一種単価とは? 土地の収益性を「瞬時に見極める」指標について

2021年03月01日17,632

不動産投資で土地から探して新築アパートなどを建築する場合、「アパート用地としてどのくらいの価値があるのか?」を判断をすることは非常に重要だ。

その際に、面積当たりの価値を算出する「坪単価」と併用して、どれだけ大きな建物を建てられるのかから土地の価値を算出する「一種単価」を使うことになる。

この記事では「一種単価」を用いてアパート用地に適した土地を探す方法について解説する。

一種単価とは

一種単価とは、容積率100%あたりの土地の坪単価のことで、マンション開発などをするデベロッパーの用地仕入れ部門でよく使われる言葉だ。

土地活用の方法には色々あるが、その土地の上にアパートやマンションを建てる場合がある。これらの建築物を建てる場合には、1階建てよりも2階建て、2階建てよりも3階建て、3階建てよりもそれ以上の階数の建物の方がより多くの人が住める。つまり、同じ土地面積の場合、容積率が大きいほど大きい建物を建てることができるため、土地を有効に活用できて収益性が高くなりやすいのだ。

どんな大きさの建物を建てられるかは主に「容積率」によって決まってくる。

容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合のことであり、土地の上に建てられる建物の大きさを指す。例えば、50坪の敷地で容積率100%の場合、50坪×100%=50坪の延床面積の建物を建築できる。一方、容積率200%の場合は、50坪×200%=100坪の延床面積の建物が建築可能となる。

では、一種単価を実際に計算してみよう。

例)容積率200%で50坪の土地を6,000万円で購入する場合

坪単価=6,000万円÷50坪=120万円/坪

一種単価=120万円÷200%=60万円

となる。このように一種単価は仮に同じ価格・面積(坪数)土地があったとしても、容積率が100%なのか200%なのかによって2倍もの差が出てくるのだ。

一種単価は、単に土地の坪単価を測る指標ではなく、土地の上に建てられる建物の大きさも考慮して、その土地が割安か割高かを測る指標である。

一種単価がいくらになれば妥当なのかは後述にて説明するが、土地にアパートを建てた際の収益性を測るためには一つの概念「レンタブル比」を理解しておく必要がある。

レンタブル比とは

レンタブル比とは、「レンタル(賃貸)できる部分の比率」のことを指す。

数式で表現すると以下の通りになる。

レンタブル比=建物の賃貸できる面積÷建物の総延床面積

建物を建てる際には、住居スペースのほかにエレベーターやエントランス、廊下などの共用スペースが必要だ。

住居スペースは賃貸できる部分であり収益が発生する。一方、エレベーターや廊下などの共有スペースは賃貸できない部分であり収益が発生しない。それゆえ、賃貸できる部分を多くする(=レンタブル比を高くする)方が投資効率が良いと言える。

マンションやアパートの場合、レンタブル比が通常は延床面積の約65%~80%程度だと言われている。

例えば、総延床面積が100坪のアパートを建てられる土地の場合、レンタルブル比80%で計算すると80坪(約265㎡)が賃貸部分となるため、22㎡の1Kが12戸作れるという計算になる。

一種単価を用いたアパートの収益計算の方法

ここからは土地情報と期待する利回りから、「求める一種単価」を計算する方法について説明しよう。

例)下記のような条件で土地を購入する場合

(a)土地面積 50坪
(b)容積率 200%
(c)建ぺい率(※) 80%
(d)1坪あたりの建築費用 65万円/坪
(e)レンタブル比 80%

※建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合である。土地の上に建てられる建物の最大面積を計算できる。例えば、50坪の敷地で建ぺい率80%の場合、50坪×80%=40坪の面積の建物を建築できる。

適正一種単価は以下の3ステップで算出できる。

Step1.建物の建築費用を算出する。

土地面積が50坪で容積率200%の場合、建てられる建物の総延床面積は100坪になる。

また、1坪あたりの建築費用が65万円の場合、建物の建築費用は6,500万円になる。

①建築できる総延床面積 50坪(a)×200%(b)=100坪
②建物の建築費用 100坪(①)×65万円/坪(d)=6,500万円

Step2.年間想定賃貸収入を算出する。

物件のレンタブル比が80%の場合、賃貸できる住居スペースは80坪になる。

物件の賃料相場が1坪(約3.3㎡)あたり月額1万円(20㎡の1Kで6万円)の場合、年間想定家賃収入は960万円となる。

③賃貸できる住居スペース 100坪(①)×80%(e)=80坪
④年間想定賃貸収入 80坪(③)×1万円(f)×12ヶ月=960万円/年

Step3.求める一種単価を算出する。

期待利回りが8%なので、年間想定賃料収入960万円から土地と建物の総取得費合計は1.2億円と逆算できる。

そして、土地の購入費用は、総取得費から建物の購入費用を差し引いた金額になる。

適正一種単価は、土地の購入費用および総延床面積から算出できる。

⑤総取得費
(土地の購入費用+建物の建築費用)
960万円(④)÷8%(g)=1.2億円
⑥土地の購入費用 1.2億円(⑤)-6,500万円(②)=5,500万円
⑦適正一種単価 5,500万円(⑥)÷100坪(①)=55万円

購入する土地の一種単価は上記の適正一種単価「55万円」より高ければ利回りが8%より低くなり、安ければ利回りが8%より高くなる。

一種単価および適正一種単価を使いこなせれば、収益物件を建てる際に割安な土地かどうかを簡単な計算式で素早く判断できるようになる。

まとめ

一種単価は土地から購入して不動産を投資する際に、投資効率が高いかを判断するための重要な指標である。適正一種単価よりはるかに高い値段で土地を買ってしまうと期待利回りが取れない可能性が高い。

冒頭で説明した坪単価と一種単価を用いれば、土地が割安か、期待利回りが取れるかを事前に計算できるため、購入する前に物件の収益性をシミュレーションすることが可能となる。

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土地を見つけて新築アパートを建築する投資法は中級者以上向けの投資法ですが、建売の新築アパートよりも1%以上は高い利回りの物が作れることが多いです。実際の事例については私が講演するセミナーでお話しているので興味のある人は参加してみてください。

この記事の監修者

不動産投資ユニバーシティ代表 志村義明
大学を卒業後、大手シンクタンクに入社。リテール金融ビジネス向けの業務に従事。愛知、埼玉、山梨等で不動産賃貸業を展開し、会社員時代に合計100室超を購入。高利回り物件の投資を得意とし、保有物件の平均利回りは16%超にのぼる。現在は不動産会社(宅地建物取引業者 東京都知事(2)第98838号)を経営。
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