収益物件の概要資料・レントロールの目利き3(茨城高利回り物件)

2019年02月28日181

物件の概要資料を見る練習を続けよう。

海岸沿いの高利回り物件だ。

以下の文章を見てしまう前に、自分だったら購入するかどうかをまず考えてみてほしい。

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答えは出せただろうか?

では、解説に移りたいと思う。

この物件は築20年以上の木造物件だが、利回りが15.4%と結構高いことが目を引く。

土地の面積が658.43㎡と広い。

地価マップで路線価を調べると、路線価は1.8万円/㎡だ。

耐用年数はオーバーしており土地の価格もかなり安いので、この時点で積算は売価を下回ることがわかる。

投資額を数億円以上の規模にしたい場合、積算は重視して物件を探した方がいい。

その場合は、この時点でこれ以上の情報は見る必要がない。

この物件の良いと思われるのは以下の点だ。

・外壁塗装がされている

・駐車場が部屋数分ある

・敷金が2か月取れている

逆にもう少し調査が必要なのは次の2つだ

・募集家賃の2.5万円は適切か

・ワンルームの需要がある地域なのか

現在の募集家賃が2.5万円で3部屋空いているので、3.5万円取っている部屋も恐らくいずれその位の家賃帯になることが予想される。

その場合、利回りは11%台になってしまう。

こう考えると、積算も出ていないのであまり良い物件ではないように思える。

この物件は、高利回りの木造を1,2棟買いたいような人は、指値をして買付を入れてみてもいいかもしれない。

ただし、自分の属性を使って無理矢理融資を引くことになるので、その点は慎重になった方がいいだろう。

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