日本政策公庫・商工中金の融資を使えば低年収でも不動産投資を始められる

2021年06月11日14,218

※この記事は2021年に更新されています。

この項では、政府系の金融機関である日本政策金融公庫・商工中金から融資を受ける方法について解説しようと思う。

政府系の公的な金融機関は、国民生活金融公庫、農林漁業金融公庫、中小企業金融公庫など、以前はいくつかあったが、2008年に全て日本政策金融公庫に集約された。

公庫・商工中金ともに中小企業向けの資金調達支援を業務としており、不動産への融資も行う貴重な存在だ。

融資エリアは極めて広く、日本全国どこでも対応可能となる。

しかしながら、市中の銀行とは融資プロセスが異なる面が沢山あるので、政府系から融資を受けることを目論む場合は個別に対策を練る必要があるだろう。

特徴を掴めば、不動産投資を加速させることに大いに利用価値のある存在となり得る。

日本政策金融公庫

大手町に本社を置く政府系の金融機関で、従業員7,000人超を抱え150以上の支店を持つ国内でも最大規模の金融機関だ。

先述の通り、かつて存在した3つの政府系金融機関を集めて成り立っており、それぞれが担当していた業務範囲を、国民生活事業、農林水産事業、中小企業事業として分けられている。

創業支援融資や女性向けの融資など他の金融機関にはない種類の融資も行っており、公的な側面と商業的な側面の両方を備えている。

収益不動産にも積極的に融資を行っているが、普通貸付の上限となっている4,800万円が一つのハードルになる。

さまざまな融資制度を利用したとしても、最大で7,200万円までが目安となるだろう。

金利は固定と変動が選べ、利率は2％台前半と概ね低いことが特徴だ。元利均等返済に加えて元金均等返済が選べることも市中の金融機関にはない特徴だ。

ただし、融資期間についてはRC・鉄骨・木造などの構造によらず、普通は10年が限度で長くても15年となる。この金融機関の性質として事業のキャッシュフローが回るのかを重視するため、物件の評価には収益還元法を使う。

よって、利回り15％以上の高利回りで低価格な築古木造物件に取り組むのに適していると言える。

国民生活金融公庫のもう一つの特徴として、2000万円以下の物件については担保設定をしないことが挙げられる。無担保で借り入れをすることが可能なので、購入した物件を次の物件の共担として利用すれば物件を増やしやすくなるだろう。

以前は登記を一旦移転してからでないと融資が降りないという、悪名高い仕組みがあった。

売買代金を払う前に登記だけ移転することは、通常売主はOKしない。そのまま代金が支払われない可能性があるのでこれは当たり前だ。

その場合、一定のお金を売主に預託するなど、色々な手段で売主を説得して事前に登記だけ移転することの了承を得るしか方法がなかったのだ。

当然ながら交渉が不調に終わることも多かっただろう。

しかしながら、今現在このような仕組みはなくなっており、普通の銀行と同じく融資実行日（決済時）に登記移転を行う形で決済可能だ。

新規法人への融資も可能だが、その場合個人融資と手続きが異なるので予め伝えておく必要がある。

融資の相談は、通常最寄りの支店にお願いすることを勧められる場合が多い。

ただし気を付けるべきなのは、通常の銀行と同じく融資姿勢は支店や担当者によって大きく異なるという点だ。

私も残債が大きすぎるので融資は絶対に無理だと断られたことが何回もあったたが、公庫のある支店に持ち込んだらあっさりフルローンが出たことがある。

居住地の最寄りの支店で融資を断られた場合は、勤務先に近い支店や、物件の近くの支店など、持ち込むことに何らかの合理的な説明が出来る支店に持ち込むのが良いだろう。

商工中金は、日本政策金融公庫と同じく地場の中小企業の資金調達の円滑化を目的としており、株式会社商工組合中央金庫法に基づいて活動を行う株式会社だ。

半官半民の金融機関で、いずれ政府保有株を処分して完全民営化がなされる予定となっていたが、2011年に国の関与についての方針が確定するまで一旦ペンディング状態にすることが決まっている。

融資以外に、預金の預け入れや、債券の発行、為替、手形など、公庫は行わない分野も手掛けている。

不動産の融資についても行っているが、実際に商工中金から融資を引いているという成功事例を持つ人は多くはいない。融資金額は物件価格の7割融資を目途となる。

物件評価を行う際、耐用年数を厳しく見るので、実質的に新築に近い築浅しか融資が降りない。

期間は最長で15年で、金利は1％台～2％台で借りている人が多い。

公庫と同じく融資対象エリアは全国だ。

築浅の物件が出てきたら、融資を打診する金融機関に入れるべきだろう。

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不動産投資ユニバーシティ代表志村義明
大学を卒業後、大手シンクタンクに入社。リテール金融ビジネス向けの業務に従事。愛知、埼玉、山梨等で不動産賃貸業を展開し、会社員時代に合計100室超を購入。高利回り物件の投資を得意とし、保有物件の平均利回りは16%超にのぼる。現在は不動産会社（宅地建物取引業者東京都知事(2)第98838号）を経営。 詳細プロフィール