民泊の始め方5ステップと成功するためのポイント

2019年10月28日956

近年、日本への外国人観光客は爆発的に増加しており、外国人観光客をターゲットにしたビジネスもかなり注目されている。

個人宅や投資用の物件を訪日外国人へ貸し出すビジネス「民泊」もその一つである。今回は、民泊の種類や始め方、成功するためのポイントを紹介していく。

民泊とは? 民泊が注目されている理由

最近、テレビや新聞で「民泊」という言葉を耳にする機会が多い。

民泊という言葉はもともと、「農村や漁村の民家に無償で宿泊・滞在すること」「旅行者を無償で自宅に泊めること」を意味していた。しかしここ数年で、「民泊」の意味合いは大きく変化してきている。

ここでは、民泊がどのような制度で、なぜ注目されているのかを紹介していく。

民泊とは?

「民泊」とは、ホテルなどの宿泊施設ではなく、個人の自宅や所有しているマンション、アパートの一室などを活用し、旅行者に有料で宿泊サービスを提供することをさす。

貸し手(所有している部屋を貸したい人)と借り手(宿泊施設を探している人)を仲介するインターネットサービスAirbnb(エアビーアンドビー)などの登場により、ここ数年で爆発的に普及しはじめた。

民泊は、個人が自宅の空き部屋を貸し出すといった小規模なものから、投資用不動産を一棟丸ごと購入し、外国人旅行者向けに全戸貸し出すといった大規模なものまでさまざまな形態がある。

民泊施設は一般的に、ホテルや旅館などの宿泊施設よりも宿泊料金が安く、その土地の文化や言語にふれられる特徴があり、世界中で多くの旅行者が利用している。

近年、民泊の注目度が上がっている

近年、日本では訪日外国人の数が増加し、外国人を相手にモノを売ったり、宿泊施設を提供したりするインバウンドビジネスの需要が高まっている。

観光庁によると、訪日外国人の数は2017年で約2,869万人、2018年には約3,119万人とされている。2020年には東京オリンピック、2025年には国際博覧会もひかえており、訪日外国人はさらに増えていくと予想できる。

一方で、訪日外国人の増加により「宿泊施設不足」が問題になっている。近年、出張先でホテルがとれないといった経験をしたことがあるビジネスマンも多いだろう。

宿泊施設における2018年の客室稼働率の全国平均は69.4%、東京や大阪の稼働率では80%を超えており客室単価が高騰している。

民泊はこうした宿泊需要に対応し、宿泊施設の不足を解決する手段としても注目されている。

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合法民泊・ヤミ民泊とは?

民泊には、合法民泊とヤミ民泊とよばれるものが存在する。

「合法民泊」とは、その名のとおり、行政の許可をきちんととって宿泊サービスを提供している民泊施設のことである。

旅館やホテルなど宿泊施設を提供するビジネスは、宿泊施設の面積や設備などが細かく定められた「旅館業法」という法律を守り、行政の許可を得て運営しなければならない。

客を宿泊させてお金をもらうビジネスは、行政から営業許可を得る必要があるのだ。

民泊も、旅館やホテルと同様に「旅館業法」を守り、営業許可をとる必要がある。あるいは、国が指定した場所に限り旅館業法の規制を緩和する政令「特区民泊」の制度を利用し、認定を受けなければならない。

一方、「ヤミ民泊」とは、行政の許可を得ずに宿泊希望者を宿泊させる、いわば違法な民泊施設のことである。

日本国内で民泊の営業許可を得るには、さまざまな規制をクリアし複雑な手続きをしなければならないためハードルが高い。そのため、規制を無視し民泊事業を無許可で行い、旅館業法に違反した状態で民泊を運営してしまうのだ。

ヤミ民泊物件では、騒音やゴミ出しなどをめぐる地域住民とのトラブルや、違法薬物の受け渡し場所に使われるなどの問題も起きている。

そんななか、2018年6月に民泊に関する新たな法律として「住宅宿泊事業法(民泊新法)」が設けられた。

無届けで民泊を行った場合の罰金の上限は3万円から100万円に引き上げられている。

民泊の営業方法は3種類!それぞれの特徴と法規制

民泊の営業許可を得るためには、法令で定められた規定に従う必要がある。

民泊の営業方法はつぎの3種類で、それぞれが異なる法令で規制されている。営業日数や宿泊日数などの規定は法令により異なる。

  • 旅館業法の「簡易宿所」として行う民泊【手軽さ:×】
  • 民泊条例の「特区民泊」【手軽さ:△】
  • 住宅宿泊事業法の「新法民泊」【手軽さ:○】

旅館業法の「簡易宿所」として行う民泊【手軽さ:×】

旅館業民泊(簡易宿所)は旅館業法という法律で規制されている。旅館業法とは、ホテルや旅館、簡易宿所、下宿などを営業する旅館業の適正な運営を保つために制定された法律である。

旅館業民泊(簡易宿所)には営業日数や宿泊日数の定めがなく、年間を通して民泊を運営することができる。旅館業法にもとづいて旅館業民泊(簡易宿所)を行うには、都道府県の保健所に申請をし、保険所長の許可を得なければならない。

許可を得るには、次の基準を満たす必要がある。

一、客室の延床面積は、33平方メートル(宿泊者の数を10人未満とする場合には、3.3平方メートルに当該宿泊者の数を乗じて得た面積)以上であること。
二、階層式寝台を有する場合には上段と下段の間隔はおおむね1メートル以上であること
三、適当な換気、採光、照明、防湿及び排水の設備を有すること
四、当該施設に近接して公衆浴場がある等入浴に支障をきたさないと認められる場合を除き、宿泊者の需要を満たすことができる規模の入浴設備を有すること。
五、宿泊者の需要を満たすことができる適当な規模の洗面設備を有すること。
六、適当な数の便所を有すること。
七、その他都道府県が条例で定める構造設備の基準に適合すること。

参考:厚生労働省「民泊サービスを始める皆様へ ~ 簡易宿所営業の許可取得の手引き~

旅館業法にもとづく民泊は、上記のほかにも細かな規定があり、営業許可を得るのがとてもむずかしい民泊の始め方だといえる。また、旅館業民泊は、ホテル・旅館が建設できる用途地域で行わなければならない。

建物には「住居」「工場」「病院」「ホテル」のようにそれぞれの土地の用途が決められている。

用途ごとに建物を建てられる地域と建てられない地域があるため、許可されている地域以外で旅館業民泊を行うことはできないのだ。

厳しい規定と限定された地域で行わなければならないなどの制約から、旅館業法にもとづいた民泊が行える物件はかなり限られているのが現状だ。

民泊条例の「特区民泊」【手軽さ:△】

旅館業法は細かい規定が多く、昔からあった法律を民泊という新たなサービスにあてはめているため、ほとんどの物件が規定をクリアできないというデメリットがあった。しかし、増え続ける訪日外国人を受け入れる宿所は必要だ。

そこで誕生したのが民泊条例にもとづく「特区民泊」である。

特区民泊とは、国家戦略特別区域法にもとづく旅館業法の特例制度を活用した民泊のことだ。簡単にいうと、国が指定した特定のエリアでは、旅館業法の厳しい規定にしばられずに民泊を行えるということである。

東京圏(東京都、神奈川県、成田市、千葉市)、関西圏(大阪府、兵庫県、京都府)、新潟市、養父市、福岡市・北九州市、沖縄県、仙台市、仙北市、愛知県、広島県・今治市、の10区域が国家戦略特区に認定されている。

特区民泊を運営するには、「一居室の床面積が25㎡以上あること」「外国語を用いた案内」「滞在者名簿の備え付け」などの規定を守り、内閣総理大臣および都道府県知事の認定をうける必要がある。

特区民泊は旅館業法よりも許可が得やすく、条件をクリアしていれば一般的なマンションの一室でも行うことが可能だ。ただし、特区民泊は宿泊客の滞在日数に制限があり、2泊3日以上宿泊する客しか受け入れられないといったデメリットもある。

住宅宿泊事業法(民泊新法)の「新法民泊」【手軽さ:○】

もう一つの民泊の形態が、住宅宿泊事業法の「新法民泊」だ。

住宅宿泊事業法(民泊新法)とは、民泊の普及にともない2017年6月に制定された民泊に特化した法律のことである。住宅宿泊事業法(民泊新法)の新法民泊の大きな特徴は、その気軽さだ。

住宅宿泊事業法にもとづいて行う新法民泊は、都道府県知事に届け出さえすれば運営することができる。

さらに、住宅宿泊事業法が制定される前の民泊は、ホテルや旅館が建設できる用途地域で行う必要があった。しかし、新法民泊はホテルや旅館が建設できないとされている居住者専用の地域でも営業することができる

つまり、マンションの管理規約や賃貸契約書などで部屋の貸し出しが禁じられていなければ、自宅の空き部屋を活用して合法的に民泊運営することが可能になったのだ。

ただし、住宅宿泊事業法で行う新法民泊は、1年間の営業日数が180日以内と定められている。365日営業ができるわけではないため、収益性はおのずと悪くなってしまう。

たった5ステップ!民泊の始め方

民泊を運営するには、自宅マンションの一室を活用して行う方法や、一棟マンションやアパートをまるごと購入して貸し出す方法などさまざまな方法がある。

ここでは、賃貸物件を自分で借りて転貸する民泊の始め方を紹介していく。

ステップ1:エリアを選定する

まず、どのエリアで民泊を行うのかを具体的に絞り込む必要がある。民泊においてエリアの選定はとても重要だ。

エリア選びで重要視したいポイントは、最寄り駅へのアクセスのよさや、人気の観光エリア・観光スポットに近い場所かなどがあげられる。

観光客の宿泊需要があるエリアかどうかを調べるには、近隣ホテルの稼働率を調べてみるといい。もし観光地が遠くても、電車でのアクセスがよい場所は需要があり、十分な稼働が見込める。

ステップ2:物件を探す

次に、「HOME‘S」や「SUUMO」などの不動産情報サイトで民泊用の物件を探そう。

物件を選ぶポイントとして、まず注目しておきたいのは「家賃」と「敷金・礼金」だ。訪日外国人に人気で交通の便もよいエリアは家賃が高くなる。

家賃や必要な経費を引いたうえで、どの程度の利益が得られるのかを事前にシミュレーションしよう。

また、物件を探す際は「部屋の広さ」も重要である。

ホテルや旅館は大人数で泊まれる部屋が限定されている。そのため、大人数が泊まれる民泊施設は需要が高く、予約がうまりやすい傾向にある。

民泊では、少人数が泊まれるワンルーム1室よりも、数十人が泊まれる一軒家のほうが一回あたりの客単価が高くなる。部屋が広ければ広いほど、利益がだしやすくなるのだ。

物件のめぼしがある程度ついてきたら、仲介してくれる不動産会社に足を運び、民泊として利用できる物件を探してもらおう。

物件を借りても、オーナーや管理組合が民泊利用を許可していない場合、民泊の運営が難しくなる。民泊利用が可能かどうかは、事前に必ず確認しておこう。

物件を借りる前には現地調査を行い、周辺環境や部屋の間取りなどを自分の目で見て確認しておくことも大切だ。

ステップ3:必要な備品を揃える

物件が決まったら、宿泊客をむかえるために必要な設備をそろえていこう。

寝具やカーテン、テレビ、電子レンジ、ドライヤーなどの電化製品、シャンプーやトイレットペーパーなどの消耗品を準備し、宿泊客が安心して泊まれるよう清潔な内装にしておこう。

Wi-Fiが使えるかどうかで宿泊を決める人も多いため、インターネット環境も整えたほうがよい。

消耗品は特別高価なものを買う必要はなく、スーパーやドラッグストアで売っているリーズナブルなもので十分だ。

民泊の宿泊者を募集する仲介サイトには、部屋の内装の写真を掲載するため、オシャレな小物や植物などを置いておくと写真映えしておすすめだ。

ステップ4:Airbnbに登録・掲載をする

部屋の準備が整ったら、集客の準備に入る。まずは、民泊サイトの大手「Airbnb(エアビーアンドビー、通称:エアビー)」に登録しよう。

Airbnbとは、空き部屋を貸したい人と借りたい人をつなぐWebサービスで、日本を含む世界190ヶ国34,000以上の都市で利用されている。

海外のサイトだが、日本語対応しているので、手順通りに進めていけば問題ない。メールアドレスや電話番号のみでも登録できるが、SNSとの連携や証明書を提出しておいたほうが宿泊客からの信頼度が高まる。

物件を掲載する際には、部屋の写真や紹介文が必要になる。外国人の宿泊客が多いため、紹介文は日本語と英語の両方で書けるとベストだ。

ステップ5:民泊運営開始!お客さんをむかえる

Airbnbに掲載したら、いよいよ民泊の運営開始だ。民泊を運営するホストが行うことは、客の問い合わせ対応や清掃、消耗品の補充、緊急時の対応などである。

民泊を運営していると、宿泊客が鍵をなくした、トイレの電球がきれたといった緊急事態が起こる可能性がある。

そのような事態に対応できるよう、民泊の運営者は、宿泊客からいつでも連絡をうけられる状態にしておく必要がある。

清掃や宿泊客の問い合わせに対応するのが難しい場合は、代行業者に依頼することも可能だ。

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民泊で起こりうるトラブル

民泊は非日常的な出会いが楽しめる反面、予想外のトラブルが起こる可能性もある。外国人の宿泊客はさまざまな国からやってくるため、文化や考え方の違いが必ず発生する。

日本人にとっては当たり前なことでも、外国人からしたらそうでないことがたくさんあるのだ。

ここでは、民泊で起こりうるトラブルとして代表的なものを紹介しておこう。

部屋に置いてあるものが壊れる・盗難される

利用者に悪意がなくても、部屋に置いてあるものが破損してしまうことがある。壊れやすいものや、壊れると困るようなものは置かないようにしよう。

また、宿泊客がアメニティなど部屋の備品を持ち帰ってしまうこともある。宿泊客が備品を持ち帰った場合には罰則をもうけるなどして対策をとる必要がある。

騒音やゴミ出しによる近隣住民とのトラブル

民泊では、騒音やゴミ出しについて近隣住民からクレームが入ることも多い。

日本と海外は文化が違うため、ゴミ出しのマナーによるトラブルは起こりやすい。宿泊客にはゴミ捨てをさせないなどの対応が必要だ。

また、宿泊客が深夜に騒ぎ、近隣住民に通報されてしまうケースもある。そういった騒ぎが起こると民泊を運営し続けるのが難しくなるため十分に注意しよう。

民泊で成功するためのポイント

民泊施設は年々増え続け、事業者間の競争率も上がっている。ただ物件を借りてAirbnbに掲載すれば儲かるというわけではない。

民泊で成功するには、宿泊客を増やす工夫が必要だ。ここでは、宿泊客を増やし民泊で成功するためのヒントを紹介しよう。

掲載写真の撮影ポイント

Airbnbに物件を掲載する際、掲載する写真はかなり重要だ。

立地や価格などの条件がほとんど変わらない民泊施設が複数あるとすれば、宿泊客は少しでも綺麗でオシャレな部屋に宿泊したいと考える。

掲載用の写真を撮影する際は、オシャレな小物や家具などがメインで映り込むようにし、部屋が広く見える角度を探して撮影するとよい。

カメラがなく携帯電話で写真を撮る場合でも部屋が明るくみえるように写真加工アプリで加工するなどいろいろと工夫をしてみよう。

最初の宿泊代金は安く、その後はシーズンごとに設定

Airbnbには、物件のタイプや地域、設備の有無を入力していくと、周辺地域の同じような施設をもとに、宿泊代金の適正価格を自動的に提示してくれる「スマートプライシング」という機能がある。

最初の宿泊代金はこのスマートプライシングででてくる適正価格よりも、安く設定しておくことをおすすめする。

オープニングセールのようなイメージで、最初の1ヶ月は料金を安く設定しておき、宿泊実績をつくることを優先させるのだ。

宿泊実績やクチコミがある民泊施設は安心して予約がしやすい。Airbnbには宿泊客がレビューを書く機能があるので、たくさん利用してもらいレビューを集めていこう。

運用開始からある程度たったら、宿泊代金はシーズンごとの設定に変更したほうがいい。

3〜4月のお花見時期、ゴールデンウィーク、7~8月の夏休みシーズン、年末年始などの繁忙期は、ホテルや旅館の予約がとれず、民泊に流れてくる利用者が増える。宿泊料金を多少高く設定しても部屋がうまりやすいのだ。

Airbnb以外のサイトにも掲載しよう

Airbnbは掲載物件数が多く、サイトの集客力もかなり高い。しかし、その分競合も多く、Airbnbだけに依存した集客では安定した稼働が望めないリスクがある。

民泊サイトはAirbnbだけではないので、予約をたくさん得るためにAirbnb以外のサイトにも登録してみよう。Airbnb以外の代表的な民泊サイトはつぎのとおりである。

  • HomeAway

HomeAway」は、テキサス州のオースティンに本社を置く世界最大級のバケーションレンタル会社だ。世界190ヶ国、200万件以上の物件が掲載されていて、月間4,000万人が利用している。日本語対応もされている。

  • Vacation Stay

Vacation Stay」は、楽天グループの民泊事業会社である楽天LIFULL STAYが運営する民泊仲介サイトで、約3,000件の民泊施設を掲載している。

約9,500万人以上いる楽天会員に対してアプローチできるのに加え、HomeAwayをはじめとする世界各国の民泊予約サイトへの一括掲載や在庫管理ができる。

ここでは代表的なものを2つあげたが、上記のほかにもたくさんの民泊サイトが存在している。

複数のサイトを活用する場合、気をつけなければならないのは予約日時が重なりダブルブッキングになってしまうことだ。複数サイトの管理が難しい場合は、代行サービスを利用するなどの対策をしておこう。

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民泊と比べて不動産投資はどうなのか

部屋を第三者に貸し出すという点で、民泊と不動産投資は似ている。

訪日外国人の増加で民泊の需要は増えているため、運営次第では不動産投資よりも高い利回りが見込めるかもしれない。

しかし、民泊は繁忙期と閑散期の差が激しく、安定的に予約がうまるとは限らない。時期を逃さずに、収入を得られる時にしっかりと稼ぐことが大切だ。

とくに、民泊新法で行う民泊は年間180日しか営業できないという制約があるため、繁忙期に料金を高く設定したり、地域の特性を利用したりして、収益を最大化する工夫が必要になる。

不動産投資は民泊よりも初期投資額が大きいが、入居者から毎月決まった家賃を得られるため、年間を通して安定的な収入を得ることができる。

投資用に購入した物件の空き部屋を民泊として利用することも可能だ。

[関連記事] 不動産投資の7つのメリットと必ず知っておきたいデメリット・リスク

民泊の始め方は意外と簡単!利益を最大化させる工夫をしよう

民泊の需要は今後さらに高まることが予測されている。民泊は、一定の収入を得られる投資としての側面だけでなく、海外の文化や人との交流を楽しめる魅力もある。

民泊の始め方は、物件購入から備品の設置、サイトへの掲載と意外とシンプルだ。ただし、運営後は問い合わせ対応や清掃など稼働を維持するための労力が継続してかかる。

自分一人で運営するのが難しい場合は民泊代行サービスなどを利用するとよいだろう。

もし、民泊で利益がなかなか上がらない、運営の手間が思っていた以上にかかると悩んでいる人は、不動産投資を検討してみてほしい。

民泊と同様に部屋を第三者に貸し出す不動産投資は、入居者から毎月決まった家賃収入を得られるため、安定的で長期的な収益が見込める。

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