新築アパートの経営のメリットとデメリット

2018年07月17日105

中古物件の利回りが低下してくると、新築アパートを購入しようと考える人が増える傾向がある。

新築アパートは安定的に運用できるので取り組みやすい反面、デメリットもある。

ひと口に新築アパートと言っても、いろいろな取り組み方がある。

土地から仕入れて設計士と一緒に図面を描き、イチからすべての計画に関与するようなセミプロの人が少数ながら存在する一方、新築アパートを購入しようと考える多くの人は不動産会社が立てた建築企画にそのまま乗るような形態で取り組んでいる。

自分で土地から仕入れて建設工程の管理を行うCM(コンストラクション・マネジメント)まで自ら行えば、相当なコストカットが可能だ。新築でありながら利回り10%以上を狙える可能性もあるだろう。

ただし、初心者がここまでの取り組みをいきなりやるのは困難だと思う。

不動産会社の企画に乗る場合でも収益性は物件によって大きく異なるので、立地と価格のバランスが取れた物件選びが重要である。

新築は満室にするのが容易

新築アパートの最大のメリットは、賃貸づけが楽なことだ。

中古のアパートやマンションを購入する場合、空室の対応が一番の懸念点になるだろう。

これが新築の場合、全部屋空いている状態から貸し出すにもかかわらず、家賃設定が間違っていなければほぼ確実に満室にすることができる。

日本人は新築物件が大好きなので、よほど大きな問題がない限り、数か月程度で埋まることが多いのである。

新築を企画する建築会社や不動産会社に任せてしまえば、建築の工程管理や融資付けもお任せでやってくれる場合が多いのもメリットだ。

年間数十棟建てる業者も存在するので、このあたりのプロセス管理は慣れたものなのである。

融資を行う銀行サイドとしても、ある程度年収水準が高い人が新築アパートを建てるための融資はリスクが少ないと見なすので、融資の面でも比較的容易に進められると言える。

建築会社が購入後の管理もしてくれる場合も多く、オーナーは手間を掛けずに取り組むことが可能である。

稼働するまで時間がかかる

このようにメリットが多い新築アパートだが、デメリットもある。

まず中古物件と比べて購入して実際に稼働するまで時間がかかることが挙げられる。

用地が確保できてから建築を始めることになるが、でき合いの規格型アパートでない限り、少なくとも6か月程度はかかる。

そこから入居者の募集活動に移るので、実質的に稼働し始めるのは用地確保の目途がついてから9か月~1年後になることが多い。

新築の需要が底堅いことは先述したとおりだが、これが5年程度経って2回転する部屋も出てくると、少しずつ家賃が下がってくる。

当初は新築プレミアムが乗っていたものの、徐々にその効果が薄れてくるからである。場合によっては、5年ほど経った段階で新築時から5,000円以上下げないと決まらなくなる場合も出てくる。

家賃の下落幅は、新築時から15年程度経過するまでが一番大きくなる。逆に築20年の部屋と築30年の部屋はそれほど変わらないと考える人も多いため、そのぐらいになると家賃の下落幅は少なくなる。

中古物件の場合、購入から時間が経てば返済が進むため残債がドンドン減り、売却時の含み益が積み増されることになる。これが新築の場合、家賃下落が伴うため残債が減ってもその分だけ家賃収入が減っているケースが発生するのである。

 また、新築物件の多くは積算評価が低いため、追加の融資を受けにくくなることがある。

年収が1,000万円あったとしても、1億円超の新築アパートを2棟買った後は、買い増すことができなくなることが多いのである。

メリットもデメリットもある新築投資だが、重要なのは不動産会社にすべてお任せするのではなく、しっかりと自分でプランの妥当性を調査することだ。

同じような物件が近隣にあるのであれば、入居者は学生なのか社会人なのか、築年ごとにどのくらいの家賃設定になっているのか、平均何年ぐらい住み続けているのかなどをできる限り調べ、その物件を購入した場合の長期シミュレーションをしっかりと自分で作ることが重要である。

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