優良物件とはどのような基準で判断するのか

2018年07月17日118

不動産投資について勉強しているといろいろな投資法があることに驚くと思う。

新築アパートを建てる手法、築古の高利回り物件を狙う手法、低価格の戸建を買ってリフォームする手法、大規模RCを購入する手法、土地値の木造物件を買う手法など、様々な投資法が数多く存在する。

当然ながら、それぞれの手法で「優良物件」の定義は異なる。

投資手法はこのとおり十人十色という様相だ。

しかし、資産を持たない会社員が不動産投資に取り組むのであれば、どのような手法であっても次の二つの要件を満たした物件を買うべきである。

・キャッシュフローが出る物件

・売却するのに困らない物件

資産増加を加速するためにはキャッシュフローが重要

キャッシュフローの重要性は、何度説明しても説明し足りない。

不動産投資の手法はどれを選んでもいいと思いうが、キャッシュフロー(税引前利益)を出すことには、どこまでもこだわってほしい。

資産を持たない人は、まずは収入の額を増やして早く資本を厚くしないと、それを使って再投資することができないからである。

例えば、100万円ぐらいの貯金があったとしても、それを不動産会社に公言したところで優良物件情報は手に入らないが、資産家には銀行もお金を貸したがるので、ドンドン有利な投資ができるようになる。

1億円の貯金の例は極端だが、100万円より1,000万円、1,000万円より3,000万円持っていたほうが、物件選びにおいても選択肢が広がる。

資金が増えれば収益を上げるチャンスがさらに広がるというのは至極単純な話だが、不動産投資をしていると必ずしも収益性を重視しない投資を行っている人が散見される。

多くの人が会社員向けの融資商品であるアパートローンを使って最初の物件購入のための融資を受けるが、アパートローンの融資額には実質的な限度額がある。

アパートローンを利用して数億円程度の物件を買った後は、事業性融資(プロパーローン)の活用を検討することになる。

その際、アパートローンでキャッシュフローが出ない物件を買っていると、既存物件に対する銀行からの収益評価が低くなり、物件購入をストップせざるを得ない状況に陥る。

資産を「持たざる者」である我々は、ステータスや資産性を目的に都心の物件や新築マンションを買うような投資ではなく、立地は劣るものの収益性が高いエリアの物件を、多少のリスクがあろうとも積極的に狙う必要があるのである。

それがキャッシュフローが出る「優良物件」だと言える。

売却できない物件の条件とは・・・

我々が買うべき「優良物件」の二つ目の条件は、売却するのに困らない物件であることである。

一つ目の条件であるキャッシュフローが出るというのを満たしているにもかかわらず、売却するのが困難な物件というのは少なからず存在する。

一番多いのが、本来の市場価格よりも割高な物件を購入してしまっているケースである。

このような物件の購入者は、概して年収も高く、自己資金もある程度保有している人たちである。

いわゆる個人属性が優良(年収が高く自己資金も多く持っている)な状態なので、割高な物件でも融資が下りてしまう。

しかし、そもそも高い値段で買っているため、購入時の金額では売ることがでない。

築20年以上の鉄骨物件や木造物件に耐用年数を大幅に超えた融資を受けている人も多くいる。

例えば、築25年の鉄骨物件に更に25年の融資を受けているケースなどである。

鉄骨物件の法定耐用年数は34年なので、築25年物件の残存年数は9年。

この物件に25年の融資を受けてしまうと16年も法定耐用年数を超過して融資を受けていることになる。

収支は赤字になっていないかもしれないが、それは融資期間を長くしていることにより、毎月の返済額が少ないことが理由である。

物件自体の収益性が高いわけではないので、あまり良い買い方とは言えないだろう。

このような物件は、年収などの個人属性が良いから購入できるのであって、金融機関も購入者の給与収入をあてにして融資を行っている。

それゆえ売却しようと思った際に、仮に購入希望者が現れても個人属性が同じぐらい高くないと融資が付かないケースが多いのである。

出口戦略も描いての購入を

購入すべき「優良物件」の共通的な条件は、キャッシュフローが出ることと、売却するのに困らないことの2点。

どちらかというと売却時に困らないことのほうが重要だ。

なぜかと言うと、売却に困るということは出口戦略(売却をどのようにして迎えるかの戦略)が描けないということになるので、家賃下落などでキャッシュフローが回らなくなると、破たんする懸念さえ出てくるからである。

売却時に困らないようにするためには、とにかく割安に物件を購入することを心がけることだ。

収益物件の価格は基本的には利回りの高低で決まる。そのエリアの相場が利回り9%であれば、10%以上の物件を買うようにするのである。

市況により利回りは数%程度は上下する可能性があるが、利回りが低い時期に割安に物件を買っていれば、たとえ市況が悪くなり利回りが下がっても、購入時の価格ぐらいだったら買い手はつくかもしれない。

売却時に困らない「優良物件」の一番の条件は相場より安い価格で買っていることなのである。

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