「収益還元法」をマスターすれば、物件の高値掴みは激減する

2019年02月28日2,124

「収益還元法」をマスターすると、収益物件の価格算出を自分の手で出来るようになる。

収益物件などの不動産を購入検討する際に、誰しも一度は抱く疑念が「相場より高値掴みしていないか？」であろう。

そこで不動産投資家が出来ることは、「物件の価格の算出方法」を知って、その計算式に「不明確な要素」がないかチェックする術を身につけることだ。

このチェック法が身に付くと、物件を高値掴みしないのはもちろんのこと、優良物件を見つけ出す確率も大きく増すだろう。

今回はその「物件価格の算出方法」について説明していこう。

最も覚えておきたい「収益還元法」

価格算出方法には、代表的なものが3つある。

「収益還元法」「原価法」「取引事例比較法」だ。

それぞれ簡単に説明すると以下の通りになる。

①「収益還元法」

不動産から将来的に生み出される価値を、現在価値に割り引いて不動産価格を決定する方法

②「原価法」

対象の不動産を、仮にもう一度建築した場合にいくらになるか（再調達原価）で不動産価格を決定する方法

③「取引事例比較法」

対象不動産と条件が近い物件の取引事例を多く収集し、補正や修正を行いながら不動産価格を決定する方法

この中で、収益物件の価格算出方法として一番適しているのが「収益還元法」で、「収益還元法」はさらに2つに分けられる。

「直接還元法」と「DCF法」である。

①-1「直接還元法」

物件周辺の取引事例から利回り水準を計算し、そこから物件の価格を逆算していく方法

①-2「DCF法」

「ディスカウントキャッシュフロー」の略語で、「お金には時間的な価値がある」ことを前提に、将来の金額を現在の金額に巻き戻して考える方法

ここでは不動産投資家が実際に自分で計算しやすい「直接還元法」の計算式を具体的にみていこう。

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例えば、「直接還元法」で計算すると、1年間の収益が160万、経費が60万で還元利回りが8%の場合は以下のような計算式となる。

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つまり、不動産から発生した年間収益（家賃収入ー経費）を、還元利回り（期待利回りとも言う）で割り戻して、不動産価格を算出するのである。

収益還元法で大切なのは「レントロールの精査」

ここまで読んで「なんだ、簡単だな」と思った方も多いと思うが、実はこの計算式の構成要素である「収益」「経費」「還元利回り」をより正確に出す作業が最も肝心なのである。

例えば「収益」とはもちろん家賃のことであるが、これをきちんと調査するには物件のレントロールの確認が必須だ。

レントロールとは以下の図のようなもので、部屋の賃料・共益費・敷金・礼金と入居時期が記載されているものが一般的である。

【レントロール：サンプル】

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上記のレントロールのサンプルのうち、101号室と102号室を比べて欲しい。

面積は同じでも、101号室の賃料は78,000円で102号室の賃料は73,000円と5,000円もの開きがある。

また、101号室は敷金が2ヶ月分なのに対して、102号室は1ヶ月だ。

この賃料・敷金の差は入居時期に大きく関係している。

契約期間の項目を見てもらうと、どの契約者がいつ入居したかが分かるだろう。

そして、ほとんどの賃貸物件は、まだ物件が新しい時期に高い家賃で入居した入居者が、そのまま高い家賃を払っている場合が多い。

つまり、高い家賃を払っている101号室や201号室が退去してしまえば（単身者の最多居住期間は2〜4年のため遠からず退去となるだろう）、満室想定家賃は大幅に下がるということだ。

また、1つある空室の想定家賃も、102号室の73,000円と良くて同等か下がる可能性もあるだろう。

さらに細かく言うと、学生の入居者の居住期間は社会人より短いため、102号室は更新が望めない可能性が高い。

また、一般的に男性入居者の方がこだわりが少ない場合が多いため、男性が入居出来ても女性だと渋ってしまう物件の場合は、ターゲットが半分になってしまう。

そのため、女性入居者が多い物件の方が、入居付けが楽だと想定出来るのだ。

以上のように、大切なのは「収益」の中身であるレントロールを細かく検証して、より正確な満室想定家賃を出すことだ。

物件を購入してすぐに家賃が下がってしまったのなら、「想定より高値掴みしてしまった」と言っても過言でないからだ。

上記と同じ理由で「経費」もより正確に出すことが大切だ。

・税金

・管理費

・修繕費

・大規模修繕積立金

などのメインの経費から

・通信費

・エレベーター修繕費

まで、判明している経費はもれなく含めて計算したい。

Finance analyst looking and financial reports

収益還元法での「還元利回り」の設定とは

最後に「還元利回り」の設定である。

「還元利回り」とは「期待利回り」「キャップレート」とも呼ばれ、不動産取引の中でも頻出する概念であるが、計算法は存在しない。

一般的には、「類似不動産との取引事例の比較」から求める場合が多いのだ。

つまり、同じ地域の似たような物件が7%の利回りで取引されていたら、その物件より「築年数が古い」「駅からも1〜2分近い」の条件を加味して、7.5%に設定しよう等の決め方になる。

どうしても個人の希望的観測が入ってしまうが、ここで「8％の還元利回りで購入出来ればお買い得」「7.5%なら想定通り」「7%なら一旦保留」のような目安を予め自分で作っておくと、「お買い得価格」と「割高価格」を自分でしっかりと持って不動産取引の望めるため、「高値掴みしていないか？」などの価格面での不安要素は減るだろう。

また、全国の想定利回りは不動産サイト「HOMES」内の「見える！賃貸経営」（http://toushi.homes.co.jp/owner/）で確認することが出来るので、1つの基準とすると良いだろう。