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【雛形あり】買付証明書の書き方と有効期限とは?

2019年08月06日8,373

不動産投資で購入したい物件が見つかった際、売主に対して購入の意思表示をする書面が「買付証明書」だ。初めて記入や提出をする場合には、わからないことも多いだろう。 

今回は、買付証明書の雛形(ダウンロード可能)にそって、買付証明書の失敗しない書き方や間違いやすい有効期限や手付金などについて説明する。  買い付け証明の提出は物件を購入する際には必ず必要な書類なのでぜひ活用してほしい。

不動産投資における買付証明書とは? 

   

まずは、買い付け証明が必要な理由や提出のタイミング、取り消しする際のペナルティなど、買付証明書提出の前に知っておいたほうがよい知識を説明していこう。 

買付証明書とは? 

買付証明書とは「購入したい不動産が見つかった際、売主に対して購入の意思表示をする書面」である。 

買付証明書は仲介会社が用意してくれる場合が多いが、フォーマットが決まっているわけではない。必要事項さえ記入されていれば問題ないため自分でも作成することが可能だ。時間がない場合や、早めに買付証明書を送ったほうがいいと判断した場合は、仲介会社が作成するのを待つのではなく、自分で作成して送るのがよいだろう。 

実際、多くの物件を所有している不動産投資家は、物件調査をする段階で自分用の買付証明書を持って行くことが多い。 

 買い付け証明の取り消しはできる?ペナルティは? 

買付証明書は契約書ではないので、法的な効力はない。あくまで購入の意思表示の書面であるため取り消すことは可能で違約金などのペナルティも発生しない。  

しかし、買い付け証明を提出したにもかかわらず理由なくそれを取り下げるのは、道義的に問題があるとみなされる。買い付け証明の取り消しは、売主側と直接やりとりをする仲介会社にとても嫌がられるため、次からは物件を紹介してもらえなくなるリスクもある。  

買付証明書はしっかり物件を検討し購入の意思が決まってから提出しよう。 

買付証明書はどのタイミングで提出するべき? 

買付証明書は、基本的に物件購入の意思が固まってから出すべきではあるものの、遠方に住んでいるなどの理由により現地を見られないことや、概要資料からは修繕履歴や支出の費用の詳細などが分からないことも多いだろう。  

そのようなケースにおいては、仲介会社に「ひとまず買付証明書を送りますが、現地調査は後になります。現地調査の際に大きな問題がなければこのまま進めますが、そうでなかった場合は、もしかしたら買付金額を検討し直すかもしれません」と正直に伝えよう。  

仲介会社も売買を成立させたいと思っているため、このようなお願いはOKしてくれる場合が多い。 

万全でない状況で買付証明書を出す場合は、事前にきちんと話を通してから進めるのがよいだろう。 

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【雛形あり】買付証明書の失敗しない書き方 

買付証明書には、購入金額、手付金、支払方法、氏名、契約希望日、買付証明書の有効期間などを記入して提出する。買付証明書を提出後、売主が条件を了承すれば仲介業者を通じて売主の承諾意思が届き、具体的な交渉に入る。 

実際の買付証明書として利用できる下記雛形をダウンロードして、失敗しない書き方を参考に記入してみよう。 

買付証明書の雛形 

買付証明書 雛形テンプレート請求フォーム(Microsoft WORD)

※フォームに入力後、すぐに次の画面でダウンロード可能です。  

買付証明書

年  月  日

            様

住所             

氏名            印

私は下記不動産を記載の条件にて購入致したく、買い付けることを証明します。

物件名  
所在  
土地         ㎡(      坪)
建物         ㎡(      坪)

【条件】 価格  金    円也  手付金   金    円也  融資特約  有・無

【有効期間】    本買付証明書の有効期間は    年   月  日まで

 以上

買付証明書の失敗しない書き方のポイント 

買付証明書を書く際に一番気をつけたいのが、金額の記載に関してだ。 

大きく指値を入れて提出するのか、競合が多いと予想して満額以上の金額で提出するのかで、売買交渉出来るかどうかが決まってくる。 

ここは丁寧に考えてから記載した方がよいだろう。 

また、融資特約の有無と有効期限の書き方に関しても最初は迷うと思うので、下記で詳細に説明する。 

買付証明書は先着順? 

一般的に、同じ物件に複数の買付証明書が競合した場合、優先順位は先着順とされている。しかし、それは建前で実際はそうでないケースが多い。  

「買付証明書で融資特約はどう記載する?」でくわしく紹介するが、融資特約というものを付けて申し込みをした場合、購入希望者が確実に融資を受けられるかは不確定である。そのため、売主からすると融資特約なしで申し込みをした人を優先したくなり、実際に優先することも多いのだ。  

また、買付証明書が複数の購入希望者から入った場合、購入希望金額が大きいほうが有利になる。  

それ以外にも、融資実行の可能性や買付証明書提出者の属性など信用力も考慮され、実際に売買交渉ができる購入希望者が選ばれることになる。  

[関連記事] 不動産投資に欠かせない「概要資料」と「レントロール」の見方  

買付証明書の一般的な有効期限とは? 

買付証明書の「有効期限」の欄は、買い付けを入れた日の1ヶ月後ぐらいにするのが一般的だ。ただし融資特約を使う場合は、有効期限内に融資の可否が分かる必要があるため、1ヶ月と定めたらその範囲内で銀行に判断してもわらないとならない。 

また、融資がおりて自分は購入するつもりでいても、売主からの返事が遅い場合もある。 

買付証明書を提出した後、売主からなかなか返事がない場合は、より高い金額を提示したり信用力の高い購入希望者がいる、または、売主がそういった購入希望者の買付証明書を待っているなどの理由が考えられる。 

相場価格は?買付証明書に記載する手付金の額 

買い付け証明を出す際には、事前に支払う手付金の額も決めておく必要がある。どれくらいの手付金の額が適切なのかは状況によって変わってくる。 

買付証明書に記載する手付金とは? 

買付証明書に記載する「手付金」とは、売買契約成立時に買主から売主に支払う金銭のことで、物件代金支払い時に購入価格の一部にあてられる。 

買付証明書には物件価格の5〜10%程度の金額を記入することが多いが、建築中の物件は物件価格の5%まで、建築中以外の物件は物件価格の10%までと上限が法律で定められている。  

手付金が1,000万円を超えると仲介業者が保全措置を講じなければならないと決められているため、あえてそれ以下の金額におさえることが一般的だ。 

収益物件の手付金は、100〜500万円の範囲内に収まるよう設定されることが多い。 

解約されたくない契約の手付金はどうする? 

一般的な手付金には、契約の成立を証明するための証拠という趣旨の「証約手付」、契約不履行があった際、それが買主側の責任の場合は手付金を放棄し、売主側の責任の場合は手付金を倍返しして契約解除できる「解約手付」などの意味合いがある。そのうち、不動産売買時の手付金は、解約手付の性格を有すると考えるのが一般的だ。  

たとえば、1,000万円の物件について、物件価格の5%である50万円を手付金として自分が支払ったあとに、ほかに1,300万円での購入希望者が現れたとする。その場合、売主が解約をするには、手付金の倍額である100万円を支払うことになる。 

この場合、売主は手付け倍返しをして解約したとしても、200万円得をすることになりデメリットはないため、すんなり解約されてしまう可能性がある。 

自分の購入希望をとおし売主に解約されたくなければ、手付金を通常より多めに支払っておくことで売主に契約を解除されるリスクを軽減できる。 

今回の例であれば、手付金を150万円支払っていれば、売主都合の解約に300万円が必要になる。そのため売主は、1,300万円の購入希望者が現れても解約をしないだろう。 

解約されたくない契約であれば、手付金を多く入れるというのも一つの手段だと覚えておこう。 

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買付証明書で価格交渉や値引きをしたい場合は? 

買付証明書の「購入金額」は、物件概要書に記載されている物件価格を参考にして記入する場合が多い。物件概要書に記載されている価格に納得できるのであれば、買付証明書にも同額を記載すればよい。  

もし、価格交渉をして物件概要書に記載されている金額より安い値段で購入したい場合は「指値(=この値段なら買うという希望価格)」を記入することになる。ただし、指値と売主の希望額との差が大きい場合は買付証明書を受け取ってすらもらえないこともある。  

指値を記入する際はやみくもに安い金額を記載するのではなく、周辺の物件相場をよく調べたり、仲介業者に相談したりして根拠をもって提示しよう。  

一方、物件概要書記載金額より高い指値を入れて買い付けを出すことを「買い上がり」という。これは、どうしてもその物件を購入したい場合に入れる指値のことであり、買付証明書の提出順位が後ろであっても交渉権を得られるケースがある。  

自分の投資目的や基準と照らし合わせてやや高値で購入してもいいという判断ができるのであれば、買い上がりを活用して交渉権を得るのも一つの戦略だ。  

 買付証明書で融資特約はどう記載する? 

不動産売買において「融資特約」を使うことは一般的だ。しかし、良い物件を購入するためにあえて使わないという判断もある。ここでは、融資特約とはなんなのか、メリットやリスクなどを説明していこう。 

融資特約とは? 

融資特約とは、「買主が金融機関に物件購入のため融資を申し込んだものの、審査が通らず融資がおりなかった場合に契約を撤回できる」という特約である。 物件の購入代金を融資によって調達する予定であれば、買付証明書には「融資特約あり」と記載する。  

買主には便利な制度だが、売主にとっては、買主に融資がおりるまでは売買が成立しないというリスクがある。 買主に融資がおりなかった場合、ほかの購入希望者と再度契約交渉をする必要があり、契約成立までの期間が長期化する要因になる。 売主にとって「融資特約あり」は嬉しくない特約なのだ。 

「融資特約なし」のメリットとリスク 

融資特約は売主にとってメリットがないため、同条件の購入希望者が複数いた場合、「融資特約なし」の買主のほうが優先順位は高くなる。  

不動産業者などは良い物件に買い付け証明を行う場合、ほかの購入希望者を出し抜くために「融資特約なし」で買付証明書を提出し、優先順位を上げる方法をとることも多い。 

ただし、この方法を使う際、手付金を支払った後に融資がおりなかった場合は手付金を放棄する必要があるため注意したい。 

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 買付証明書を送るのに便利なサービス 

買付証明書を送る際、FAXを使うのがネックになり送付が遅くなる場合がある。ここでは、FAXを使わずにパソコンだけでスムーズに買い付け証明を提出できる方法を紹介する。 

買付証明書は早いほど有利? 

最近はかなり稀になったが、先着順で買付証明書を受け付ける売主も少ないながら存在する。また、不動産会社が自社物件をメルマガなどで一斉に送っている場合は、買付証明書を出すスピードが買い付けに影響することもある。 

そのような場合に備え、買付証明書を事前に発行しておき、良い物件を見つけたらなるべく早く送れるよう準備しておくとよい。 

ここでは買付証明書を送るのに便利なサービスを紹介していこう。 

 買付証明書を送るのに便利なサービス一覧 

セブン-イレブン ネットプリントサービス  

まずおすすめしたいのが、セブンイレブンの「ネットプリントサービス」だ。スマートフォンのアプリもあるため、パソコンがなくてもスマートフォンだけで買付証明書のプリントまでできる。  

WEB認印  

次におすすすめなのが、Web上で認印を作成することができる「WEB認印」だ。印鑑をつねに持ち歩くのは面倒なため、Webで印影を作成するサービスを活用しデータで認印を持っておこう。これをパソコンで買付証明書に画像として貼りつけるだけでOKだ。 

 BIGLOBE FAX配信サービス  

もう一つ、BIGLOBEの「FAX配信サービス」もおすすめだ。 

買付証明書は現物を郵送するのではなく、メールかFAXで送るのが一般的である。インターネットを使ってFAXを送るサービスを利用すれば、印刷せずにパソコンだけで買付証明書を送ることができる。このサービスであれば、1枚40円でネットからFAXが送れるので便利だ。 

買付証明書は雛形を有効活用しよう!  

今回は買付証明書の雛形や書き方について説明してきた。買い付け証明の提出は、不動産投資で実際に物件を購入する際に必要なものだ。 

しかし、初心者の人は正しい書き方がわからず、良い物件を見つけても提出が遅くなったり、間違えた書き方をしたりしてきちんと売主に届かないケースが少なくない。 

せっかくの購入機会をムダにしないために、買付証明書の基本をおさえ購入に備えて事前準備しておこう。 

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