大阪での不動産投資が他エリアよりおすすめな2つの理由

2018年11月30日237

不動産投資を始めるにあたってまず考えてほしいのが「どのエリアで不動産投資を行うのか」ということだ。

「東京」と「地方」では融資のつきやすさや物件価格、投資目的が大きく異なる。不動産投資はエリアによって収益性が大きく変化するため、エリアの選定がとても重要だ。

今回は一般的な会社員が不動産投資を行ううえでおすすめのエリアのひとつ「大阪」について、有利な理由やおさえておきたいポイントを紹介していく。

不動産投資はエリアによって狙う利回りが異なる

東京での不動産投資は、東京の人口が全国の人口減に反比例して増加しているため入居率の面では安定的だ。その代わり、利回りが低く月々のキャッシュフローを生みだしにくい傾向にある。

東京都心は高額物件が多く、一般の会社員が投資するにはなかなか手を出しにくい。反対に地方では人口減がほぼ確定しているため入居率向上には少々工夫が必要だ。しかし、東京と比べて地方のほうが利回りは高い傾向にあり、満室に近い上手なアパート運営ができれば都心の何倍ものキャッシュフローを生む可能性がある。

地方は投資リスクが比較的低く、一般の会社員や公務員が不動産投資に取り組みやすいエリアだといえる。

東京よりおすすめ?大阪の不動産投資の融資事情

物件価格や利益が異なる東京都心と地方だが、なかでもおすすめしたいのが「大阪」での不動産投資だ。

大阪は物件価格も安く、都市としての魅力も高い。そしてなにより、他県と比べて有利なのが「融資」の面だ。大阪は東京を含めた他県よりも好条件で融資がつきやすい。

大阪の融資事情をくわしく説明していこう。

大阪での不動産投資は好条件で融資がつきやすい

大阪での不動産投資がおすすめである一つめの理由が好条件で融資がつきやすいという点だ。

大阪には関西圏・中国圏・四国の金融機関のほとんどの支店が集まっている。それらの金融機関は地元に根ざした中小規模のものが多く、東京のように大企業の本社がひしめいているような状況とは程遠い。

中小規模の金融機関は企業への設備投資などの貸出しが東京ほど活発に行われていない実状がある。つまり、多くの金融機関はお金を貸す先を必死に探している状況のため、好条件で融資を受けられる可能性が東京都心よりも高いのだ。

[関連記事] 東京の空室率34.74%は本当か?「空室率の高さ」があてにならないワケ

大阪の不動産投資で利用しやすい金融機関は?

大阪のなかでも、とりわけ不動産投資で利用しやすい金融機関を紹介しよう。金融機関の大まかな情報を把握しておくことで、自分が融資を受けられる条件の収益物件を探しやすくなる。

まず、大阪の信用金庫・信用組合は銀行よりも利用しやすい。大阪信用金庫、大阪厚生信用金庫、大阪シティ信用金庫、北おおさか信用金庫、大阪協栄信用組合、のぞみ信用組合などは融資の受けやすさを期待できる。

一方、銀行のなかでは関西アーバン銀行が関西圏に積極的に融資を出している。山陰合同銀行は耐用年数越えでの融資例が少なくない(ただし地縁または法人が現地に必要な場合が多い)。また、徳島銀行は四国よりも近畿地方の物件を好んで融資を行っているため、融資が受けやすい。

耐用年数オーバーも大阪なら融資付けが可能

大阪では建ぺい率・容積率超えの物件に融資が付きやすいのも特徴だ。

容積率とは土地の広さに応じて建築できる延べ床面積の上限のことで、容積率がオーバーした物件はいわゆる「建築基準を満たしていない物件」ということになる。

建築基準を満たしていないといっても耐震面などにおいて必ずしも危険な建物というわけではない。入居者からすれば、ほかの賃貸住宅と機能的には変わりないことがほとんどだ。

一方、東京近郊ではノンバンクや一部の信用金庫・信用組合などをのぞき、容積率がオーバーした物件への融資はほぼ付かない。融資が受けられないため、たとえ高利回りで収益性が高い物件でも購入できる不動産投資家はほとんどいないのが実状だ。

大阪の不動産マーケットでは良い収益性が実現できる価格帯で容積率オーバーの物件を取引することが活発化している。

大阪での不動産投資がおすすめの理由は金融機関の積極的な融資姿勢があるためである。

[関連記事] 不動産投資ローンの融資を受けられる金融機関一覧(年収別)

地価が上昇中の大阪は不動産投資の狙い目

大阪での不動産投資をおすすめする2つめの理由は大阪の地価が上昇傾向にあるということだ。

大阪の地価が上昇した理由と不動産投資との関係について紹介しよう。

大阪の商業地は地価上昇率日本一

大阪は商業地に限っていえば地価上昇率は日本一だ。下の表からもわかるとおり2017年の「商業地地価上昇率ランキング」ではTOP10内の上位5位までが大阪となっている。

順位

都道府県

地点

上昇率

1位

大阪府

大阪市中央区道頓堀

41.3%

2位

大阪府

大阪府中央区宗右衛門町

35.1%

3位

大阪府

大阪市北区小松原町

34.8%

4位

大阪府

大阪地中央区心斎橋筋

33.0%

5位

大阪府

大阪市北区茶屋町

30.6%

6位

京都府

京都市東山区四条通

29.2%

7位

愛知県

名古屋市中村区名駅

29.0%

8位

東京都

中央区銀座6丁目

29.0%

9位

東京都

中央区銀座2丁目

28.9%

10位

東京都

中央区銀座7丁目

27.1%

商業地だけでなく、住宅地でも2017年の公示地価は大阪市中心6区(中央区・北区・西区・福島区・天王寺区・浪速区)で3.4%上昇している。

大阪の地価上昇は不動産売却で有利になる可能性がある

大阪の地価がこれほどまでに上昇した一番の理由は訪日外国人旅行者の増加だ。独自の食文化を誇る大阪には多くの訪日外国人旅行者が観光にくる。そのため、ホテルや飲食店が増加し日本一の地価上昇がおこった。

さらに、日本政府は訪日外国人観光客を現在の2,869万人(2016年)から東京オリンピックが開催される2020年に4,000万人、2030年に6,000万人へと増やす目標を掲げている。

日本政府の見立てどおりにいけば、大阪の訪日外国人旅行者数もますます増え、大阪商業地の地価はより上がっていくと予測される。

商業地の地価上昇が住宅地の地価上昇にそのまま反映されるわけではないが、おおまかにはリンクした推移をたどるのが一般的である。つまり、大阪では不動産投資で売買される収益物件も地価上昇が期待できるのだ。

自分のもっている物件の地価が上がるということは資産価値が増大して含み益が積み上がり、不動産売却の際に利益をあげることが可能になるということだ。不動産投資を購入から売却までトータルで考えた時、地価の上昇は大きな利益を生み出してくれる。

[関連記事] 大阪府の空室率データ(市区町村別)

無料?有料?大阪の不動産投資でセミナーは役立つ?

融資と地価という点で大阪での不動産投資がおすすめだと紹介してきたが、そもそも大阪にゆかりがない人にとっては情報が少なく難しそうに感じてしまうのではないだろうか。

大阪をよく知らない人が大阪で不動産投資を行うためには、まず地域特有の事情や事前調査が必要になる。

大阪の不動産投資にかかわる情報を収集したいと思ったら現地の有料セミナーに参加してみよう。セミナーでは、疑問に思ったことを直接講師や経験者に質問できるため、不動産投資への理解が深まりやすい。ほかにも、投資先の地域事情をよく知っている投資仲間を作ることができるといったメリットがある。

しかし、大阪の不動産投資セミナーは数が多く、どんなセミナーを選べばいいか迷う人も多いだろう。大阪の不動産投資セミナー情報の収集方法や無料と有料どちらが良いかを紹介していこう。

大阪の不動産投資セミナー情報はどう収集する?

大阪での不動産投資を学ぶためのセミナー情報は、インターネットを活用して探そう。情報収集サイトとしては楽待や健美家を利用するといいだろう。楽待や健美家には大阪を含めさまざまな不動産投資セミナーが掲載されているため、定期的にチェックしよう。

  • 健美家

https://www.kenbiya.com/sm/k/osaka/

  • 楽待

https://www.rakumachi.jp/info_seminar/?ym_from=&ym_to=&area=27

大阪の不動産投資セミナーは無料より有料がおすすめ

大阪に限らず、不動産投資セミナーは基本的に無料よりも有料のものがおすすめである。

無料の不動産投資セミナーは不動産業者が物件販売のために行っており、セミナー後に自社物件の紹介をされることが多い。また、セミナー後にしつこい営業電話がかかってくることもある。

一方で、有料の不動産投資セミナーは講義の内容が良くないと人が集まらないため、有益な情報を教えてくれる可能性が高い。無料のセミナーがすべて悪いとはいえないが、情報の質を重視するのであれば有料のセミナーに参加したほうがよい。

セミナーに限らず、情報や知識を得るための先行投資は惜しまないことが成功への近道だ。物件購入後は不動産投資家(大家)が集まる勉強会に参加するのもいい。継続的に学ぶことでその地方の独自性がより理解できるだろう。

[関連記事] 不動産投資セミナーを失敗せず選ぶ5つのポイント

大阪での不動産投資は「融資」と「地価」が有利!

大阪での不動産投資は「融資をしてくれる金融機関が多く存在すること」「地価の上昇が期待できること」の2点からおすすめだと紹介してきた。

昨今の不動産投資ブームで東京都内の物件はかなりの割高傾向にあり、ベテランの不動産投資家でも買い控えが続いている。しかし、大阪には投資妙味がある収益物件がまだまだ存在している。融資付けもよく地価も下がりにくいため検討しない手はないだろう。

大阪のことをよく知らない場合は有料のセミナーや勉強会に参加するなどして地域特有の事情や事前調査を欠かさないでほしい。知らない地域の不動産を購入する際は通常よりも念入りに準備がする必要がある。

投資先の地域をよく知る相談相手を見つけるなどして失敗のリスクを減らす努力をしよう。

不動産投資ユニバーシティでも地域の特性に詳しい講師が『無料メルマガ講座』を配信している。全68ページの不動産投資マニュアルが手に入るだけでなく非公開の収益物件情報も提供しているので不動産投資で失敗したくないという人はぜひ学んでみてほしい。

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