空室テナントでもコンビニなら需要がある

2020年12月17日1,062

コンビニ付きのマンションは誰しも見たことがあるだろう。

1Fがコンビニで2階以上がレジデンスになっている物件だ。

入居者にとっては大変便利な物件だと言える。なにしろ雨に濡れずにコンビニに行けるのだ。必然的に依存度は増すだろう。

私はテナントとレジデンスの併用物件は基本的にはおススメしていない。

コンビニ物件と同じく、1階が飲食店や事務所になっていて2階以上がレジデンスになっている物件だ。

何故なら、1階のテナントが空いた途端に大ダメージをこうむる可能性が高いからだ。

このような物件のレントロールは概して下記のような形になっている。

101　300,000円
201　70,000円
202　73,000円
203　72,000円
・
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601　71,000円
602　73,000円
603　72,000円

この物件でテナントである101が空いてしまったら、それだけでキャッシュフローがマイナスになってしまう可能性が高い。

景気を鑑みても、これでは空室リスクが高いと思わざるを得ないだろう。

よほど駅近で需要が固くない限り危険だ。

しかし1Fのテナントがコンビニであるなら話は少々変わってくる。

コンビニは近年出店競争が加速しており、閉店も多いがその跡地に他のコンビニが出店するケースが増えているのだ。

2013年度は4,200店増えており、2014年度は4,700店さらに増えている。

コンビニ各社の店舗数合計は5万店を超えているのだ。

以前4万店を超えた時に「飽和状態」「頭打ち」と言われていたが、各社ともサービスを変化・充実させており、勢いはとどまりそうにない状況だ。

消費者がコンビニに求めるのは利便性と安心感だと言われている。

「コンビニが消費者に飽きられる時が来ないのか？」と良く言われるが、飲食店と違って消費者はいつも同じ商品が買えることをコンビニに求めているのだ。

今のところ、飽きられる可能性は低いだろう。

しかしながら近年は、採算が取れるのか心配になるぐらい都内の広い駐車場が付いたテナントにも、コンビニが出店している。

コンビニは出店も多いが閉店もなくはないので、需要の予測は必要だ。

しかし一番重要なのはその店舗が儲かっているかどうかなので、コンビニ付の物件購入を検討する際は、どの程度売り上げがあるのかなどのヒアリングは行っておきたい。

合わせて、契約書の内容や敷金の額なども売買契約前にしっかり確認する必要があるだろう。

テナント付き物件は慎重になる必要があることは変わりないが、入居テナントがコンビニであればその心配は多少軽減される。

不動産投資ユニバーシティ代表志村義明
大学を卒業後、大手シンクタンクに入社。リテール金融ビジネス向けの業務に従事。愛知、埼玉、山梨等で不動産賃貸業を展開し、会社員時代に合計100室超を購入。高利回り物件の投資を得意とし、保有物件の平均利回りは16%超にのぼる。現在は不動産会社（宅地建物取引業者東京都知事(2)第98838号）を経営。 詳細プロフィール