不動産投資は、地方物件がおもしろい

2018年07月17日81

不動産投資を行う場合、都心部の一等地にある物件と人口数万人の地方にある物件では、収益性もリスクもだいぶ異なるため、取り組み方はかなり変わってくる。

収益をあげやすいかどうかのリターン面は最も重視しないといけないが、同時に将来的に価格が下落しないか、家賃を維持できるか等のリスク面も考慮し、バランスを考えないといけない。

収益物件を他の投資対象と比較して考えると、株・投資信託・為替などの金融商品とは異なる部分が多くあるが、似ている部分もある。

すなわち、リターン(収益性)が高い投資対象は、リスク(価格のブレ幅)も大きいという投資の基本的な構図は不動産投資でも当てはまるのである。

国内の物件は、家賃収入を中心に考えるインカムゲイン投資なので、利回りが高いか低いかの水準によって物件価格が決まるが、利回りを決定づける家賃収入は景気や需給に左右されず、安定して入ってくる。

物件の価格そのものも、新興市場の株や外国債権等に投資する投資信託のように、数日といった短期間で価格が大きく上下することはない。

都心部は低リスクだがそれ以上にリターンが低い

しかし長期的に考えると、発展途上でこれから栄える可能性が高い都心部の一部のエリアと、人口減による需要の低下が予測される地方では、リスクの割合は大きく異なる。

都心物件の家賃は維持される可能性が高く、地方物件は下がる可能性が高いのです。つまり都心物件はリスクが低いと言える。

このように、リスクが低い都心物件は必然的に物件価格が高くなるのでリターンも低く、逆にリスクが高い地方物件はリターンが高いという構図になる。

物件を購入した段階で収益性の高低はあるかもしれないが、長期的な視点で考えると都心物件も地方物件も収益性とリスクのバランスは変わらないはずなのである。

しかしながら、プレイヤーとして不動産市場の投資に参加している実感としては、この一般論とは少し異なる。

都心物件は相続、資産保全、税金対策など、資金力がある上に収益性を求めない購入希望者が多く存在するため、価格と比較してあまりにもリターンが低すぎる物件が多く売買されている。

本来ならば市場原理が働くため、低リターン・低リスクもしくは中リターン・中リスクなど、リスクとリターンは均衡するはずだが、都心物件は低リスク・超低リターンの物件や中リスク・低リターンの物件も多いのである。

このようにバランスが悪い都心物件の市場では、低リスク・中リターンなど、リスクよりもリターンの割合が高い物件を探すのは、至難の業だと言える。

しかしながら、地方ではこの構図が逆転する。中リスク・中リターン、もしくは高リスク・高リターンの物件が中心になるが、中リスク・高リターンなどリターンの割合が高い高収益な物件も、普通の投資家が手にできる情報の中に存在する。

地方では値づけが特に安い物件がまだまだある

なぜ地方にはこのようなリスクが低く収益性が高い物件が出てくるのかというと、そこにはいくつかの理由がある。

事例として多いのが、値づけの相場がわかっていない不動産会社が仲介に入っていたり、地元の金融機関では融資がつかないのでその地域の投資家が買えないなどの理由によるもだ。

地方物件を丹念に探していると、このような理由により安値で物件が放出されることが稀にあるのである。

地方物件に取り組んだほうが、収益性が高くリスクを抑えた物件を購入できる可能性が高いというのが私の見解だが、ここで述べているのはあくまでもかなり真面目に不動産会社を回って情報を集めた場合に限る。

地方の物件は、一見すると高利回りで収益性が高い物件に思えても、実際は満室運営が難しいものも多くある。

良い物件とダメな物件が玉石混合の状態で売りに出されているので、地方物件を購入する際は、注意深く調査してから購入する必要がある。

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