3点ユニットの売り物件は避けるべきか

2018年07月17日520

売り物件の情報をみていると、1Kやワンルームの単身用物件を多く見かける。

単身用物件の中でも、平成の初期に多くつくられた3点ユニットの物件は、人気がないと言われている。

3点ユニット物件はなぜ人気がないのか?

3点ユニットとはそもそも何なのかというと、以下の写真の通りバス・トイレ・洗面台の3つが一緒になっているユニットバスのことを指す。

2000年代中盤に入ってからの新築物件では、ほとんどがバス・トイレ別だ。

しかし、90年代中盤までは、3点ユニットがホテルライクでおしゃれな一人暮らし仕様だと言われていたのだ。

その分、居室スペースを大きく取れたわけだが、時代の変遷とともに不人気設備の象徴のように扱わることになってしまった。

確かに人気がないのは事実で、地域や場所によって3点ユニットの方がバストイレ別よりも人気があるということは絶対にない。

どこのエリアでも3点ユニットはすべからく人気がないのだ。

インターネットの物件検索サイトでも、「バス・トイレ別」にチェックを入れて調べる人の割合が50%を大きく超えている。

70%以上の人が検索サイトで物件を見つけてから不動産会社に来店すると言われている中、そもそも検索されないのであれば、3点ユニット物件が苦戦するのは当然だろう。

3点ユニット物件も検討候補に入れるべき理由

3点ユニットの物件は確かに人気がないが、絶対に購入を避けるべきだとは私は思わない。

3点ユニットのニーズの絶対数が少ないのは動かしがたい事実だが、例えば都心の城南地区(品川区、目黒区、大田区、世田谷区)などであれば、賃料次第で3点ユニット物件でも必ず決まる。

それらの地域に住みたいが、安い家賃しか払えないという人は多くいるからだ。その他の地域でも、苦戦はすると思うが賃料が2万円台中盤など破格に安ければ決まるケースが多い。

物件の価格がそれに見合ったものであれば、3点ユニット物件も購入して大丈夫だということになる。

私は3点ユニット物件を入居率の悪い地方の地域で3棟50室持っている。

確かに普通に募集すると苦戦するが、リフォームに工夫を凝らすなどの対策を行っているため、築古でも比較的すぐに入居者が見つかっている状態だ。

3点ユニットの物件を購入した後、バスとトイレの分離工事をするという手もある。

しかしこの工事は少なく見積もっても50万円程度かかることが多く、セルフリフォーム困難だ。給排水の位置が変わるので、決して簡単な工事ではない。

分離工事をやる場合、3点ユニットのトイレの部分をまずなくす工事から行う。そして居室内のクローゼット部分などを潰して、新たにトイレを作るのだ。

クローゼットがなくなってしまうので、新たに作る必要がある。当然ながら居室の面積が減ることになるだろう。

家賃の値上げは多少であれば出来るケースもある。しかし何万円も上げることは困難だ。恐らく良くても5,000円程度だろう。

家賃値上げのためのリフォームと言うよりは、守りのためのリフォームだ。

家賃が5,000円上がるのであれば年間6万円の収入増が見込める。

分離工事に50万円掛かったとして利回り換算で12%だ。悪くない投資となる可能性もあるが、出来れば融資を新たに引きたいところだ。

ただし、家賃帯がそもそも3万円前後の物件であれば、そこから更に5,000円値上げするのは難しいケースが多いだろう。

家賃の値上げが3,000円に減ってしまうと、利回りは7.2%まで落ちる。

それに加え、入居済みの部屋の家賃アップは現実的には難しいだろう。
手持ちの現金で分離工事をやるのは、メリットが薄いと思わざるを得ない。

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