不動産投資はリスクが大きい投資なのか

不動産投資には色々なリスクがあると言われている。

しかし、リスクに対する感覚や考え方は人それぞれ違う。

ただし巷で大きく誤解されているのは、リスクに対する認識そのものだ。全てのリスクを避けるという選択は、投資においてはするべきではないのだ。

経済学の基本的な考え方の一つとして、リスクとリターンは均衡するというものがある。リスクが高ければその分だけ収益機会となるリターンを得られる確率も高くなるのだ。

リスクがほとんどない投資はリターンを生まないので、むしろやる必要がないと言える。

では、ローリスク・ローリターンではなく、ハイリスク・ハイリターンを狙えと言うことなのだろうか?そうではない。

知恵を使ってリスクを抑え、ローリスク・ミドルリターンもしくはミドルリスク・ハイリターンを狙うのだ。

解説を行おう。

「リスク」というのは投資用語では「ブレ幅」のことを指す。ブレ幅とは収益の機会と損失の危険性が同等にあることを意味する。

「リスク」は決して危険性のみを指すわけではないのだ。これは多くの人にとっては意外な解釈だろう。

すなわち、

× リスクが高い投資 = 危険な投資

ではなく

○ リスクが高い投資 = ブレ幅が大きい投資

という構図になるのだ。

リスクが高い投資は、大きく勝つ場合もあるし大きく負ける場合もあるのだ。

不動産投資は元本が保証される定期預金など類の投資ではない。良いと思った物件をリスクを負って購入し、知恵を使ってリターンを得る投資だ。

投資用語としての正確な説明は上記の通りだが、「不動産投資には色々なリスクがある」と思っている人の多くは、リスクを「危険」という意味で捉えている。

すなわち、「不確定要素がある危険な投資である」という先入観を、リスクという言葉に置き換えているのだ。こちらの意味合いで捉えている人の方がむしろ多いだろう。

危険性がない投資に収益機会は存在しない。

逆に、他の人が危険だと思っていても、それをカバーできる知識と行動力があれば、危険性が少なくハイリターンな投資が出来る可能性がある。

不動産投資の危険性について良く言われるのが、以下の2点だ。

・不動産投資は、地震や津波の心配がある日本で行うのは危ない

・所有物件で自殺者が出たり火事が起きたら対処できない

冒頭で説明した通り、リスク(不確定要素や危険性)があるからリターンを得られる。この例においてもこの構図が崩れることはない。

元本保証で安定的に運用される定期預金の利率はゼロパーセント台だ。

これで満足ならいいが、そうではないから不動産投資をやりたいと考えるのだろう。リスクを取ることは、利益となるリターンを得るためには基本的に避けられないのだ。

ただしリスクの中にも種類はあり、予め対処できるリスクとそうでないリスクがある。

この区分けは重要だ。

対処できるリスクであればリターンを得るために積極的に取るべきだが、対処できないリスクがある物件は決して買ってはいけない。。

上記の内容は、2つとも予め対処可能なリスクに分類される。

まず地震や津波については、活断層がある地域の物件や沿岸部の物件は注意が必要なことは間違いない。「注意をする」というのはニュースを見て地震が起きていないかをチェックするということではない。

買うときにそのリスクを織り込んでおくということだ。地震や津波も起こり得るリスクとして予め想定できていれば対処方法はいくらでもある。

最初に、建物の構造について理解する必要がある。

購入を検討している物件が地震の心配がある地域なのであれば、鉄筋コンクリート(RC)造の重厚なマンションを選ぶことだ。

東日本の震災でも、倒壊したり火事で焼失したのはほとんどが木造の物件だ。RCや鉄骨のビルが倒壊したと言う話はついぞ聞いてことがない。

次に重要なのは損害保険に入ることだ。火災保険に加えて地震保険に入ることは、最早必須条件だと言える。掛け金を金額を最大にしておけば、災害により被害を被ったとしても問題なく対処できる。

大手の損保会社であれば、災害の際に約款通りに保険金が降りないことは仕組み上あり得ない。

損害保険については別項(損害保険は安さで選ぶべきではない)も参考にして欲しい。

自殺者の発生は、実は過度に意識が必要な問題ではない。年間30,000人が自殺をすると言われているが、人口は1.2億人いる。4,000人に1人が毎年自殺をしている計算になるのだ。

保有物件が数十室程度では確率的に心配する必要はないことがわかる。しかも必ずしも自分の家で自殺するとは限らないのだ。

では、予め対処できないリスクとは何だろうか。それは想定を超えた事態が発生した場合である。

・ハイパーインフレが発生して暴動が起きる

・戦争が発生して他国が攻めてくる

・法律が変わり大幅な増改築が必要になる

これらは予兆がない限り、いつ起きるかの正確な予見は出来ない。

ということは、(5年や10年などの長期的な視点からは)考えるだけ無駄だと言うことだ。

取るべきリスクかどうかを考える際のポイントは、発生する可能性とそれによって得られるリターンを比べてみることだ。

大地震が数十年に一度来る地域にも関わらず、利回りが5%の物件を買うべきだろうか。保有しているうちに地震が来る可能性が否定できないだろう。

ただし、これが利回り30%だとしたらどうだろうか。数年以内に地震が来る可能性は少ないと考えるのであれば、この物件を購入してもいいかもしれない。

このように、何かを考える際は分解して一つずつ検証していけば、どう判断するべきかが自ずと見えてくるだろう。不動産に関するノウハウは沢山あるが、結局のところリスクを取って良い物件を購入するための知識武装だと言っても過言ではない。

一番危険なのは「リスク」という言葉に対して過剰反応し、思考停止になって考えることや行動することを止めてしまうことだ。

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不動産投資のリスクは、ほとんどが事前に対策を立てることにより回避可能だ。

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