不動産投資詐欺の手口7選!よくある「甘い誘い文句」の対処法

2019年09月12日6,262

不動産投資を始める際に「もし自分が詐欺にあったらどうしよう…」と不安に思う人も多いだろう。もちろん、すべての人が騙されるわけではなく騙されやすい人の一定条件が存在する。不動産投資の詐欺にはどんな手口があり、どんな人が詐欺にあいやすいのか、騙されないための対処法を紹介していく。

不動産投資詐欺7つの手口!

不動産投資詐欺には、ニュースになるような本格的詐欺から、明らかな詐欺とは言い切れないがあわよくば投資家を騙そうとするような売り方までさまざまな手口が存在する。それぞれの詐欺の手口を知っていることで、簡単には騙されなくなるだろう。代表的な不動産投資詐欺の手口7つを紹介していく。

要注意!本格的な不動産投資詐欺

不動産投資の詐欺で、もっとも注意が必要なのは初めから「騙そう」という悪意をもって近づいてくるいわゆるホンモノの詐欺師だ。本格的な詐欺になると、グループ単位で何人もの詐欺師が関与し手口も巧妙なため、注意していても避けきれないことがある。本格的な不動産投資詐欺とはどのようなものか、紹介していこう。

1.数十億円が一瞬で消える!?「地面師詐欺」

1つ目の不動産投資詐欺は、「地面師詐欺」だ。地面師とは、他人の土地を自分の所有物と偽り第三者に売り渡す詐欺師のことである。

2017年には大手住宅メーカーの積水ハウスが地面師詐欺の被害にあい、63億円もの大金を騙しとられた。この詐欺事件はどのように発生したのか。

積水ハウスは、東京五輪による値上がりで100億円に達する見込みのある物件を70億円で購入予定だった。ところが、売買成立を目前にして、土地の登記申請の際に「所有者側の提出書類(印鑑証明書・パスポート等)に真正でないものが含まれていた」として所有権の移転が却下された。

つまり、すべてが偽物だったのだ。その日以降、物件の所有者とされていた人物(地面師)とは連絡が取れなくなった。積水ハウスは、その時すでに手付けとして売買金額の9割にあたる63億円を支払っていて、その大金は地面師グループとともに一瞬にして消えたのだ。

2.売買契約のあと突然連絡が途絶える!「手付金詐欺」

次に紹介する不動産投資詐欺は、「手付金詐欺」だ。手付金詐欺とは、物件購入にあたり支払う手付金を持ち逃げされ、実際の物件は手に入らないというやり口の詐欺だ。

手付金詐欺の犯人は、物件の売買契約を複数人と行い、各契約者にまず手付金を支払わせる。そして、いざ物件を引き渡すという段階で手付金を持ち逃げし連絡がとれなくなるのだ。登記簿を確認しても、物件はすでに第三者の手に渡っていて持ち逃げされた手付金も返ってこない。

3.物件を購入したら入居者が即退去!?「偽装満室運営」

物件を売るために嘘の「満室」を装う不動産投資詐欺も存在する。

不動産投資家が物件の購入を検討するうえで、その物件が満室に近いかどうかはとても重要であり、物件を購入するかどうかの決め手にもなる。満室を装った詐欺では、入居者が集まらず空室が多い物件に、あらかじめ詐欺グループのメンバーが入居することで、物件資料に「満室」と記載する。

そして、不動産投資家に物件が売れた後に、入居していた詐欺メンバーたちが退去するのだ。不動産投資家が満室だと思って購入した物件は、たちまち空室だらけになり、見込んでいた家賃収入は得られない。満室を装った詐欺では、実際に物件に人が入居しているため、詐欺だと見抜くのはとてもむずかしい。

詐欺とは言い切れない…?嘘が多い売り方

次に注意が必要なのは、確実に詐欺とは言い切れないが嘘や誇張が多い売り方だ。先ほど紹介したプロの詐欺集団と比べると対処法があり、注意していれば騙されることは少ない。実際にどんな悪徳な売り方が存在しているのか、くわしくみていこう。

4.高利回りは見せかけ!「レントロール操作」

明らかな不動産投資詐欺とは言い切れないが、レントロールが実際と異なる場合も存在する。不動産投資で物件を選定する際、多くの投資家が初めに確認するのは利回りだ。その物件資料の利回りを高く記載するために、レントロール上の家賃を相場より高めに設定して利回りが良いように見せるやり方をしている不動産業者があるのだ。

5.物件の質は最悪!?「しつこい営業電話」

つぎに紹介するのは、不動産仲介会社から勤務先にかかってくる営業電話だ。これも明らかな不動産投資詐欺とはいえないが、注意したいケースだ。

勤務先に電話がかかってくるためでてしまう人が多く、よくよく話を聞いたら投資用物件の営業だったというパターンである。電話口でうまく言いくるめられ、利益のでないダメな物件を買って後悔する人があとをたたない。そもそも、良い物件は営業などしなくても売れるのだ。わざわざ電話で営業をして売りたい物件というのは、質の悪いものがほとんどである。

6.婚活サイトに要注意!?「デート商法」

不動産投資の営業は電話だけにとどまらない。デート商法とよばれる不動産投資詐欺では、婚活サイトなどで出会い、実際に何度か会って相手からの信用を得たうえで「不動産投資をやってみないか」と物件をすすめられるのだ。営業をかけられた側は、相手への信頼や関係発展への期待があるため簡単には断りにくく、物件を購入した後は連絡がとれなくなるという悪質な売り方である。

7.ハワイやフィリピンの物件で頻発!「海外不動産投資詐欺」

最後に紹介する不動産投資詐欺は、ハワイやフィリピンなど海外不動産にまつわる詐欺だ。ハワイやフィリピンなどの海外不動産が儲かると営業をかけられ、実際の売買価格とはかけ離れた金額で物件を購入してしまうのだ。

現地の正しい不動産情報を知っている人は少なく、不動産会社の情報と実際の相場が違っていても気づきにくい。海外不動産投資詐欺では、物件価格が相場よりかなり高かったり、物件内容に嘘や誇張が多かったりして、最終的に不動産投資家が損をするのだ。

不動産投資詐欺で狙われやすい人の特徴とは?

不動産投資詐欺の手口を紹介してきたが、詐欺のターゲットになりやすい人には特徴がある。たとえば、医者や公務員、上場企業の社員などいわゆる「高属性」とよばれる人たちは狙われやすい。

高属性の人が狙われる1番の理由は、融資の受けやすさにある。不動産投資で物件を購入する際には、金融機関から融資を受けるのが一般的だ。年収や自己資金が多い人ほど高額な融資を受けやすく、物件を購入できる可能性が高い。詐欺師は、銀行から融資を受けやすい人を狙っているのだ。

騙されてない?不動産投資の「あるある誘い文句集」

不動産投資において騙されるのは、詐欺師からばかりではない。なかには、悪質な不動産会社も存在して、粗悪物件を買わせようと、さまざまな理由をつけて言葉巧み説得しようとしてくるのだ。

悪質な不動産会社がよく使う誘い文句を紹介しよう。ここであげる言葉をかけられたからといって必ずしも騙されているとは限らないが参考にしてほしい。

詐欺まがいの誘い文句1:不動産投資は節税になる

もっともよく聞く不動産投資詐欺まがいの誘い文句は、「節税」に関するものだ。「不動産投資は節税になる」という話を聞いたことがあるだろう。不動産投資で節税をするというのは、法人を作り飲食代や宿泊費などを経費化したり、サラリーマンの給与所得と合算して所得税や住民税を下げたりするということだ。

しかし、この節税方法は赤字の状態でなければ意味がなく、優良な物件を購入すれば利益がでた分だけ税金を支払う必要がある。したがって「節税効果の高い物件=儲からない物件」とも考えられるのだ。

 [関連記事] 「節税できる不動産投資」と「儲かる不動産投資」は別物である

詐欺まがいの誘い文句2:不動産投資は年金対策になる

節税同様によくある誘い文句が「年金対策」だ。現在の日本では、年金支給開始年齢の引き上げや支給額の減額など、将来受けとれる年金に期待ができなくなっている。不動産を買うことで老後の年金対策になると営業をかけてくるのだ。

しかし、よく考えてほしい。年金対策として不動産を買ったとしても、定年で仕事を辞め、年金を受給する頃には建物の資産価値はほぼゼロに近い状態になっている。古くなった物件は老朽化により大規模な修繕も必要だ。そうなると年金どころの話ではなく、結果的に大きなマイナスになってしまう。

詐欺まがいの誘い文句3:不動産投資は保険がわりになる

「かけ捨ての生命保険に入るより不動産を買ったほうが得」という誘い文句もある。なぜ不動産投資が生命保険がわりになるのか。投資用不動産を購入する場合、融資を受ける条件のひとつとして団体信用生命保険への加入が義務付けられている。団体信用生命保険は、不動産オーナーが万が一死亡または高度障害になった際、保険金でローンの残債がゼロになるという仕組みだ。

しかし、大きな病気をしなければ不動産事業を通常運営する必要がある。当たり前だが、不動産は保険のように何も考えずただ保有していればいいというわけではない。空室を出さないための努力や物件が古くなった時の大規模な修繕などを行う必要があるのだ。不動産運営にかかる出費と労力を考えれば保険がわりになるとはいえない。

詐欺まがいの誘い文句4:高利回りの不動産を買えば儲かる

やたらと「高利回り」をうたった誘い文句にも注意が必要だ。利回りは不動産投資の収益性をはかる重要な指標ではある。しかし、利回りが高すぎる物件は何らかの問題を抱えている危険性がある。

利回りが高くてもそれ以上に支出が多かったり、入居づけが難しいエリアだったり、空室がうまらないケースがあるのだ。不動産会社によっては、レントロール上の想定家賃をわざと高くして高利回りに見せている場合もある。高利回りな物件は、利回りが高い理由を調べて、克服可能なリスクかどうかを知る必要があるのだ。

[関連記事] 高利回りな物件で注意すべきこと

詐欺まがいの誘い文句5:家賃保証をつければ安心

「サブリースによる家賃保証」をうたった誘い文句にも気をつけよう。サブリースとは、サブリース会社がオーナーと入居者の間に入り不動産運営をし、満室でも空室でも、サブリース会社からオーナーに一定額が支払われる仕組みだ。

「空室でも一定額の収入が必ず入ってくるため空室リスクがない」という誘い文句だが騙されてはいけない。サブリース契約で契約開始当初の家賃保証額が継続して支払われることはなく、実際には経年劣化による賃料改定が何度も行われ、オーナーが受けとる保証額はどんどん下がっていくのだ。サブリースは何の保証にもならない。

[関連記事] サブリース契約は損をする!? 家賃保証のメリット・デメリット、注意点

詐欺まがいの誘い文句6:将来値上がりする可能性がある

最後に紹介するのは「この物件(土地)は将来値上がりが期待できる」という誘い文句だ。不動産投資で、買った値段より売る値段のほうが高ければたしかに儲かる。しかし、確実性はどこにもない。

不動産投資がほかの投資と違う点は、毎月の収益予測がある程度たてられるということにある。ただし、それは家賃収入であるインカムゲインに限っての話だ。将来の値上がり益であるキャピタルゲインを狙った不動産投資では予測はたてられない。

また、地価の上昇は固定資産税や相続税の上昇につながり、もともとの利益が十分でている物件でなければ保有するほどマイナスとなることもあるのだ。

不動産投資詐欺を回避する方法はある?

不動産投資のさまざまな詐欺の手口や詐欺まがいの誘い文句を紹介してきた。これらの被害を避けることはできるのか。詐欺と見抜くのが難しいケースもあるが、知っていれば回避できる場合もある。ここでは、不動産投資詐欺にあわないための回避法を4つ紹介していく。

詐欺回避法1:営業電話の話はきかない

今すぐできる詐欺の回避法は「営業電話の話はきかない」ということだ。会社にかかってくる営業電話ですすめられるのは「わざわざ営業をかけなければ売れない物件」の場合がほとんどである。

良い物件は電話営業などしなくても勝手に売れていくため、売れ残りを営業にかける。不動産投資の収益計算ができる人であれば、絶対に食いつかない物件の話を聞く時点で知識がないとわかりカモにされてしまうのだ。営業の電話は即切ろう。

[関連記事] ワンルームマンション投資の電話営業は何故なくならないのか

詐欺回避法2:不動産投資の知識をつける

詐欺の回避方法とは思えないかもしれないが、不動産投資の知識を身につけること自体が詐欺の被害を避けることになる。不動産投資を行ううえで、自分に知識がないと相手の言うことを鵜呑みにしてしまい、おかしいポイントに気づくことができない。詐欺師や悪質な不動産会社にすすめられるがまま失敗物件を買わないために知識が必要なのだ。

[関連記事] 不動産投資本ランキング!大家おすすめの絶対に読むべき書籍8選

詐欺回避法3:不動産会社を見極める

良い不動産会社を見極めるのも詐欺を回避する一つの策である。信頼できる不動産会社や営業担当を探して関係を築いておけば、粗悪な物件をすすめられることはなくなる。さらに、自分の状況や属性に合った物件の提案をしてもらえることが増え、不動産投資を有利に進められるだろう。

[関連記事] 不動産投資で頼れる会社とは?知っておくべき探し方・選び方

詐欺回避法4:いざという時に質問できる人を見つける

不動産投資詐欺の回避方法4つ目は、いざという時に質問できる人を見つけることだ。不動産投資を進めるなかで少しでもおかしいと思う点があれば、自分だけで判断せずくわしい人に相談できる人がいるといい。不動産投資にくわしい信頼できるメンターから助言をもらえるような環境があれば、間違った判断はしにくい。いきなり投資家の友人を作るのは難しいため、初めは不動産投資家のセミナーに通ったり、コミュニティに入ったりするとよいだろう。

[関連記事] 不動産投資はコンサルしてもらえるメンターがいるかどうかが成否を分ける

もし不動産投資詐欺の被害に遭ってしまったら…

どれだけ知識を身につけ、騙されないように気をつけていても、詐欺師の巧妙な手口に騙されてしまう危険性はある。もし不動産投資詐欺の被害にあってしまったら、どうすればいいのか。もしも被害にあってしまった場合、どのような行動をすればいいか紹介していく。

有識者に相談する

不動産投資詐欺なのでは…?と不安に感じたら、詐欺や法律にくわしい人に相談するのが一番だ。話を聞いてもらうことで、本当に詐欺なのかが判断でき、万が一詐欺だった場合の対応方法も教えてもらえる。ここでは、不動産投資詐欺について相談できる行政機関を紹介しよう。 

消費者のさまざまなトラブルに対応してくれる「消費者庁」

消費者庁では、さまざまな投資勧誘トラブルについて情報提供や無料相談を行っている。相談窓口も設置されているため、電話相談だけでなく窓口で実際に相談員と会って相談することも可能だ。

>>消費者庁ホームページ「消費生活相談窓口」

不動産専門の相談なら「免許行政庁」

宅地建物取引業では、不動産取引に関して無理な勧誘や契約を迫るような行為は禁止されている。もし、電話などで執拗な勧誘を受け、なかば強制的に物件を購入させられたなどの被害にあった場合、免許行政庁に相談することができる。その際、具体的な日時や会社名、やりとりなどを伝えられるとスムーズだ。

>>国土交通省関東地方整備局ポータルサイト「宅地建物取引業について」

不動産に関する法律相談なら「弁護士」

不動産投資のトラブルに関して、弁護士にも相談することができる。弁護士に依頼するとなると費用が心配になると思うが、弁護士のなかには無料相談を行っているところもある。弁護士に相談するのも検討してみるとよいだろう。

詐欺被害にあってしまったら「宅建協会」

不動産仲介会社に不審な態度を感じた場合は、所轄の保証協会(「全国宅地建物取引業保証協会」もしくは「不動産保証協会」)に相談しよう。実際に詐欺被害が発生した場合は、保証協会より弁済金として1案件につき1,000万円までが補償される。

ただし、詐欺被害者が複数いる場合は、苦情解決を申し出た先着順に1,000万円までが支払われることになる。そのため、詐欺被害にあったとわかったら早めに行動したほうがよい。不動産会社への行政処分の履歴は、国土交通省が運営している「国土交通省ネガティブ情報等検索サイト」で検索可能なのでこちらも参考にしてみよう。

詐欺で不動産投資が失敗するケースは少ない?

さまざまな不動産投資詐欺を紹介してきたが、実際に不動産投資で詐欺にあって失敗するケースは少ない。不動産投資におけるほとんどの失敗は、詐欺によるものではなく、勉強不足や確認を怠り楽観的な見通しのまま投資を進めるなど、投資家自身によるものである。

不動産会社においても、わりに合わないため詐欺行為を行うことは少ない。しかし、買主にとって不利になるような事象を隠したり、都合のよい条件だけを話したりするようなことはよく行われている。それを鵜呑みにしてしまった結果、購入前の想定よりも支出が多くなったり、収入が減ったりすることが起きる。

このような事態を防ぐためには、買主である投資家の責任において支出項目を精査したり、入居需要を綿密に調査したりする必要があるのだ。やるべきことをやっていたにもかかわらず、まったく予期しない想定外の事態に陥ったり、防ぐのが困難なほど緻密に練られた詐欺の被害にあったりして、不動産経営が立ち行かなくなることはかなり稀だといえる。

詐欺にあうのも避けるのも自分次第!

不動産投資には詐欺のリスクがつきまとうことは事実だ。しかし、不動産投資詐欺は、楽観的な見通しをせず正しい情報を見極めれば、ほとんどの場合回避することができる。

そしてなにより、不動産投資の知識を身につけることが、詐欺を回避するとともに、不動産投資の成功にも繋がるのだ。不動産投資ユニバーシティの「無料メール講座」では、1日1通のメールを読むだけで失敗しない不動産投資の全容が学べる。騙されることなく不動産投資を行うために、まずは登録してみてほしい。

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