投資用マンションに携帯基地局は設置するべきか

2020年12月18日21,076

保有する投資用マンションに、携帯基地局を設置するべきかどうかについて解説しようと思う。

携帯基地局が不動産投資に何故関係があるのかというと、自分の保有している投資用マンションに基地局が設置してあると、携帯電話会社から毎月賃貸料を貰えるのだ。

設置しているのがドコモであれば、ドコモから屋上の賃貸料としてお金が入って来る。

この収入はかなり美味しいので、あまり悩む余地はない。

話が来たらすぐに導入してしまって良いだろう。

携帯基地局設置でいくらもらえるのか

設置業者が携帯電話のキャリアであれば、多くの場合、5万円～8万円ぐらいが毎月場所貸し代として入って来る。

設置時期が昔であるほど、設置料は高くなっている傾向がある。

昔アンテナを設置したであろう投資用マンションのレントロールを見ていると、アンテナ収入だけで10万円以上得ているものもある。

ウィルコムなどのPHSはもっと安く数千円～数万円/月が相場だ。

1億円ぐらいの物件で利回り10％であれば、月額家賃は80万円強だ。

そこに、手間も空室リスクもない賃料が毎月8万円入ってくると、総収入が10％も増えることになる。

年間96万円を10％の利回りで割り戻すと、売却時には売価960万円分の押し上げ効果があるのだ。

基地局設置は積極的に狙うべきであることが、収益面の計算からも容易にわかる。

では続いて、携帯基地局設置によるデメリットについて話そう。一番多いのが、電磁波による健康被害だ。

電磁波による身体への悪影響は、十分に解明はされていないものの不安視する人は一定数存在する。現在入居している人がこのような話に敏感な場合、退去されてしまう可能性もなくはない。

これが分譲マンションの場合だと、管理組合にクレームを言う人も出てくるだろう。そもそも管理組合が承認しない可能性が高い。

賃貸マンションの場合は嫌であれば引っ越せるので、入居者には十分な情報開示を行いオーナーの独断で実行するのが良いだろう。

説明の際は、携帯基地局が国が規定している安全性レベルを遵守していることと、電磁波が体への影響することはないということを入居者に丁寧に説明すれば、納得を得られると思う。

最後に、どのように携帯基地局を設置する話が大家に来るのかについて話そう。

基本的には、各キャリアから基地局設置の相談が来るのを待つしかない。

私も、物件を購入するたびにドコモ、au、ソフトバンク、ウィルコムに基地局設置の問い合わせをしているが、このやり方では今のところ成就していない。

携帯キャリアは電波網の設置戦略を各社で考えており、そこで強化すべきエリアを選定し設置場所を探す活動を行う。

それゆえ、我々マンションオーナーから話を持って行っても、計画と合致しない限りその話が採用されることはあり得ないのだ。

ただし不動産投資家の中には、管理会社経由でキャリアの下請けから設置工事の情報を得たり、直接問い合わせをすることを繰り返して、何社ものアンテナを一つの物件に建ている人も存在している。

ここまで徹底して行動している人はハッキリ言って稀だが、参考にしてみて欲しい。

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不動産投資ユニバーシティ代表志村義明
大学を卒業後、大手シンクタンクに入社。リテール金融ビジネス向けの業務に従事。愛知、埼玉、山梨等で不動産賃貸業を展開し、会社員時代に合計100室超を購入。高利回り物件の投資を得意とし、保有物件の平均利回りは16%超にのぼる。現在は不動産会社（宅地建物取引業者東京都知事(2)第98838号）を経営。 詳細プロフィール