家賃滞納を防ぐには?発生した場合の対応方法を解説!

2021年06月15日83

不動産の賃貸経営が長く続くと色々なトラブルに遭遇する可能性がある。中でも家賃滞納のトラブルは対処が難しくて多くの大家を悩ませている。

保有物件に家賃滞納者がいると家賃収入が減り、その部屋が空室よりも深刻な状況になる。空室であれば、直ちに入居者を募集して空室を埋めることで再び家賃収入を得られる。しかし、家賃滞納者が居座りの状態になると募集もできず、その部屋の家賃収入が長期的に入ってこなくなり賃貸経営が悪化してしまう。

本記事は入居者が家賃滞納に至った理由や大家として家賃滞納を防ぐための対策および、滞納が発生した場合の大家の対応方法を解説する。

1.家賃滞納の理由

入居者が家賃滞納に至った理由は様々あるが、大きく分けて以下の2パターンに分類できる。

①払う意思はあるが、一時的に支払っていないケース

  • 単純に忘れた
  • 旅行や外出などで支払えなかった
  • 口座残高が足りなかった
  • 仕事が忙しく、家賃を振込むことができなかった
  • 病気や怪我、事故により体が動けず、家賃を振込むことができなかった

②支払えない・払う意思がないケース

  • 収入減・リストラにより支払いができなくなった
  • 行方不明、音信不通になった
  • 亡くなった
  • 居座り状態で支払わない

家賃滞納の対策はケースによって異なるため、次章で詳しく説明する。

2.家賃滞納を防ぐための対策

(1)払う意思はあるが、一時的に支払っていない場合の対策

家賃の支払いを忘れた場合や、時間がなくて家賃の振込ができなかった場合の対策として、家賃の支払い手段を口座自動引き落としにすることで家賃滞納を未然に防ぐことができる。

また、口座残高不足の問題を解消する方法として、家賃をクレジットカード払いにする方法もあります。家賃滞納の多くは一時的に支払っていないケースになり、対策をしっかり行えば未然に防ぐことができます。

(2)支払えない・支払う意思がない場合の対策

①入居審査をしっかり行う
家賃を継続的に支払う能力があるかをしっかり審査する。
入居者の年収、勤務先や勤続年数、家族構成、年齢などのバランスを踏まえてチェックを行う。収入証明書の提出、勤務先の在籍確認にて申込書の記載内容が事実とあっているかを確認する。

②連帯保証人を付ける
家賃滞納を防ぐための対策として、入居者に連帯保証人を付ける対策がある。
入居審査時にしっかりチェックを行っても、万が一のことが起きる可能性がある。
万が一入居者が家賃の支払いができなくなった際に、連帯保証人に滞納家賃の支払いを請求できるため、家賃滞納のリスクを低減できる。

連帯保証人をつける際には以下のポイントを注意する必要がある。

  • 連帯保証人はなるべく家族(両親や兄弟姉妹)にしてもらったほうが良い。家族以外の場合はいざとなったら家賃滞納の支払いに応じてくれないリスクがある。
  • 連帯保証人の経済力があるかを確認する。万が一の時に、滞納分の支払い能力がないと保証人になってくれていても家賃滞納分の回収が難しくなるので、連帯保証人の経済力を確認することもポイントである。
  • 個人の連帯保証人の場合は賃貸借契約書に極度額を明記する必要がある。2020年4月から施行された民法改正により賃貸借契約の個人の連帯保証人は、連帯保証人が負う責任の限度額(極度額)を契約書に明記する必要がある。契約書に保証金額を記載してしまうと多くの人が保証人になることに抵抗を感じるので、実務上連帯保証人を付けることは難しくなっている。

③家賃保証会社を利用する
家賃滞納を防ぐための最も有効な対策は家賃保証会社を利用することである。
家賃保証会社を利用すると大家にとって主に以下のメリットがある。

  • 家賃滞納が発生したら、家賃保証会社が入居者の代わりに家賃を支払ってくれる。
  • 家賃滞納者への支払い督促や明渡訴訟等の法的手段までをすべて対応してくれる。
    大家にとって非常に魅力的なサービスのため、保証会社への加入を必須条件としている物件も増えている。

家賃保証会社を利用するには入居者が保証会社の審査を受け、審査が通った場合は入居者が保証会社に保証料を支払う。保証料は概ね月額家賃の50%~100%が一般的な相場である。

なお、中古の投資物件を購入した時に保証会社を利用していない入居者もいる。入居中に家賃滞納歴がなければ入居途中からでも保証会社を利用することができるので加入することを勧める。

家賃保証会社の審査が通らなかった人は個人の信用上に問題があるか、過去に滞納歴があるかの場合が多いので入居させないことを勧めます。家賃保証会社を利用すれば、後ほど紹介する滞納後の面倒な対応がすべて保証会社がやってくれます。安心して健全な賃貸経営するには家賃保証会社は必ず入りましょう!

3.家賃滞納が発生した場合の対応方法

家賃滞納を防ぐための対策を幾つか説明したが、いくら対策を行っても万全に防ぐことはできない。家賃滞納が発生してしまった場合、大家がどのように対応すれば良いかを事前に知っておくと、いざとなった時に冷静に対処できる。
家賃滞納が発生した場合の対応の流れは下図の通り。家賃保証会社を利用する場合、保証会社が下記をすべて対応してくれるが、自主管理の場合はすべて大家自ら対応する必要がある。次はぞれぞれの対応内容を詳しく説明する。

3.1.口頭・電話・手紙による未納通知

家賃滞納が発生したらすぐに入居者に連絡する。口頭や電話でも良く、連絡がつかなかったら手紙でも良い。家賃を期日通りに払わないと督促されることを入居者に意識させることで、悪質な滞納者を減らすことができる。家賃滞納の多くの場合はこの段階で回収できる。

3.2.内容証明郵便による督促状の送付

電話等で督促しても家賃の支払いに応じない場合は、本人に対して内容証明書郵便で督促状を送付して家賃の支払いを請求する。内容証明郵便は、「いつ、誰から、誰宛に、何を送付した」という内容が書面で残るため、裁判になった時の証拠になる。また、連帯保証人がいる場合は、同じ内容の督促状を連帯保証人にも送付する。連帯保証人から本人へ連絡することも期待できる。

3.3.退去・契約解除の通知

滞納から3ヶ月が経過し、内容証明郵便で督促状を送っても家賃を支払わない場合は、賃貸借契約解除の効力が生じるため、契約解除および退去の申し入れを行う。

3.4.【法的手段】明渡請求訴訟

ここまでのステップを踏んでも家賃滞納の問題が解決できない場合は、最終手段として明渡請求訴訟を行う。明渡請求訴訟は部屋を出て行ってもらう上で、滞納した家賃も請求する訴訟である。明渡請求訴訟は裁判手続きが行われるので、法的知識が豊富な弁護士などの専門家を利用したほうが良い。

3.5.【法的手段】強制執行

強制執行担当の裁判所の職員が家賃滞納者を退去させる。滞納者が職員の入室を拒否する場合、鍵を強制的に開けて室内に入り、家具やテレビなどの荷物をすべて運び出して部屋の中を空にする。

4.大家のNG取立行為

家賃滞納が発生した後に、大家が慌てて対処すると違法行為になる可能性がある
カード会社等の貸金業の場合は、貸金業法21条の「取立行為の規制」にて、「人の私生活若しくは業務の平穏を害するような言動」を禁止している。

一方、賃貸管理の業界や家賃保証の業界では、取立行為を規制する法律はないが、悪質な家賃の取立行為が許されているわけではない。過去の判例でも強引な取立行為で借主に訴訟されて最終的に大家が敗訴し賠償金を支払った事例もある。
ここで大家がやってはいけない取立行為の一部を紹介する。

  • 勝手に鍵の交換・荷物の撤去
  • 連帯保証人以外の第三者(親族・勤務先等)への督促行為
  • 滞納の事実を周囲の人に知らせる行為
  • 早朝・深夜(午後9時~朝8時)の督促行為
  • 同じ日に何度も督促する行為

 

まとめ

家賃滞納の原因や、未然に防ぐ対策および強制退去までの流れ、そして大家がやってはいけない取立行為について解説してきた。家賃滞納はいくら対策を講じても発生する可能性がある。家賃滞納が発生した場合の対応方法を理解すればいざとなった時に焦らずに対処できる。

家賃滞納が発生した時、自主管理の場合は家賃の督促から法的手段まですべて大家が対応する必要があるが、家賃保証会社を利用すれば、その対応はすべて保証会社がやってくれるので、安心して健全な賃貸経営するには家賃保証会社の利用を強く勧める。

家賃滞納を未然に防ぐことや、速やかに問題を解決することが大切です。明渡請求訴訟や強制退去までの法的手段の事態に悪化すると、大家にとっても非常に時間的・金銭的負担になるため、可能な限り法的手続きによらない解決方法を勧めます。

この記事の監修者

不動産投資ユニバーシティ代表 志村義明
大学を卒業後、大手シンクタンクに入社。リテール金融ビジネス向けの業務に従事。愛知、埼玉、山梨等で不動産賃貸業を展開し、会社員時代に合計100室超を購入。高利回り物件の投資を得意とし、保有物件の平均利回りは16%超にのぼる。現在は不動産会社(宅地建物取引業者 東京都知事(2)第98838号)を経営。
詳細プロフィール

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