家賃収入で年収600万円は可能?安く購入できる狙い目物件4種

公開:2014/01/05 | 更新:2018/10/02610

「家賃収入だけで生活することはできる?」
「大家さんって実際に儲かるの?」

そんな疑問にこたえるため、家賃収入を得る仕組みや、家賃収入だけで年収600万円以上を得る人の実例、家賃収入で安定した利益を上げるうえで重要になる物件購入のポイントなどを紹介しよう。

家賃収入はどうやって得られる?不動産投資の仕組み・方法

家賃収入とは?

家賃収入とは、アパートやマンションなど自身が所有する不動産の家賃として得られる収入のことである。

入居者さえいれば、オーナーである自分が別の仕事をしていても、休暇をとって旅行をしていても、毎月安定して一定の家賃収入が得られるため、「不労所得」として分類されることが多い。

家賃収入を得る不動産投資の仕組み・方法とは?

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家賃収入を得る仕組みは、不動産投資とよばれる。不動産投資は、アパートやマンションなどの不動産物件を購入し、それを第三者に賃貸することで毎月安定した賃料収入を得る投資方法である。

家賃収入を得るための物件を購入するには、金融機関から融資を受けてローンを組むのが一般的だ。そのため、自己資金の何倍もの投資が可能で、収入や貯金が少ない人でも家賃収入を得ることができる

実際には、毎月入居者から支払われる家賃から、物件購入時のローン返済費や部屋の管理運営費など諸費用を引いた金額が、手元に入ってくる家賃収入となる。

物件購入後の入居者募集や建物の管理運営などは、たいていの場合、管理運営会社に任せる事になるのでオーナーが自分で行う必要はない。

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実は会社員に向いている!? 家賃収入を目的とした不動産投資

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不動産を所有して家賃収入を得られるのは、莫大なお金を持つ資産家や、もともと土地を持っている地主など限られた人だけだと思っていないだろうか?

もちろん、そういった人たちが投資で有利になることもある。しかし、家賃収入を目的とした不動産投資は、安定した給与収入のある会社員にも向いているのだ。

なぜなら、「会社員=金融機関に対しての信用力が高い」からである。

家賃収入を得るための不動産物件の購入資金は、金融機関からの融資でまかなえばよく、莫大な資産や土地などをもっている必要はない。融資は、会社員の高い信用力だけでも十分手に入るものなのだ。

しかも、不動産物件を購入して安定した家賃収入を得られるようになってからは、投資のために自分の時間をかける必要はほとんどなくなる。

金融機関に対する信用力が高く、本業として会社に勤めながら手間をかけず家賃収入を得られる不動産投資は、会社員の副業にぴったりなのだ。

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家賃収入だけで年収600万円以上得て生活は可能なのか?

家賃収入で年収600万円を得るには、単純計算で月に50万円の収入が必要だ。毎月50万円といえば、会社員の給与並みかそれ以上になるだろう。

本業をもちながらも、家賃収入だけで安定した副収入を得ることができれば、老後資金の蓄えにまわしたり、早期リタイアを視野に入れることも可能

だが、普通の会社員でも家賃収入だけで年収600万円を得るというのは実現可能なのだろうか?

結論からいうと、十分可能であり、多くの人がゼロから不動産投資の勉強を始めて、数年以内に家賃収入だけで年収600万円以上を実現している。年収600万円以上得られれば、もはや副業ではなく本業にもなりうる。

実例として、家賃収入からローンの支払いや必要経費を差し引いたキャッシュフローで、毎月50万円以上を達成している2人の事例を紹介しよう。

事例1:家賃収入で年間600万円を得る33歳SEのAさん

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OLのAさん(33歳)は、SEとしての給与年収が650万円程度ある東京在住の会社員。もともとの貯金は300万円程度だったにもかかわらず、不動産投資を本格的に勉強し始めてたった6ヶ月で家賃収入を得るためのアパートを3棟も購入した強者だ。

アパート3棟の購入総額は2.5億円にもなるが、Aさんは新設法人を設立して、地方銀行から融資を受けることで物件を購入するための資金を調達した。

アパート3棟からの家賃収入によるキャッシュフローは毎月50万円、年間で600万円にもなり、本業のSEの給与年収650万円に引けをとらない収入をAさんにもたらしている。

Aさんには、不動産投資を勉強し始めてから知り合った「先輩不動産投資家」が何人かいて、その人達から知識を教えてもらった結果、短期間で物件を買うことができたという。

事例2:家賃収入で年間720万円を得る47歳酪農家のBさん

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Bさん(45歳)は、茨城在住の酪農家で、自営業としての年収は300万円程度。Bさんも不動産投資を始めてから1年で家賃収入を生み出すアパートを4棟も購入することができた。

自営業であるBさんの場合、会社員と違って金融機関からの融資を受けにくい。また、自営業の年収が300万円程度であることも融資を受けるハードルを上げる要因になる。

しかしBさんは、抜群の行動力を発揮し、地方銀行、信用金庫、ノンバンクなど複数の金融機関から融資を受けることに成功した。物件購入のために調達した資金の総額は、4棟で3億円にもなる。

今では、アパート4棟からの家賃収入が毎月60万円、年間で720万円ほどになり、家賃収入だけで本業の2倍以上の収入を得ている。

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「購入価格が安い」に勝るメリットはなし!?

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前述で紹介したような不動産投資で家賃収入を得て利益を上げるためには、できるだけ安く物件を購入することが重要になる。

自分で住む部屋を探す際には、「デザナーズの綺麗な部屋にしよう」「駅近で築浅の物件がいい」など理想の条件をたくさん指定したくなるだろう。しかし、家賃収入を得るための不動産を購入する際には、そのような感覚で物件を選ぶとたいていが失敗する。

家賃収入を増やすためには、「物件を安く購入する」ということが一番のポイントだ。

たとえ、綺麗で駅近、築浅、満室などのメリットが100個あったとしても、物件の購入価格が安いことに勝るメリットはない。物件が安く購入できれば、建物が多少汚かったり、周りに迷惑をかけるような入居者がいるような「ワケあり物件」でも問題ない。

なぜなら家賃収入は、綺麗な物件からでも汚い物件からでも同じように入ってくるからだ。利回りが高く、価格が相場より安い物件であれば、少々想定外のことが発生しても家賃収入でカバーできる。

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安く購入できるオススメは?家賃収入を得るための狙い目物件4種

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家賃収入を得て利益を上げるには、物件を安く購入するのがもっとも大切だということはわかった。しかし、最初から安い価格で売り出しているような物件はあまり存在しない。

では、安く買うにはどうすればよいか。

基本的には、指値が通る(買いたい値段が指定できる)物件を探すということになる。とはいえ、出ている物件すべてに片っ端から指値を指定していくというようなことは仲介会社に嫌われるので、値段交渉ができそうかの目星をつけて、価格交渉をすると良いだろう。

家賃収入を得る物件を安く購入するために、指値が通りやすい狙い目物件の特徴を紹介しよう。

オススメ1:値付けが高すぎる物件

1つ目は、値付けが高すぎる物件だ。このような物件を指値(値引き交渉)して安く買うのだ。

販売を開始してから2,3ヶ月たっても、反響がまったくない物件がある。物件の売り主は、その段階になって初めて、得られる家賃収入に対して物件の値付けが高すぎたことを理解する。

そうなると、不動産を売買する仲介会社は、売り主の気が変わって売り止めになることを避けるため、値下げをして売り主との仲介契約を延長したいと考える。そのタイミングで仲介会社を味方につけて指値を行えば、購入価格の交渉ができる可能性があるだろう。

オススメ2:汚い物件

2つ目は、汚い物件だ。

通常では汚くて見向きもされない物件も家賃収入を得るためには狙い目である。汚すぎる物件の多くは入居率が50%を切っていたり、内装のリフォームがまったく施されていない場合がほとんどだ。

一見して後ずさりしてしまうほど汚くても、多少のお金をかけて綺麗にすれば家賃収入が得られる優良物件に生まれ変わる可能性を秘めている

安定した家賃収入が得られるような物件に変えるためにいくら必要かというと、平米数×1万円~1.25万円が目安となる。クロスもフローリングもかなり汚れている20㎡の単身用の部屋であれば、20万円~25万円程度。60㎡のファミリー用の場合は、50万円程度と考えておけば良いだろう。

リフォーム費用の概算を出し、それを上回る指値ができるのであれば、家賃収入の得られるお買い得な物件となるだろう。

オススメ3:任意売却物件

3つ目は、任意売却物件だ。

任意売却物件とは、ローンや税金などの支払いが困難になった物件の所有者が、債務を返済する目的で売る物件のこと。破産などにより任意売却となってしまった、またはその直前の状況にあるオーナー(売り主)が所有している物件は安く買える可能性がある。

なぜなら、任意売却物件のオーナーは、物件がいくらで売れても自分の手元にお金が残るわけではないので、高く売ることに興味がないのだ。

このような物件の購入では、売買契約の内容とは別に、オーナーにメリットのある付帯条件(心付け)を提示すると、売買が円滑に進むことが多い。

オススメ4:相続物件

4つ目は、相続物件だ。

相続により、兄弟で共同名義の不動産を所有したものの、のちに売却して現金化することになった物件なども、大幅な指値が通る可能性がある。

相続時には、資産をめぐって親族間で揉めることがあり、たとえ家賃収入を得られる物件であっても、早急に相続不動産を売却して精算したいと考える人が少なくないのだ。相続物件は、価格よりも売却までのスピードを重視した、指値が通りやすい狙い目物件であるケースが多い。

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家賃収入を得るための不動産投資では、できるだけ安く物件を購入しよう!

金の豚の貯金箱

不動産投資で家賃収入を得るというと、とてつもなく大きなものを動かすイメージをもってしまいがちだ。しかし実際には、家賃収入で600万円以上を稼ぐ人の実例で紹介した人たちも、最初は1冊の書籍で勉強するところから始めている。

まずは、不動産投資関連の本を読んでみる、ブログを見てみる、セミナーに参加してみるなど自分が取り組みやすいところからスタートしてみるのが、ゆくゆく家賃収入だけで生活していくための第一歩となるだろう。そして、より多くの家賃収入を得るためには、物件を安く購入することが何より重要であるということを覚えておこう。

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