不動産投資を早く始めるべき理由とは

2018年07月18日71

不動産投資は株式投資やFXと異なり、投資を早く始めた方が利益をより多く生むことが出来る。

「投資」という言葉からは、大きな利益を得ることもあれば予想もしないような大きな損失を被るような、株式やFXなどのギャンブルに似たイメージを持つ方も多くいるだろう。

しかし、不動産投資はそれらの投資とは大きく異なり、景気が上向きではなく不景気が続く中においても、多くの不動産投資家は安定的に収益を上げている。

物件価格、利回り、融資条件など、不動産投資を取り巻く外部環境の変化が起来ている中で、このように長期にわたって中で安定して利益を得ている投資家がなぜ多いかの理由はハッキリしている。

最大の理由は、「家賃が長期間において変化しないから」である。

賃貸住宅に住んでいる人はおわかりだと思うが、住んでいる家が同じであれば5年前と現在の家賃は変わっていないはずである。

現在8万円の部屋に住んでいれば、5年後もほぼ同じ家賃と考えるべきであろう。

更新時に家賃アップの相談が来たとしても、その変動幅は上下数パーセント以内に収まる可能性が高い。
(しかも居住権の主張により、その相談自体を断ることは容易に可能だ。)

このように、収入がある程度正確に予測できるという特徴を理解することは、不動産投資の本質を理解するうえで非常に重要なポイントである。

早く始めるほど有利になるワケ

様々な要因による経済情勢の変動などの問題により激しく値が動く投資と違い、不動産投資は明日からは始めても1年後に始めたとしても手に入る収益があまり変わらない。

であれば、早く始めた方いいに決まっていると思わないだろうか?

具体的な例を見ていこう。

例えば、物件価格が5,000万円、年間100万円の収入が得られる収益物件があったとする。

この物件を今すぐ買った「Aさん」、全く同じ条件で1年後に買った「B」さんについて比較してみよう。

Aさんは100万円の利益が1年後に得られ、Bさんは利益は0円であり、この時点でAさんはBさんと比べて100万円多く収益を得ている。

もし、BさんがAさんと同等の利益を1年後の時点で求めるのであれば、物件を100万値切り4,900万円で取得する必要がある。

ただしBさんがこのような方法を取ることは実際にはかなり難しいだろう。

Bさんが様子見を続ける期間が1年ではなく、2年・3年と続けば、得られる利益の差はさらに大きくなる。

このような機会損失を出さないためには、そこそこの物件でもいいので早く買ってしまった方がベターな場合が多いと言える。

時間を上手く利用して堅実な不動産投資を実践する

不動産投資を早く始めた方が良いと考えるもう一つの理由は、返済のスピードだ。

融資を利用して物件を取得した場合は、時間の経過とともに返済額が増えていくので、借入残高は減少する。

早く始めればその分だけ返済が進むので、ドンドン有利な条件で出口を迎えることが出来るようになるのだ。

具体例を挙げて考えてみよう。

20年ローンで物件を購入した場合、5年経過後は元金均等返済の場合、借入残高は約25%程減少している。

仮に、この時点で購入時と同額で物件を売却すれば返済済みの25%程が利益となる。

もし、運悪く物件価格が10%落ちても15%程の利益は確保できる。

20年ローンなので、残債は毎年5%ずつ減っていくが、家賃が毎年5%減ることはまずあり得ない。

保守的に計算しても、家賃下落は年1%程度だろう。

収益物件の価値は利回りの高さによって決まるので、5%-1%=4%が毎年利益として積み増されていることになるのだ。

1年間だとたったの4%だが、5年経つと20%になる。

ここまで来ると、よほど割高に物件を購入していない限り、負けることはないだろう。

このような財務状況となれば、金融機関等からの信用が高まり融資金利が下がるかもしれないし、新たな収益物件を購入するチャンスも出てくる。

安定的に利益を得ながら資産と信用を早く築き上げることができるようになるのだ。

これらの話から、不動産投資は早く始めれば始めるほど、有利な状況を作り出せる投資だと言えるだろう。

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