不動産投資では立地はどの程度重要なのか？

「不動産は立地が全てである」という言葉は、不動産投資をしていない人でも一度は聞いたことがあるのではないだろうか。

確かに、マンション経営において立地は極めて重要だ。なぜなら、立地だけは後から変えることができないからである。

建物であれば、外壁を直したり、設備を入れ替えたり、共用部を綺麗にしたりすることができる。しかし、住所を変えたり、駅との距離を縮めたりすることは不可能だ。

そう考えると、立地が重要だと言われるのは当然である。ただし、立地が「全て」かと言えば、決してそうではない。

たとえ高級住宅地にあったとしても、手入れがされておらず、老朽化が進み、異臭まで放っているようなマンションに住みたい人はいないだろう。

一方で、多少人気の弱いエリアであっても、唯一無二のデザイナーズ物件で、しかも家賃設定に競争力があれば、申込みが集まることは十分にあり得る。

つまり、立地は間違いなく重要だが、それだけで全てが決まるわけではないということだ。建物の魅力、管理状態、設備、間取り、賃料設定など、他の要素も大きく影響する。

それでもなお、同じような建物で比較した場合、人気のないエリアでは賃貸付けに苦戦しやすく、駅や幹線道路に少し近いだけですんなり決まるケースは多い。そう考えると、不動産を決める要素の中で、立地の重要性は感覚的には50％程度を占めると言ってよいだろう。

立地については勘違いしている人が多いので、以下で詳しく解説する。

地方都市では駅近が最重要とは限らない

立地の話になると、「駅から近ければ近いほど良い」と考える人が多い。確かに、駅から近い方が遠いより有利であることは間違いない。

実際、「住む場所は駅徒歩10分以内で探す」という人は多い。特に首都圏では、この感覚が当たり前になっている。

しかし、地方に行くと事情は大きく変わることが多い。地方では、いわゆる「車社会」である地域が非常に多いからだ。

東京、神奈川、埼玉、千葉などの都心寄りに住んでいると実感しにくいが、地方では駅近であることよりも、幹線道路に近いことや、駐車場を十分に確保できることの方がはるかに重要視されるエリアが数多く存在する。

このような地域でマンション経営を行う場合、重視すべきなのは「駅から何分か」ではない。
むしろ、

• 幹線道路に近いか

• 車での移動がしやすいか

• 世帯当たり2台以上の駐車場が確保できるか

といった点の方が重要になる。

例えばファミリー世帯が中心の地域であれば、夫婦それぞれが車を所有していることも珍しくない。

その場合、駐車場が2台分確保できない物件は、たとえ駅から近くても、そもそも検討対象にすらならないことがある。

また、バス利用が必要な物件は敬遠されると思い込んでいる人も多い。

しかし、これも地域による。

場所によっては、複数のバス路線が集約されるエリアになっており、数分に1本という高頻度でバスが来る場合もある。

そうであれば、通勤や通学においてバス利用が大きなマイナスになるとは限らない。

ここまでの話で分かる通り、図面や物件概要に記載されている住所だけを見ても、その物件がマンション経営に適した立地かどうかは判断できない。

その地域特有の交通事情や、入居者の行動パターンまで見なければ、本当の意味での立地の良し悪しは分からないのである。

地域の交通事情をどう調べるべきか

では、その地域では住人が電車を使うのか、車を使うのか、それともバス移動が中心なのかを、どうやって調べればよいのか。

結論から言えば、地域の不動産会社に直接聞くしかない。

これが最も確実である。

まず確認すべきなのは、その物件に申し込む入居者がどのような属性なのかという点だ。会社員が多いのか、学生が多いのか、ファミリーが多いのか。これによって、必要とされる交通手段や立地条件は大きく変わる。

さらに、その入居者たちが主にどこへ行くのか、どの交通手段を使うのかも把握しなければならない。

例えば、近隣の工場や物流施設で働く人が多いエリアであれば、自転車通勤が主流になっているケースもある。その場合、駅から近いことよりも、自転車で通いやすい立地であることの方が重要だ。

逆に、大学生がメインターゲットであれば、車を持っていないことが多い。その場合は、電車やバスでのアクセスが重視される可能性が高い。

また、大学が山の上にあり、学生の多くがスクーターで通学しているような地域も実際に存在する。そうであれば、駅近かどうかよりも、スクーター置き場をしっかり確保できるかの方が重要になる。

このように、地域ごとの実需を把握しなければ、立地の評価はできない。そして、その情報を最も正確に持っているのが、現場で客付けをしている地元の不動産会社である。

ヒアリングする相手を間違えてはいけない

ここで注意しなければならないのは、ヒアリングする相手は物件の近く、もしくはその地域のターミナル駅周辺で実際に客付けをしている地元業者でなければならないという点だ。

例えば、愛知県北名古屋市にある物件のことを、名古屋市内中心部の不動産会社に聞くのは適切ではない。

もちろん、名古屋市内の不動産会社の担当者も不動産のプロなので、それなりの回答はしてくれるだろう。

しかし、それはあくまで周辺知識に基づいた一般論であり、現場感のある答えではない可能性が高い。

中途半端な知識を、さも詳しいかのように語る担当者もいる。そのため、そのような回答を鵜呑みにするのは危険だ。

立地に限らず、

• どの賃料帯なら決まりやすいか

• どのような入居者需要があるか

• 競合物件はどの程度あるか

• 駐車場の必要台数はどれくらいか

といったことは、やはり物件周辺の不動産会社に聞くのが一番である。

特に地方では、自社で客付けする営業エリアが比較的狭いことが多い。

そのため、購入を検討しているマンションについても、実際に客付けした経験がある会社が少なくない。

その場合、マンション名を伝えるだけで、

• あの物件は決まりやすい

• この家賃だと少し厳しい

• ファミリーより単身向きだ

• 駐車場が足りないのが弱点だ

といった、非常に実践的な情報が返ってくる。

立地判断を机上で済ませるのは危険である

物件概要書や地図アプリ、ストリートビューだけを見て「この立地は良さそうだ」と判断してしまう人は少なくない。しかし、それだけで立地を評価するのは危険である。

なぜなら、マンション経営における立地の良し悪しは、単なる住所や駅距離だけでは決まらないからだ。その地域の交通手段、生活動線、勤務先、学校、商業施設、道路事情、駐車場事情など、さまざまな実需が絡み合って決まる。

そして、その実需は現場にいる人間でなければ分からない。

横着をして、不動産会社へのヒアリングを省略し、インターネット上の情報だけで周辺調査を済ませたつもりになっていると、後で痛い目を見る可能性が高い。

立地は確かに重要だ。しかし、本当に大切なのは「その地域の入居者にとって良い立地かどうか」を見極めることである。

表面的に駅距離だけを見るのではなく、その地域で、誰が、どのように暮らし、どのように移動しているのかまで踏み込んで確認すること。

それこそが、マンション経営において立地を正しく判断するために不可欠な視点である。

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