少額で不動産投資が始められるって本当？ 3つの手法を徹底解説

「少額の不動産投資って本当に儲かるのか」「少額不動産投資で失敗しないための注意点は何か」など、悩みを持っている方もいるだろう。今回は１万円から始められる３種類の不動産投資のメリットや注意点、はじめ方について説明していく。

少額不動産投資とは

不動産投資の一般的な投資額は、数千万円から数億円とされている。対して、少額不動産投資とはクラウドファンディングや不動産を小口に分割した金融商品等、月１万円から始めることの出来る、参入ハードルが低く設定された不動産投資を指す。そのため、資金面に自信が無い方、不動産投資を気軽に経験してみたい方におすすめ出来る投資方法である。

少額不動産投資の共通点

少額不動産投資には３つの種類があるが、共通している点が多く見られる。それらをメリット、デメリットに分けて紹介する。

少額不動産投資のメリット

低リスクで始めることが出来る

少額であるが投資のため元本割れなどのリスクはあるものの、少額であるため数百万円単位で利益を狙う投資よりは低リスクで始めることが出来る。

運用を外部委託することが出来る

少額不動産投資であれば現物不動産投資で必要となる、不動産売買契約にかかる手続きや固定資産税の支払いをはじめ、共有部分の掃除、設置されている設備の点検・修理のような物件管理や、客付けなどの運用を外部委託することが可能である為、比較的手間を掛けずに投資をすることが出来る。

少額不動産投資のデメリット

手数料がかかる

少額不動産投資の多くはプロに委託するため、購入手数料や運用手数料など、様々な手数料が生じる。少額不動産投資の一種であるJ-REITでは、一般的に購入時手数料が2.2%、解約時信託財産留保額0.3%等の手数料が掛かる。また、不動産クラウドファンディングでは、現物不動産投資では生じることのない「理事長管理報酬」等の手数料が生じることがある。そのため短期で契約すると手数料が大きくなってしまうことがある。

中には、購入時と解約時の手数料が0の商品もある。なるべく手数料を抑えられる商品を選ぶようにしたい。

レバレッジ効果が利用できない

不動産投資特有のメリットとして、金融機関から購入費用の一部、または全額の融資を受け、大きな資金を生み出すレバレッジ効果を上手く活用することで同じ投資予算でもより多くの利益を得ることが出来る仕組みが挙げられる。言い換えると、レバレッジ効果によって少ない自己資金でより大きな利益を得ることが出来る。ただ、少額不動産投資では、レバレッジ効果を利用することが出来ない。

少額不動産投資の３つの種類

不動産クラウドファンディング_平均利回り：4-6％

不動産クラウドファンディングとはインターネットを通じて、あるプロジェクトに対して不特定多数の出資者が資金を出し合い、得られた利益を出資者に配分する投資方法である。物件所在地も公開されているため、周辺についてや管理状況などの情報を自ら入手することが可能である。不動産物件等の目利きは経験豊富な事業会社が行う為、初めて行う不動産投資であっても安心出来る。また、アパートやマンションに加え、古民家再生や保育園建設など社会的貢献度の高いプロジェクトがあるのも魅力である。

ポイント：リスクを軽減するための仕組みが充実している

不動産クラウドファンディングには、投資家と事業者の出資金を分けて取り扱い、損失が生じた際には事業者の出資金から補填する「優先劣後出資」や投資物件の入室状況に影響されず、固定金額が払われる「マスターリース契約」といった仕組みがあるため、空室リスクを軽減することが出来る。これらの仕組みにより「空室により家賃収入が入らない」「大きな損失が出る可能性がある」といったリスクから回避することが出来る。

 注意点：規制が緩い

次に紹介する「REIT」「不動産小口化商品」よりも比較的新しい手法である為、規制が緩い。平成30年には新規ファンドが募集されると、あっという間に枠が埋まってしまうほど人気であったラッキーバングのファンドの貸付先の殆どが社長の親族の会社であったことなどが原因で、平成31年には、ラッキーバンク・インベストメント株式会社に対し、金融庁が金融商品取引法(金商法)第52上第１項及び同法第52条の規定に基づき、同法の登録取り消し及び業務改善命令を発する行政処分を行った。

関東財務局, ラッキーバンク・インベストメント株式会社に対する行政処分について

この事例からも分かる通り、運営会社に関しては慎重に調べてから投資を行う必要がある。

 REIT(不動産投資信託)_平均利回り：4％

REITとは金融商品の一種であり、不動産の運用を実施、得られた利益を分配する形である。日本で行われるREITは、日本独自のシステムであることからJ-REITと呼ばれる。不動産投資法人では、株式会社の株主総会にあたる投資主総会が開かれ、投資家は決議事項に賛否を投じることが出来る。

ポイント：流動性が高い

REITは証券化されているため、いつでも購入でき換金も難しくなく、流動性が高く売買しやすいことがポイントである。実物不動産は換金するために、売出しから決済まで1ヶ月程度、場合によっては半年掛かることもあるため、流動性が低いといえる。

注意点：金利変動リスクがある

REITは投資家から集める資金のほか、金融機関からの借り入れも利用して物件を運用している場合があり、借り入れの金利が変動するリスクがある。その影響により、価格や分配金が変動する可能性がある。

不動産小口化商品_平均利回り：3-4％                    

不動産小口化商品とは、数億円単位の高額なビルなど単独で購入することが難しい好立地物件を細分化し、小口化商品として投資家に販売し、得られた収益を出資者に分配する手法である。REITと異なり不動産の共有所有という形になり、相続評価額の圧縮により相続税対策に活用できることで注目を集めている。そんな不動産小口化商品には、1口数万円など少額から投資ができ、数ヶ月単位の短期運用を行う「匿名組合型」と、1口100万円以上で投資をして、10年以上などの長期運用を行う「任意組合型」の２種類が存在する。「任意組合型」は金融商品としてでは無く、不動産を分割して所有するという形に近いため、相続税対策に活用することが出来る。

ポイント①：投資家を保護する為の仕組み

不動産小口化商品を取り扱う事業者は、不動産特定共同事業法によって都道府県知事または、国土交通大臣による許可制である。加えて、投資家に対する情報公開の義務付け、監督官庁への事業報告が義務付けられている。このように投資家を保護するための仕組みが比較的充実している。

ポイント②：高額物件を少額で購入できる

個人での購入が難しい数億円などの高額物件であっても、分割することで１口100万円程度から購入できることもある。

 注意点：他の少額不動産投資に比べて1口が高額

先程説明したとおり、不動産小口化商品は数億円単位の物件を細分化するため、１口100万円程度から始まる。現物不動産投資を単独で行うよりは少額であるが、クラウドファンディングやREITに比べるとハードルが高い。

少額不動産投資は、はじめの一歩

ご紹介したように参入ハードルが低く設定された少額不動産投資には、様々な手法がある。現物不動産投資は賃貸経営を行うことが主流であったが、最近は複数の投資家から資金を募り、運用はプロに任せるという手法が増えている。

少額不動産投資は大きなリターンを狙うことは難しいものの、運用と投資の仕組みを学ぶためには良い手法と言える。はじめの一歩として一度試してみるといいと思う。

もっと大きなリターンを求めたい方には「アパート投資」がおすすめ

これまで紹介してきた少額不動産投資手は冒頭でも伝えた通り、不動産投資の１番のメリットであるレバレッジ効果を利用することが出来ない。その為、少額で始めることが出来てもリターンが極めて小さい。そこで、大きなリターンを得たいと考えている方には「アパート投資」がおすすめできる。アパート投資とは、アパートを１棟購入して賃貸に出し、家賃収入を得るという投資方法である。アパート投資ではレバレッジ効果を利用することが出来るため、自己資金が少ない場合でも大きなリターンを得ることが出来る。また、年収が融資基準を達成しており、物件の収益性が見込まれれば、頭金0円からフルローンで投資を始めることも可能である。

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