初心者が知っておきたい不動投資で失敗しないための心得

2018年07月18日49

日本の資産家は株や預金などと同じく資産の一部を収益不動産に対して投資して利益を得ているいることも多いが、収入のほとんどが家賃収入という人も中には存在する。

彼らの保有物件は、銀行からの借り入れがない、もしくは残債の割合が一般投資家よりも少ないことが特徴だ。

それゆえ、入って来た家賃収入のほとんどをそのまま自分自身の収入にすることができるのである。

資産家は資産保全と安定性を重視するため、利回りは多少低くても、安定的な賃貸需要が見込めて土地の値段も下がりしにくい、立地の良い物件を好んで所有しているケースが多いのも特徴的な点だ。

一般投資家は融資を受けるので利回りが大事

一般の会社員が行う不動産投資は、資産家と違って銀行から融資を受けて物件を購入して行う。銀行への返済比率が返済と利子と合わせて40%前後ならかなり上出来である。

返済比率が50%以上に上る物件を持っている人も多くいるだろう。

この場合、家賃収入の半分が銀行への返済と利子の支払いになってしまう。

同じ不動産投資でも、借り入れがなく残債を持たない資産家は家賃収入から清掃・光熱費などの管理費用や固定資産税を引いた額利益として残ることになり、大まかに計算すると家賃収入の7割程度が利益として残ることになる

私たち一般投資家は、銀行から融資を受けて物件を購入するため、家賃収入の4~5割に上る銀行返済が加わる。

利益として家賃収入の2~3割程度の金額が残れば、かなりうまく投資が行えていると言える。

このように、資産家と比べて一般投資家の利益率は低くなるので、利回りが高く高収益な物件を頑張って見つける必要がある。

一般投資家が買うべき物件は都心部の駅近物件ではなく、一般的に立地が劣っていると言われる地方の築15年以上の中古物件である。

これらの物件を購入した後も、光熱費やリフォームのコストカットについて工夫を凝らし、少しでも家賃を上げられるよう様々な努力をする必要がある。

ここまでやって、やっと収益となるお金が残るのが、銀行から借り入れをして行う一般投資家の不動産投資なのである。

投資家は全体の10%の良い物件だけを選ぶ

世の中に出回っている90%以上の物件が、会社員の不動産投資には適さない物件である。

具体的に言うと、収益性が低く資産価値も乏しいものがほとんどであり、このような物件を会社員が買っても大して収益を残すことはできない。

数ある物件の中からいい物件を探して購入するためには、営業マンが出してくる物件情報の提案を待っているだけでは不可能だ。

それこそ、毎日物件情報を集め、不動産会社に足繁く通い、銀行から何回も融資を断られながら、やっと利益が出る優良物件を一つ購入できるのである。

資産家が一等地の物件を現金で買えば、空室リスクもなく、支出が収入を上回るようなことはまず起こらない。

しかし銀行から融資を受けて購入する人たちが仮に同じようなものを買ってしまったら、収益性の低さから高い確率で赤字に陥る。

資産家が得ている不動産収入と、会社員投資家が得ている不動産収入では、このように収益構造に大きな違いがある。

また、購入する物件の種類も物件を購入する過程も資産家と会社員でまったく異なるのである。

このことを理解していないと、会社員なのに資産家マインドで不動産投資を始めてしまい、痛い目を見ることになる。

間違ったやり方の不動産投資の典型的な例が、会社員が新築ワンルームマンションを返済比率80%以上で購入しているケースである。

これは絶対に避けないといけない。

営業マンに勧められるがまま買っている人がほとんどだが、このようなワンルームは立地も良く建物も立派であり。

しかし、家賃が8万円なのに、返済と利子の合計が7万円もあるようなことも多く、管理費と税金を加味したらマイナスになってしまう。

このような新築ワンルームは、そもそも会社員が融資を使って買ってはいけない物件なのである。

このように、物件を探す手間を省いて安易に新築物件を購入してしまうと、不労所得にはなり得ない投資になってしまう。

一般投資家が、労せずにお金が入ってくると考えて安易に不動産投資を始めると、痛い目に合う危険性が高くなるのである。

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