資産管理会社の新規設立して不動産投資を行うためのコツ

資産管理会社は、その名の通り個人の資産を管理するための法人だ。

資産を既に持っている人が節税のために作ることが多く、経費を計上しやすかったり相続対策上のメリットがある。

しかし、資産を持っていない人も、不動産投資をするために新設の資産管理会社を作って融資を受けることは可能だ。

法人を利用した不動産投資には税制上、融資上の様々なメリットがある。

不動産投資で資産管理会社を利用する場合、融資の打診を行い銀行から承諾が出た後に、速やかに資産管理会社を作ることになる。

会社設立の間も物件を確保しておかなくてはならないので、手続きはスピードを要することになるだろう。

設立の手続き自体は行政書士に任せればそれほど難しくないが、社名などは悩む人が多いので定款や印鑑などと合わせて、予め作っておいた方がいいと思う。

法人設立に要する手続きの流れは、以下の通りだ。

事前に準備しておけば、8営業日ぐらいで全て終えることが出来るだろう。

社名、本店所在地、事業目的等の決定

①社名

社名は何でも大丈夫だ。

使用できる文字はひらがな、漢字、カタカナ、ローマ字、アラビア数字に加えて、「＆」（アンパサンド）、「’」（アポストロフィー）、「，」（コンマ）、「・」（なかてん）、「．」（ピリオド）の６種類の符号だ。

ここで迷う人も多いが、後から変えることも出来る。

②本店所在地

本店所在地は自宅でもいいし、事務所があればそこの住所でもいい。バーチャルオフィスでもOKだ。

③事業目的

事業目的は、不動産事業のみとしよう。不動産管理、不動産賃貸などいくつでも入れることが出来る。

この際、不動産売買という事業目的を入れるのは避けよう。短期で転売される危険性を融資する銀行が感じてしまうからだ。

最後に「前各号に付帯する一切の事業」という文言を入れれば、出来る業務の幅が広がる。

④出資者

新設の資産管理会社を設立する場合、出資者は本人のみで大丈夫だ。

本人と配偶者（妻）の2名でも可能だ。

その場合、本人の出資比率を3分の2以上にしよう。

過半数ではなく3分の2以上にするのは、物件売却が株主総会での特別決議事項にあたり、株主の3分の2以上の同意が必要だという不動産事業特有の問題があるからだ。

万が一配偶者と別離(離婚)した場合、自分が株式の3分の2以上を保有していないと、物件の売却が出来なくなる可能性が出て来る。

⑤資本金

新会社法施行後は資本金が１円でも起業が可能となった。

1円でも会社法上は全く問題がないが、本気で経営をする気があるのかという観点からは、非常に見栄えが悪い。

融資を受けたいのであれば、以前有限会社の最低資本として定められていた、300万円は最低でも資本金として入れた方がいいだろう。

⑥決算月

決算月は会社の設立の月から１年以内に設定しなければならない。

特に理由がなければ、１年後に設定しよう。

設立を4月にして決算期を7月にすれば、1期目はすぐに終わってしまう。

しかしこのような短期間で1期目の実績作りが出来ているかというと微妙なので、期末までは少なくとも半年は空けた方がいいだろう。

⑦役員

本人と家族を役員にして、役員報酬による節税を図ろう。

通常は本人と妻のみで大丈夫だ。それに加えて子供が成人しているなら子供も加えよう。

役員報酬も会社員の給与と同じく累進課税だ。

役員一人に600万円渡すよりも、本人、妻、子供に200万円ずつ渡した方が節税できる。

役員報酬の額を期初に決めなくてはならないところが、日本の会社法の難点だ。

これは、期末に余剰金が余った際に、役員報酬として全て支払われてしまうと会社の利益をコントロールされてしまい、税金が徴収出来なくなることを危惧した措置だ。

初年度は赤字になる可能性が高いので、役員報酬はゼロで良いだろう。

⑧公告

株式会社は、確定した決算書の内容を公告しなければいけない。

官報への掲載

日刊新聞への掲載

HPへの掲載による電子公告

の3つのどれかを選ぶ必要がある。

会社法ではこのような決まりがあるものの、個人の資産管理会社設立で実際に公告を実施する人は稀だ。

罰則規定も特にないのでやらない人が多いのだ。

代表者印、社印、銀行印の作成

印鑑はいわゆる法人3点セットをネットなどで注文して作ろう。

代表者印は丸印で、契約書等の押印に使われる。

社印は領収書や請求書の押印に使われる。

銀行印は銀行の口座開設時に使う。代表者印と同じでもいいが、セキュリティ上の問題があるので別に作った方がいいだろう。

登記時に必要なのは代表者印の印鑑登録だ。

個人の印鑑と同じものを使うことも現実的には可能だが、個人印と法人印は通常大きさが異なる。

信用上の理由から、やめた方がいいだろう。

定款作成・定款認証

定款は司法書士の先生に作ってもらおう。

定款認証は公証役場で実施される。

公証役場で定款と4万円の印紙を出し、手続きを行う。

完了時に定款の控えを5万円の手数料と引き換えに受け取る。

司法書士であれば電子認証が可能で、4万円の印紙代が不要になる。

お願いしてやってもらった方が良いだろう。

出資金の振込

新設法人には当然ながら銀行口座が存在しない。

それゆえ、資本金の振り込みは取締役個人の口座を利用することになる。

出来れば口座を新設した方がいいが、面倒くさいなら既存の個人口座に振り込むことで対応しよう。

誰が振り込んだか証明する為に、必ずATM 等の振込人の名前が残る方法で、出資者の個人名で振り込みを行う。

後で、口座入金のコピーを法務局に提出することになるので、この作業は飛ばすことが出来ない。

承認承諾書の作成

役員から就任の承認承諾書を取る。

書式は司法書士の先生から貰おう。

登記申請

本店所在地を管轄する法務局に行き、株式会社設立、登記の申請をする。

「登記を申請する日」が「株式会社設立日」となるので、大安を選んだりしたいのなら日程を調整しよう。

税務署への届け出

税理士への申請を忘れがちだが、これは必ず実施しよう。

「青色申告承認申請書」を提出して、「欠損金の繰越控除」を受けるのだ。

設立から2ヵ月以内（もしくは1期期末の早い方）が期限だ。

これは、決算で赤字（欠損金）が発生した場合、その後７年間繰越で利益と相殺出来る措置だ。

初年度は経費がかさみ赤字になるケースが多い。繰越控除が使えないと非常にもったいないので注意したい。

会社設立に必要な費用

会社設立にかかる費用は以下の通りだ。

会社設立は非常に定型化された作業だ。手続きの巧拙はあまりない。

ネットなどで探せば安く出来る代行業者がいるので、上記の費用を参考に選ぶと良いだろう。

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この記事の監修者

不動産投資ユニバーシティ代表 志村義明

大学を卒業後、大手シンクタンクに入社。リテール金融ビジネス向けの業務に従事。愛知、埼玉、山梨等で不動産賃貸業を展開し、会社員時代に合計100室超を購入。高利回り物件の投資を得意とし、保有物件の平均利回りは16%超にのぼる。現在は不動産会社（宅地建物取引業者 東京都知事(2)第98838号）を経営。
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