高利回りな物件で注意すべきこと

2019年02月28日94

良い物件の定義は沢山あるが、賃貸経営のリスクと収益性のリターンを比べた際に、リスクよりもリターンの割合のほうが高い物件を買うことが不動産投資では重要だ。

例を挙げると、空室や家賃減などのリスクは多少あるものの、収益性が明らかに秀でている高利回り物件があれば、それは良い物件だと言えると考えられる。

利回りが良くても避けたい物件もある

利回りは、収益物件の良し悪しを測る際の重要な指標である。

見た目が綺麗、満室が続いている、家賃下落が少ない、などのメリットが100個あったとしても、利回りが低いという一つのデメリットがあるがゆえに、総合的に見て良いとは言えないと判断する物件はたくさんある。

逆に100個デメリットがあっても利回り20%以上など収益性が非常に高ければ、それだけで良い物件だと言えることもある。

なぜかと言うと、天災、突発的なリフォーム、空室率の上昇など不動産投資のリスク要因は色々なものがあるが、そのほとんどはお金で解決できるからだ。

リスクを大きく上回るぐらい利回りが高ければ問題ないケースが多いのである。

利回りはそれだけパワーがある指標なので、少しでも高い利回りの物件を購入することには、ぜひこだわってほしいと思う。

しかし、利回りが高ければそれで良いのかというと、決してそうではない。

利回りは収益性(リターン)を測る際の重要な数値だが、利回り以上のリスクがある場合は購入を控えたほうが良い場合がある。

むしろ、一見高利回りに見える物件ほど慎重になるべきだろう。

利回りが良くても避けるべき具体的なケース

・利回りは高いが、稼働率の低さや支出の多さに問題があり、実質利回りが低い

・利回りは高いが、それ以上のリスクがある

ここで述べている利回りは表面利回りのことを指している。

1のケースは、一見利回りが高い優良物件のように見えるが、稼働率を上げることが困難だったり、支出が多かったりするケースである。

表面利回りは優秀ですが、実質的な収入が少ない、もしくは支出が多く、表面利回りどおりに収益が得られないという物件だ。

よくあるのが、事務所用のテナントが空室状態のまま長らく放置されている物件である。

特に地方都市では事務所のニーズが極端に少ないエリアが多く、いつまでたっても埋まらないテナントがたくさんある。

空室が埋まる確率が限りなく低い部屋を想定家賃に含めて利回りを計算したところで、物件の実際の収益性を表わしているとは言えない。

また、水道代やガス代を大家持ちにしていたり、購入後すぐに多額のリフォーム費用がかかることが見込まれていたりする物件も同様だ。

支出額の割合が極端に大きい物件は、多少利回りが高く、入ってくるお金が多かったとしても、計算してみると出ていくお金がそれ以上に多くなっていることがある。

一見高利回りでもそれに見合った収益を得られない場合があるのだ。

利回りが相場より特に高い物件には「理由」がある

2点目の「表面利回りは高いが、それ以上のリスクがある」物件について説明しよう。

利回りが20%あったとしても、それ以上のリスクやデメリットがある物件は買わないほうが良いと言える。

例えば、特定の会社が一棟丸々一括借り上げしているが退去がすでに決まっていたり、反社会勢力や新興の宗教法人が多数入居していたりするような場合である。

また、土地が借地で定期借地権の期限が近い物件も、高利回りである以上のデメリットがある可能性がある。

 利回りが相場よりも特に高い物件は、必ず何らかの理由がある。

単に売り急いでいるだけだったり、売主が価格の値付けを誤っていたりする場合もなくはないが、そのような物件に当たる確率は高くない。

重要なのは、高利回りの物件を見つけたとしても浮かれずに「何か見えないリスクやデメリットがあるのではないか?」というスタンスで、一度立ち止まって考えることである。

利回りの高さにはこだわって物件を探してほしいが、このような物件はデメリットが隠されている可能性も高いので、常に注意する必要がある。

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