なぜ賃貸経営は「安定収入」を得やすいのか

2018年07月18日69

賃貸経営は収益予測が非常に立てやすいため、他の事業と比べて安定収入を得やすいというメリットがある。

2008年のリーマンショック後の世界同時不況は記憶に新しいと思われるが、その後の景気が回復する中でも、住居家賃は据え置きのままであったケースが大部分である。

もう一つの例として1990年代の始めにバブルが崩壊した際も、不動産の価格は大幅に下落したが、住居家賃は大きくは下がらなかった。

オフィスや店舗等の事業性物件の賃貸とは異なり、賃貸マンション、アパートの家賃は景気に左右されにくいという事例があることは、安心して投資を行える判断材料の1つとなり安定収入に繋がっていくだろう。

賃貸収入は安定して予測可能な利益である

日本では入居者の居住期間も長く、賃貸契約が2年更新が多いため家賃を変更する機会が少ないという点も知っておくべきであろう。

財務省の資料によると、1年間に家賃が変更される住居の割合は約5%である。つまり、95%の賃貸住宅では1年間以上家賃が変更されないということである。

さらに、日本の場合では契約更新時に家賃の値下げ交渉をするケースが少ないという点も賃貸経営の収益性を安定させるメリットとなり安定収入に貢献している。

1年間に1%程の下落を考慮した事業計画を

いくら賃貸経営が安定しているといっても、安定収入を得続ける為には家賃の下落は考慮すべきである。

その理由としては、建物の老朽化、近隣に住居用物件が増えた、地域の衰退等は現実問題として避けれないので家賃は少しずつ下がるであろうという予測を持ちながら投資をすべきであろう。

実際の家賃下落率はどの程度なのか

三井住友トラスト基礎研究所の資料によれば、「築0年〜築25年の物件賃料下落率を平均すると概ね1%前後」と考えている。

さらに、大手不動産情報サイトSUUMOも参考にすれば、賃貸住宅の家賃は築10年で約10%、築20〜30年で約20%下がる可能性が高いと考えるべきであろう。

住居用とオフィス用で賃貸経営の難易度が違う

ただし、注意する点が1点ある。それは、住居用の賃貸物件の話であり、オフィスや店舗の賃貸経営は、近年において家賃の変動が激しく、住居用投資と比較すると難易度が高いと言える。

経営管理において安定収入を得るという観点からも住居用とオフィスや店舗用の賃貸経営に関する収益やリスクは異なると注意して認識すべきである。

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なぜ賃貸経営は他事業と比べても事業計画を立てやすいのか?

ビジネスは大儲けの可能性も秘めているが、その逆である大損という可能性も存在する。近年はIT産業において、勝者と敗者が現れて話題となった。

他にも、飲食業で成功したと思われていた会社が予測も、コントロールもできない原材料の急激な高騰、輸入禁止や風評被害等で損失を被ったケース、輸出や輸入に関連したビジネスで一時的には成功を収めたが為替の影響で損失を被ったなど、景気の影響に左右されるビジネスが多い。

収益予想が可能な事が賃貸経営の事業計画の実現性を高くする

その点、不動産の賃貸経営では現在入居中の中古物件でも新築物件においても、空室率について周辺物件の築年数や類似物件を調査することにより予想できる為、安定収入が見込めるのだ。

さらに、賃料の下落も少ないため現時点で2年後、3年後の収益予想が可能という点が他のビジネスと大きく異なる点であろう。

また、融資における金利を固定金利にするなど、将来が不透明な時期でもリスクを軽減する方法があるのも不動産投資の魅力である。

賃貸経営を始める前に注意すべき重要なこと

しかし、ある大前提を考慮しなければ、賃貸経営は他のビジネスよりも上手くいかないと言える。

その大前提とは、収益を上げる物件、つまり適切な立地で問題のない物件を手に入れる必要があるという点だ

家賃の下落率が多い、空室率が高いなど、収益を生みにくいエリアは現実に存在している。

不動産投資は利回りだけを考えればよいわけではない。

収益性以外の他の部分は何も考えずに調査も行わずに物件を購入すると、失敗する可能性が非常に高いと言える

そのような失敗を未然に防ぎ安定収入を得る為にも、不動産投資においては物件選びの段階を重要視する必要がある。

購入後に挽回することは非常に難しいのだ。

以上の注意点を踏まえて事業計画を立てれば、他事業よりも安定した賃貸経営と安定収入も期待できるであろう。

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