コインパーキング投資とは?不動産投資としての魅力を徹底紹介!

2021年06月08日234

近年、投資対象として「コインパーキング投資」が注目されている。

以前まで空き地だった場所が知らない間にコインパーキングになっていたことはないだろうか?コインパーキングは市場規模が拡大している不動産投資の1つである。

一般的に手間がかからなく、経営の難易度も低いと言われているコインパーキングがどんなものなのか解説していくこととしよう。 

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コインパーキング投資とは

コインパーキング投資は駐車場として時間単位で駐車スペースとなる土地を貸し出し利益を得る投資手法である。運営方法としてはロック板を使う方法が主流となっており、利用者が駐車区画に車を止めるとセンサーが反応してロック板が上昇し、車を固定する仕組みになっている。利用者は料金を精算機で支払うことで、ロック板を下降させ出庫する。他にもチケット発行式で料金の前払い、ゲート式で出庫時の後払い方式などがあるが、いずれも無人で運営出来、管理に手間もかからないのが特徴だ。

コインパーキング投資が注目される3つの理由

なぜ今コインパーキング投資が注目を集めるのか3つの理由を説明する。

1.コインパーキング市場の成長

コインパーキング市場は成長産業である。業界首位で「タイムズ24」を展開しているパーク24は1997年の上場以降、順調に業績を伸ばしており、2019年に10月の決算では過去最高収益を達成している。

2.車の生産台数は増加傾向

若者の車離れと言われているが実は車の生産台数は増加傾向である。

一般財団法人「自動車検査登録情報協会」

日本では日々の生活にマイカーが必要不可欠な地域が大多数を占める。都心であってもレンタカーやカーシェアなどの利用者、営業車や物流など商業車の必要性も人口流入が止まらない事から増えていくと考えられる。このため生産台数はこれからも現状維持ないしは同水準で増加していくと推測できる。

3.コインパーキングは増加傾向

コインパーキングの数も2018年時点で全国85,000箇所で運用されていると言われている。以下国土交通省の平成29年に作成された資料からも増加の推移は確認出来、成長産業であることが確認出来る。背景には宅配車など商業車がコインパーキングを利用するなど理由として挙げられている。

国土交通省(駐車施策の最近の動向)

前出の乗用車の保有台数が約6,000万代に対して、コインパーキングは全国に65,000ヶ所で118万台駐車スペースがあると言われており、出先の駐車スペースとしてコインパーキングの需要はまだあると考えられる。

駐車場の運営会社の9割が黒字経営と業績を伸ばしている会社も多く、まだまだ伸び代がある産業だと言えるでしょう。

コインパーキング投資のメリット、デメリット

コインパーキング投資のメリット

初期費用が少ない

アパート・マンション投資の場合、数百万から規模によっては数千万の初期費用が必要になる。しかし、コインパーキング投資の場合、土地を借りて始める場合でも土地の賃料と設備投資のために初期費用は数百万円から始められる。また運営会社に一括借上を依頼する場合は設備費用を運営会社が負担してくれる事もあり、初期費用がかからないこともある。

土地の形状や広さを問わない

車を数台駐車できるスペースがあれば建物を建てることが出来ない狭小地変形地でもコインパーキングとして活用することが出来る。目安として2, 3台の駐車スペースであれば10-15坪の土地があればできる。

転用や撤退がしやすい

短期での運営、他の用途での利用、運営がうまくいかなかった際の撤退など転用が比較的簡単である。アパート・マンション経営や月極駐車場と違って契約者がおらず、土地にほぼ手も加えないため参入、撤退のハードルが低い。

コインパーキング投資のデメリット

税制上の優遇は少ない

アパート・マンションは「住宅用地」として固定資産税・都市計画税の優遇措置の適用を受けることが出来るが、コインパーキングの場合は住宅用地として認められず税負担が大きくなる

収益性の低さ

アパート・マンション経営と比べ、階数を増やすなど縦に展開できないため収益性が低くなってしまう。アパート経営と同様に土地を購入して運営した場合の*実質利回りは4-5%と言われている。

*実質利回り=(年間収益−ランニングコスト)÷(土地購入価格+初期費用)×100

 

土地を借りた場合はどうだろうか。例として都内8台で運営した場合

初期費用: 400万

収支:30万/月

支出:20万/月(賃料+管理費)

この場合の実質利回りは30%と魅力的な投資に見える。ただし、賃地のため、オーナーの意向で契約を打ち切られるリスク、その際の原状回復にて設置した精算機、フラップ、看板の処分費が発生するリスクは考えなければいけない。

コインパーキングの経営方法

コインパーキングの運営方法には主に、管理委託方式、一括借上方式、自営の3種類がある。

1.管理委託方式

月々一定の管理費用を払うことで、トラブル対応など運営会社が対応してくれる。売上に応じて収益が変化するため、赤字になる可能性もある一方、営業努力で売り上げを伸ばすことが出来る 。設備投資については運営会社が一部負担やリースをしてくれるケースもある。管理料は売上の5-10%が相場である。

2.一括借上(サブリース)方式

土地の賃料が収益となる。そのため初期費用、ランニングコストは掛からず、毎月の売り上げに関係なく一定額の賃料を得られる。賃料は月極よりは高く、管理委託よりは安めになることが多い。

3.自営

設備購入、集金や管理など運営を自身で行うため、3つの種類の中では一番収益は高い。しかし清掃や集金だけでなく機械トラブルなどの対応も自身で行う必要があるため個人でやる場合には難易度が高い

土地を持たない方が投資としてコインパーキングを行う場合は管理委託方式が良いと言えるでしょう

5ステップ!コインパーキング投資の始め方

コインパーキングはアパート・マンション経営と比べて短い準備期間で開始することが出来る。ここではコインパーキングの始め方を紹介しよう。

ステップ1: エリアの選定

コインパーキング経営に向いている土地として、周囲に集客施設(駅、公共施設、商業施設)があるなど人が集まる土地が挙げられる。住宅街も近隣住民の来客の利用や宅配、工事など商業者の利用もあり、人口集積の多い地域であれば候補となる。

また土地を借りる場合は相場より安く借りられるよう狭小地変形地、区画整備で余った土地などを探すこともオススメだ。1台あたり約2.5m×5m(約4坪)の面積があれば良いので、10坪あればコインパーキングを開始出来る事になる。

ステップ2: 市場調査

周辺のコインパーキングの料金相場や稼働率、交通量など調査を行う。時間当たりの料金、最大料金、夜間最大料金など項目を設定し収支の予測を行う。簡易的な調査方法としてはGoogleマップやグーグルアースを活用することで、周辺の駐車場の数、競合がいた場合は料金の確認なども看板の表示から確認が出来る。管理委託をする場合は運営会社に一任することも可能である。

ステップ3: 市町村への申請(大規模の場合)

コインパーキングを運営するにあたり、500平方メートル以上の大規模なコインパーキングを運営する場合のみ事前に市区町村へ届出が必要になる。

ステップ4: 設備設置

土地の整備(アスファルト塗装、ライン引き)、精算機の設置、看板設置、フラップ(車止め)の設置などを行う。

ステップ5: コインパーキング運営開始、集客、管理業務

駐車場が完成した際には現地にのぼりを設置する、チラシの配布など多くの方の目に留まるような宣伝を実施する必要がある。

管理業務については清掃や巡回、集金の他が定期業務として発生する。その他、事故やトラブルの対応や設備修繕などの対応が必要になる。これらは24時間体制で実施する必要があるため、投資として行う際は管理委託方式または一括借上方式で運営することをオススメする。

運営会社に任せた場合は、ステップ2-5についても委託することも出来る。

コインパーキング投資で成功する3つのポイント

1.エリア

立地がコインパーキング経営の成功が決まると言っても過言ではない。前項で紹介した土地などコインパーキングに向いた土地は限られており、競合も多い。またコインパーキングの需要が多い商業地域や近隣商業地域は容積率が400%など高く、パーキングにしても容積を十分消化できないので、需要側のニーズと供給側の投資効率を満たすコインパーキング向きの土地は多くはない。個人で探す場合は土地勘がある住宅地で駐車スペースがない、周辺にコインパーキングがない場所などは宅配業社や来客などの利用も見込め狙い目だ。

2.適切なパートナー選び

多くの投資家が管理を委託することになると思うが、どこの運営会社に委託するかも大きな要因である。周辺相場からの適切な料金設定、機器の設置、24時間のトラブルの対応などコインパーキング運営に関してほとんどの事を任せることが出来る。料金設定など市場調査を定期的に実施し戦略的な料金設定をしてくれるなど提案してくれる会社がいいだろう。

3.駐車場の使いやすさ

車の駐車のしやすさだけでなく、駐車場の高低差、道路幅を広くするなど利用者にとって使いやすいコインパーキングにすることで競合との差別化につながる。ドライバーは駐車場を見つけた際に止めやすいか否かを一瞬で判断しているため、利用者の使いやすさを考えて設計は大切だ。

物件を購入する以上にコインパーキングは立地が全てと言えます。上記を参考にご自身の基準を設定しましょう

どこの会社に頼む?コインパーキングの業務委託先

トラブル対応や機器のメンテナンスなどがあるため、コインパーキング投資では運営会社に管理委託や一括借上(サブリース)にて運営していることが多い。ここでは運営会社を3社紹介しよう。

パーク24

https://times-info.net/owner/ 

タイムズ24を展開しており業界第2位の三井のリパークの3倍以上の運営台数と独占的なシェアを誇っている。24時間365日体制でコールセンターが稼働しており手間をかけずに安心して任せられる会社の1つだろう。

三井のリパーク

https://www.repark.jp/parking_owner/

三井不動産の豊富なノウハウ、マーケティング力などが強みであり、予約ができる三井のリパーク「toppi!」にカーシェア事業など幅広く展開している。

アップルパーク

https://www.applepark.jp/ 

創業以来、駐車場の運営管理に特化した事業を展開。駐車場、駐輪場にノウハウを持つ。

コインパーキングの進化

コインパーキング業界はデジタルの波は来ておりどんどん日々進歩しており、いくつかコインパーキングの進化を紹介しよう。

1.フラップレス(車止めなし)コインパーキングの普及

駐車スペースに設置したポールセンサーで車のナンバーを認識して料金を管理する運営方法がある。運営側は初期投資額やメンテナンスが減り、利用者も駐車がしやすい、車両に傷がつく心配がないなどメリットがある。

2.シェアパーキングの普及

カーシェアや民泊のように個人の駐車場や土地などをユーザーに貸し出すという仕組みが既に普及しつつある。日本では「akippa」、「軒先パーキング」などのベンチャー企業が先駆けて取り組んでおり、三井のリパークなど大手事業者なども参入している。

駐車場もネットで予約でき、設備投資も不要でC to C(個人間取引)が出来るサービスが増えていくと自宅の駐車場や使用していない土地を安く借りて貸し出すなど投資対象としてコインパーキングに参入する敷居が低くなっていくことが予想される。

デジタル化の波は不動産投資にも来ています。最新の市場の状況は常にチェックしましょう

コインパーキングは今後さらに注目!

コインパーキングの需要はさらに高まることが予測されており、デジタルを活用した運営方法も進化し、今後さらに注目されていくだろう。

コインパーキングは初期費用が低く、参入ハードルは低いが、アパート・マンション以上に立地が重要であるので市場調査はしっかり行おう。

 

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この記事の監修者

不動産投資ユニバーシティ代表 志村義明
大学を卒業後、大手シンクタンクに入社。リテール金融ビジネス向けの業務に従事。愛知、埼玉、山梨等で不動産賃貸業を展開し、会社員時代に合計100室超を購入。高利回り物件の投資を得意とし、保有物件の平均利回りは16%超にのぼる。現在は不動産会社(宅地建物取引業者 東京都知事(2)第98838号)を経営。
詳細プロフィール

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