資金がないならリスクを取る必要がある

2020年12月17日146

なかなか物件が買えないという話を多くの人から良く聞く。

個人でアパート経営を始めたいと考える人が年々増えていることも、物件の競争に拍車を掛けていることの原因だ。

良い物件が出れば、現金で買っていってしまう人も多くいるので、ただ待っているだけでは良い物件が回って来ることは稀なのだ。

資金力がない我々のような普通の会社員は、不動産の世界ではそもそも大変不利な状況だということを覚えておいてほしい。

人とは違う着眼点を持つことの重要性

そのような競争が激しい環境下でも、諦める必要はない。

人とは違う着眼点を持つことが出来れば、活路は見いだせる。

・他人が使えない金融機関から融資を引ける
・自己資金を多く使う
・特殊な仕入れルートがある
・他人が嫌がる物件も購入対象にする

などだ。

上記の4つのうち上から2つは、コネクションや資金が必要なので、実現するのが難しい人が多いかもしれない。

3つ目の

「特殊な仕入れルート」

については、自分で良い不動産会社を探したり、有料の物件紹介コミュニティに入ったりすることが該当する。

私自身も、このような不動産会社回りを地道に行う活動は毎週末常に行って来た経験がある。

私が一番おススメするのは、4つ目の

「他人が嫌がる物件も購入対象にする」

だ。

他の人が

「これはリスキーだな」

と思える物件も、購入対象にするのだ。

具体的には

・空室が多く3分の1しか埋まっていない
・かなり汚れており、修繕に多額の費用が掛かる
・駅から遠く、客付けが出来るか不明
・物件価格が3億円を超えていて高い

などが該当する。

敬遠されている物件は本当にリスクが高いのか？

これらに該当する物件が本当にリスキーかどうかは、実際に調べてみないとわからない。

3分の1しか埋まってなくても、実際は需要が旺盛な地域かもしれない。

修繕に費用が掛かるとしても、それを正確に見積もれれば問題ないかもしれない。

駅から遠くても駐車場があれば支障がないかもしれない。

物件価格が高いと手控える人が多いので、あえて狙ってみると買えるかもしれない。

手ごろな7,000万円ぐらいのRCで、

利回り13％

駅から徒歩5分、

現在9割以上稼働している、

というような物件は、なかなか市場には出て来ない。

出ても、売りに出てもすぐに誰かが現金で買ってしまうだろう。

資金力のない我々は、リスクを積極的に取る姿勢を持つ必要があるのだ。

ではどのように調べるかと言うと、簡単なことだ。

需要があるかどうかは、周辺の不動産会社に電話でヒアリングしてみればわかる。

リフォーム費用がいくら掛かるかも、リフォーム会社に見積もりを出せばわかる。

このような手間を掛けて

「8割方大丈夫だ」

と判断したら、やるべきだろう。

未来のことは確定的ではないので、100％予測することは不可能だ。

ヒアリングの結果埋まると判断しても、募集してみたら想定通りに行かないこともある。

それでもあえて歩を進めなければ、始まらない。

出がらしの売れ残った物件を購入するよりは、リスクを取って少々想定が外れたぐらいの方が何倍もマシだろう。

このようなリスクテイク出来る能力があるかどうかは、不動産投資をする上では強力な優位性になるのだ。

この記事の監修者

不動産投資ユニバーシティ代表志村義明
大学を卒業後、大手シンクタンクに入社。リテール金融ビジネス向けの業務に従事。愛知、埼玉、山梨等で不動産賃貸業を展開し、会社員時代に合計100室超を購入。高利回り物件の投資を得意とし、保有物件の平均利回りは16%超にのぼる。現在は不動産会社（宅地建物取引業者東京都知事(2)第98838号）を経営。 詳細プロフィール