不動産価格が高い時は待つべきなのか購入を進めるべきなのか

2018年07月17日71

不動産市場に勢いがあり価格が上昇すると、感情的になり早く手に入れたいという気持ちになる方も多くいるだろう。

確かに、不動産価格は今後オリンピック開催などに伴い上昇する可能性はある。

しかし、価格相場は基本的には予測できないので、景況や融資状況により下落する可能性も十分に存在する。

このような状況下では、常に慎重に物件価格、借入額、金利、価格が下落した場合、空室率による利回りの影響などを考えて自分の身の丈の範囲で物件を探すべきと言える。

特に、不動産市場が活発になるとローンの金利が幅広くなり割高のケースもあるので注意しなければならない。

なぜなら、利回り-融資の返済=利益となるからである。例えば、利回り10%でも金利が5%ならば利回りは5%になってしまう。

さらに、これが表面利回りの数字であるならそこから様々な費用が引かれて赤字になる可能性もある。

反対に、属性が高く過去の実績がある方であれば金利1・5%でローンが組める可能性もある。

いずれにしても、感情的にならず利益が発生する可能性が高い物件かを確認して物件取得を目指すと良いだろう。

不動産市場が好調だからという理由で物件に飛びつくことは避けるべきだ。

即決型と待機型を選択する

不動産投資は、大きく分けると

「即決型」と「待機型」

2つの方法があると言える。

この方法については、どちらにするか無理して決めるのではなく自分自身の性格に合った方法を選択するべきでだ。

即決型はスピード最優先である。条件に合う物件が出た場合に迅速に不動産業者、金融機関とチームを組んで条件をまとめて一番手で買い付けを入れる。

不動産は高額であるから、慎重に考えて購入していると思われがちだがそうではない。

良い物件は2、3日で売れてしまうことが多い。レインズに登録されて30分後には買い付けが入ることもある

このような勝負を制する為に必要な事は迅速に動くことだけではない。

物件がいつ出てきても対応できるように、普段から金融機関との融資条件をまとめる作業を行い、不動産業とは頻繁に情報を提供してもらう。このような事前準備があってこそ、即決が下せる。

さらに、物件情報を短時間で判断するための知識も必要となる。

不動産投資の初心者が即決型を実行しようとしても経験も浅く金融機関、不動産会社との付き合いも少ないであろうし、物件を瞬時に判断する能力も養われていないと思われる。

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次に、待機型であるがこの方法は売れ残りの物件が自分の条件を満たす価格になるまで気長に購入のタイミングを待つ方法である。

価格が落ちれば優良物件になるものも多数存在する。

この方法を利用する場合は、現時点では優良物件ではないと判断するものを探すことになるが、注意する点は物件を絞りすぎて1つや2つしか候補がなければ、他に先を越されてしまい投資のタイミングを逃し続ける可能性も考えなければならない。

待機型は、リスクは少ないが値下がりを待ち続けるといつまでも投資をするチャンスが訪れない可能性があるのだ。対応策としては2つあると言える。

1つは、すぐに売れそうな物件は最初から候補に入れないことである。残念ながら、誰もが良い物件を安く手に入れたいと行動している。

市場に出回る前であればそのようなチャンスも有り得るであろう。しかし、市場ではそう巡り会うことはない。叶わない願いは最初から捨てるべきである。

もう1つは、常に候補となる物件を多く見つけておくことである。候補が多いほど値下がり後に手に入れる確率が高くなる。

いずれにしても、日頃から物件情報を確認し、判断力を養っていくことは重要だ。

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