収益物件を買い続けるために何をするべきか

2018年07月17日72

「物件を買い続けることが出来ない」

「良い物件の探し方がわからない」

という人の声を多く聞く。

片や、自分からひけらかすことはないが、1年で何棟もの収益物件を買い続けている人も存在する。

買い続けられる人とそうでない人の違いは色々あるが、一番大きな差は行動量だ。

この項ではどうすれば、物件を買い続けることが出来るのかについて解説を行おうと思う。

物件の合格ラインを設定しよう

物件を買い続けるための前提として、購入する物件の水準を決めることが必要だ。

合格ラインを明確に定めて、基準に合う物だけを検討するようにするのだ。

提案された物件を何となく検討するのは、買えないだけならまだしも、買ってはいけないものを買ってしまう危険をはらむ。

必ず数値を用いて、定量的な基準のもと判断を行うことをやって欲しい。

利回りや価格は、定量的な基準としてはイマイチだ。

利回りが15%の築50年の木造と、利回り12%の築15年のRCなら後者を選ぶのが普通だ。

利回りは絶対的な定量基準にはなり得ない。

私の場合は、

・1億円当たりのキャッシュフローの額が200万円以上か?

・積算価格が売価を上回っているか?

をまずチェックし、エリアの希少性やリスクを勘案して補正してから、買うかどうかを決めている。

重要なのは、このような定量的な基準を自分の中で持っているかどうかだ。

私の場合、資産性がどれだけ高い物件でも、キャッシュフローが出ないのであれば基本的に購入することはない。

買付を入れる数を増やすことが重要

自分が物件を買う際の基準を決めた後には、それに合う物件を見つけるために行動を起こす必要がある。

多くの人が、不動産会社や有料の不動産コンサルティング会社から提案を受けた収益物件を、受け身で検討するだけに留まっている。

自分からネットで探したり、不動産会社に往訪して物件を探しに行くようなアクションを取る必要があるのだ。

行動量が十分かの一つの目安は、買付申し込みの量だ。

買付を1本どこかの物件に入れていればそれで十分だと思っていないだろうか?

買付を1本入れただけでは全然不十分だ。絶対量が足りない。

買付は並行して何本も入れることが重要だ。常に5本買付が入っている状態を目指そう。

ある程度買付の確度が高いと思っていても、それらが全部通って決済まで進むことはまずない。

大体どこかで売り止めになったり、融資が付かなかったりして止まってしまう。

買付1本入れて安心していたらそれがダメになり、そこでまたゼロから探すことを始めていていることを繰り返していては、すぐに時間が過ぎてしまう。

5本の買い付けを入れている状態が半年以上続いているにも関わらず、1つも物件が買えないことはまずない。

まずは買付を入れる本数を増やすことが重要なわけだが、それには物件の情報量を増やす必要がある。

しかしながら、市場にいい収益物件が全くない時期というのは確かに存在する。

私個人の経験では、丸々3か月間の期間を毎日ネットで複数のサイトの新着情報を確認して、週末に不動産会社に往訪していたことがあった。

それでも自分の基準に合う物件が全然見つからないので、

「市場にはいい物件が一つも存在しないのではないか?」

という錯覚に陥ったこともある。

ここで諦めないで続けられるかが、勝負の分かれ道だ。

逆に、もの何件ものいい情報が何故か集まりだす時期というのもあった。

重要なのは、1日1時間など自分が続けられるペースで毎日物件を探すことだ。

いい物件を探すのに特別なルートは存在しない。

実際に数十棟持っているメガ大家と呼ばれる人たちも、ネットで物件を探しているのだ。彼らがやっているのに我々がやらない理由がない。

良い物件に巡り合うためには、地道な努力の継続が必要なのだ。

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