションオーナーのケースと、1棟マンションオーナーのケースをシミュレーションの例にしたが、マンション以外にも木造アパートや戸建てに投資しているオーナーもいる。

どの物件を購入するかは、どれだけ利益が出でるかという点と銀行から融資を引けるかどうかで決められることが多い。

 

[関連記事] サラリーマン大家の不動産投資法3(区分、一棟、戸建て)

マンションオーナーの儲け方は2種類!収入の仕組み

マンションオーナーがどのくらい儲かるのか、だいたいのイメージがついただろう。上のシミュレーションでは家賃収入をメインに紹介したが、じつはもうひとつマンションオーナーとして儲ける方法がある。

不動産を売買した差額で儲ける「キャピタルゲイン」

マンションオーナーの儲けのもう一つがキャピタルゲインである物件の売却益だ。キャピタルゲインとは、不動産の購入時の価格と、売却時の価格との差益によって発生する利益だ。うまくいけば、高額な収入を一気に手にできる可能性もあるが、株式投資やFXのように市場に左右される傾向にあり大きなリスクも伴う。

 

[関連記事] インカムゲイン・キャピタルゲインから見た不動産投資の出口戦略

毎月の家賃収入で儲ける「インカムゲイン」

インカムゲインとは一般的に、金融資産を一定期間運用した際に得られる利子所得のことをさす。不動産投資の場合は家賃収入がインカムゲインに相当する。

不動産の家賃相場は、市場に左右され乱高下することがほとんどない。そのため、長期的な収支計画が立てやすく、多くのマンションオーナーはインカムゲインを目的に投資をしている。

マンションオーナーになるには「会社員」がむいている!

マンションオーナーはもともとお金持ちで、不動産投資はお金持ちしかできない投資だと思っていないだろうか?もし、そう思っているのであれば間違いだ。

不動産投資の業界では「サラリーマン大家」という言葉が流行っているほど、マンションオーナーには普通の会社員が多い。なぜ、普通の会社員が何千万、何億もする不動産を購入できるのか。その理由は、会社員という「属性」にある。

会社員は毎月一定額の給料を会社から受け取っているため、銀行からすれば安定的な収入源があり、高額な融資をしてもきちんと毎月返済してくれるだろうという信用に値する。そのため、会社員は金融機関から数千万円から数億円のお金を借りて不動産を購入することができるのだ。

 

[関連記事] 一流サラリーマンがなぜ2億円の借金をして不動産投資をするのか?

マンションオーナーになりたい人必見!投資用マンション購入の流れ

数千万円の貯金(不動産投資では「自己資金」という)がなくてもマンションオーナーになれると知って、マンションオーナーに興味がわいた人もいるのではないだろうか。ここでは、物件を購入しマンションオーナーになるまでの大まかな流れを紹介していく。

1.物件をさがす・みつける

マンションオーナーになるためにまずやることは、物件選定だ。不動産投資において、ここがもっとも重要なポイントだといっても過言ではない。家賃収入目的の不動産投資は、市況に左右されず安定している反面、質の悪い失敗物件を購入してしまった場合に挽回できない。偶然運よく家賃が上がることはあり得ないのだ。

インターネットで調べたり、不動産会社に直接行って紹介してもらったり、良い物件を見つけることが何よりも重要である。

 

[関連記事] 収益不動産を探すには? ポイントを抑えて優良な物件を選定しよう!

2.不動産会社と購入金額の話をする

しっかりと利益がでて、入居需要のある良い物件を見つけたら、つぎは不動産会社と購入金額の話をすることになる。ここで物件価格を割り引いてもらえると利回りが上がり割安になるが、値引き交渉をしすぎると他の人に物件をもっていかれたり、不動産会社に嫌われたりするので注意が必要だ。不動産会社に一度嫌われてしまうと、次に物件を購入したくても紹介してもらえない可能性もあるので、値引き交渉はあくまで正当な理由をもって常識的な範囲で行おう。

 

[関連記事] マンション投資で上手く指値を通すための秘訣

3.買い付けをする

ほしい物件の現地調査を行い、金額も含めて条件の合う物件を見つけたら、売り主や仲介業者に購入の意思表示をする。そのために必要なのが「買付証明書」の提出だ。

買付証明書には、金額、手付金、支払い方法、氏名、契約希望日、買付証明書の有効期間などを記載して提出する。

 

[関連記事] 「買付証明書」提出のポイントとは

4.銀行から融資をうける

買付証明書を提出したら、銀行に融資をうけたいと相談をしにいく。物件の資料を持ち込み、融資の申し込みをして金融機関の審査をうける。申し込みをすれば必ず融資がうけられるわけではなく、金融機関によって融資基準があるため、融資をうけるには相応の属性であることと本人の努力が必要だ。

 

[関連記事] 不動産投資で融資を引くために使える2つのテクニック

5.売買契約を締結する

融資の審査にとおり買付も成立すれば、いよいよ売買契約となる。売買契約の際に、「売買契約書」と「重要事項説明書」の2つの書類に実印を押す。

ここで気を抜かず、売買契約書の内容が正しいかどうかをきちんと確認しないと、あとから取り返しのつかないことになる。どれだけ時間がかかっても納得のいくまで確認しよう。

 

[関連記事] 不動産の売買契約時に気を付けるべきこと

6.管理会社の選定をする

無事に売買契約を終えたら、物件を管理してくれる管理会社を選定する。せっかく良い物件を購入できても、管理会社選びをミスすると満室運営ができなくなる可能性もある。管理会社の選定も利益をだすためには重要なポイントである。

 

[関連記事] アパートの空室対策は、管理会社選定が重要

7.金銭消費賃借契約を締結する

「金銭消費賃貸契約」とは、銀行融資の審査が通ったのち、正式に借り入れを行う契約のことである。金銭消費賃貸契約の際には売買契約書が必要なため、売買契約が完了してから行うのが一般的だ。

8.決済・引き渡し

各種契約が終われば、ついに決済と物件の引き渡しとなる。決済とは、売り主に購入物件の代金を支払い、所有権の引き渡しをしてもらう一連の作業のことだ。ここまできて、ようやく物件が自分の所有物となるのだ。

 

[関連記事] 投資用物件の選定・融資・契約・決済で絶対に気を付けるべきこと

銀行から融資をうけるには何が必要?各金融機関の特徴

マンションオーナーになった普通の会社員の人たちは、銀行から融資をうけて投資用マンションを購入している。しかし、自分で会社を経営しているような事業主でもない限り、銀行から融資をうけた経験がある人は少ないだろう。

ここでは、銀行に融資をうけたいと申し出るにあたって、必要な書類と金融機関ごとの特徴を紹介していく。

融資審査に必要な書類

融資審査をうける場合、必要な書類を提出する必要がある。書類の一覧は次のとおりだ。Exelデータのダウンロードは「融資審査時に必要な書類の一覧」でおこなえる。

  • 属性資料
  • 経歴と保有物件の一覧
  • 家系図
  • 運転免許証
  • 保険証
  • 確定申告書(なければ源泉徴収のみ)
  • 直近3期分の源泉徴収
  • 返済予定表(住宅ローンなど他に借り入れがある場合)
  • 保有物件すべての謄本
  • 保有物件すべての固定資産税の納付書のコピー
  • 所有している金融資産の一覧
  • 金融資産エビデンス

 

金融機関にも特徴がある!どこへいけばいい?

融資審査をうける際、金融機関ごとに融資基準が異なる。各金融機関の特徴を把握し、融資基準とマッチしていれば審査がとおる確率はあがるだろう。

メガバンク

SMBC、三井住友銀行、UFJ銀行などのメガバンクは、金融機関のなかでもとくに審査が厳しく、融資がおりるまでに時間もかかる。融資がおりる属性(条件)としては、年収1,000万円以上、自己資金も数千万円が必要である。しかし、そのぶん融資規模が大きく、うまくいけば数億円単位の融資がうけられる。

地方銀行

静岡銀行、千葉銀行などの地方銀行は、地域の経済発展に寄与することを経営目的としていることが多い。そのため、購入する物件の地域に地方銀行の支店があることが望ましい。基本的に、融資申し込みを行う本人の居住地にも支店があることが求められる。

信用金庫(信金)・信用組合(信組)

信用金庫・信用組合は集めたお金を地域の企業に貸し出すことにより、地域の循環的な発展に寄与することを経営目的としている。銀行と違い、営利目的ではないため該当エリアの住居者しか融資対象の会員になれない。

公庫

日本政策金融公庫は、政府が出資している金融機関で、中小企業の資金調達の円滑化を経営目的としている。年収300万円台など年収や自己資金が低めの属性でも融資をうけられ、融資期間は10~15年となることが多い。

ノンバンク

ジャックスやアプラスなどのノンバンクは、金利は4%程度と高めだが融資審査が早く、不動産に対する融資姿勢が積極的だ。年収が低く自己資金が少ない人にも貸し出すが、一度ノンバンクから借り入れをしてしまうと、次に物件を購入するため他の金融機関に融資をうけに行った際、良く思われないことがある。

 

[関連記事] 無料PDF「失敗しないための金融機関選び25選」

[関連記事] 不動産投資ローンの融資を受けられる金融機関一覧(年収別)

こんなはずじゃなかった!失敗マンションオーナーの事例

ここで一つ、マンションオーナーの失敗事例を紹介しよう。

年収630万円、ごく普通の会社員のTさんは、10年勤めた会社でなかなか給料が上がらず悩んでいた。6歳の子供もこれから大きくなるにつれお金が必要となる。

思うように増えない貯金残高に不安をおぼえ、投資について調べるうちに不動産投資が一番手堅いと知って、会社員をやりながらマンションオーナーを目指すことにした。

インターネットで投資用物件を検索し、とりあえず利回りの高い物件に問い合わせを入れ、不動産会社と直接会って話すことになった。営業マンの対応はとてもよく、問い合わせた物件より「もっといい非公開の物件がある」と別の物件を提案された。Tさんは、非公開物件と聞き特別感を感じた。物件概要書の見方はあまりわからないまま、記載されてある利回りが高かったため大丈夫だろうと、提案された物件を購入した。

さまざまな契約を終え、やっとのことでマンションオーナーとして運営を開始すると、なぜかまったく入居者が決まらなかった。おかしい、と思って不動産会社の営業に何度も連絡をしたが、つながらない。

よくよく調べてみると、Tさんが購入した物件がある地域は入居需要がかなり少ない地域だった。さらに、駅やスーパーから遠く車移動がメインの地域にもかかわらず物件には駐車場がついていなかった。

 

[関連記事] マンション経営で失敗して破たんした2人の事例

なぜ失敗したのか?成功マンションオーナーになるための失敗回避方法

Tさんが失敗マンションオーナーとなってしまった理由は2つある。

ひとつは「不動産投資の知識がなかった」という点だ。これではカモにされてもしかたがない。おそらく、不動産会社の営業はTさんが問い合わせた物件を見て、かなりの初心者だとわかったのだろう。そして実際に会って話して、Tさんに知識がないことを確信したのだ。「売れればそれでいい」という営業マンは少なからずいるため、自分で物件を見極められるだけの知識は必要だ。

そして、もうひとつは「誰にも教わらなかった」という点である。不動産投資はかなりの金額が動き、一度でも失敗すると破産してしまう危険性があるため失敗できない。信頼できるメンターを見つけ、少しでも疑問や不安なことがあれば質問できる環境があると失敗を回避できるだろう。

マンションオーナーで成功するには「知識」と「質問できる環境」が不可欠

マンションオーナーは特別な人たちばかりではない。普通の会社員がむいていると知り、興味を持った人もいるのではないだろうか。しかし、何もわからないまま不動産会社に行くと売れ残り物件をつかまされたり、不動産会社が売りたい物件を買わされたりする。

不動産投資は投資額が大きく失敗できないため、確実に失敗を回避する必要がある。本を読んだりセミナーに行ったりして知識を得て、成功者に教わりながら不動産投資を行うのが失敗回避につながる。不動産投資ユニバーシティでは、失敗しないマンションオーナーになる方法を「無料メルマガ講座」で配信している。不動産投資をはじめる前にぜひ読んでみてほしい。

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