アパート経営のための損害保険基礎

2020年12月17日3,621

アパートやマンションを収益物件として購入する場合、損害保険には必ず入る必要がある。

融資を受けるのに抵当権を設定するので必要なことが多いという事情もあるが、リスク軽減の観点からも損保は必要だ。

アパート経営では大きな建物を購入することになり、その建物が災害や事故に巻き込まれると多額の出費が発生してしまう。

事業の運営に致命的なリスクをもたらす可能性のある事案に関しては、多少の出費があろうとも可能な限り事前に手を打っておくべきだ。

この項では損害保険の基礎知識について伝える。

基礎と言っても、通り一辺倒の内容だけではない。

損保は単なるコストでなはない。上手く活用すれば保険分以上のお金が返ってくるのだ。

アパート経営を上手くやっている人ほど、損保を上手く活用して請求を多くやっている。

ほとんどの人が知らない損保の実状について、順を追ってお伝えしよう。

アパート経営をする際に関係する損害保険は、大きく分けて、以下の2種類がある。

・大家が入るべき保険（火災保険、地震保険、施設賠など）

・入居者が入るべき保険（借家人賠償保険、個人賠償責任保険）

簡単に言うと建物の外側や共用部は大家が損保に入り、室内は入居者が入ることになる。以下より、大家が入るべき保険と入居者が入るべき保険の内容について説明しよう。

大家が入るべき保険

大家（投資家）は、建物の共用部を対象とした損害保険に入る。

項目	内容
①火災保険	火災のみならず、風災、水災、水漏れ、貨物の衝突、飛来、破損、汚染、盗難、など、広い補償範囲が、火災保険の対象となる。どの内容を対象とするかは選ぶことが出来る。例えば川や海が近くになくウォーターハザードの心配がないのであれば、水災の補償を外すことが可能だ。
②地震保険	地震が発生して建物が倒壊または破損した場合に支払われる保険だ。地震保険の保険金額は火災保険の3割～5割の範囲となる。損害内容により全損・半損・一部損に分かれ、支払われる保険金額も変わってくる。
③施設賠償責任保険	「施設賠」と略され、他人の所有物に損害を与えた場合に、その賠償金額を保証するための保険である。例えば、共用部の配管から水漏れがあり、入居者の部屋にある電化製品が濡れて壊れてしまった場合、施設賠に入っていれば保険金が支払われる。

火災保険の補償項目の詳細な内容は以下の通りとなっている。

項目
火災	火災事故で建物が損害を受けた場合に修理費や全損時の再取得するための費用が対象となる。
落雷	雷によって損害を受けた場合に適用される補償だ。電気機器類が雷によって壊れた場合や雷が原因による火事なども対象となる。
破裂・爆発	ガスなどの爆発やそれに伴う発火などが対象となる。
風災、ひょう災、雪災	台風、つむじ風、竜巻、ひょう、雪などにより起こった被害が対象となる。
水災	集中豪雨などにより建物が被った被害が対象となる。
盗難	泥棒に盗まれたものや破壊されたものが対象となる。
騒じょう	暴力や破壊行為による損害が対象となる。
水漏れ	給排水の劣化などによる水の被害が対象となる。
破損等	不注意による家財の破損などが、対象となります。

全ての火災保険は、火災、落雷、破裂・爆発を必須の内容として含めている。

その他の項目は選択可能となっているケースが多く、補償内容が増えると加入費用も増える。

盗難、騒じょう、水漏れ、破損などは、いくつかの項目がひとくくりになっているケースが多い。

次に、アパート経営を行う大家が加入する地震保険について説明しよう。

地震保険は損害内容により全損・半損・一部損に区分が分かる。これには明確な基準が設定されている。

損害区分		被害の基準	支払われる保険金額
全損	建物	建物の主要構造部の損害の額がその建物の時価額の50％以上になった場合、または焼失あるいは流失した部分の床面積がその建物の延床面積の70％以上になった場合	契約金額の100％
全損	家財	家財の損害額が家財の時価額の80％以上になった場合	契約金額の100％
半損	建物	建物の主要構造部、基礎、屋根、外壁等の損害の額がその建物の時価額の20％以上50％未満になった場合、または焼失あるいは流失した部分の床面積がその建物の延床面積の20％以上70％未満になった場合	契約金額の50％
半損	家財	家財の損害額が家財の時価額の30％以上80％未満になった場合	契約金額の50％
一部損	建物	建物の主要構造部、基礎、屋根、外壁等の損害の額がその建物の時価額の3％以上20％未満になった場合、床上浸水あるいは地面から45cmを超える浸水の損害を被った場合	契約金額の5％
一部損	家財	家財の損害額が家財の時価額の10％以上30％未満になった場合	契約金額の5％

火災保険、地震保険以外に、「特約」と呼ばれる、付帯的なオプション契約が選択可能だ。

代表的なのが「費用保険金」の特約で、これに加入していれば一定金額以上の保険金支払いに対して10％～30％の費用が保険請求のための諸経費のお金として支払われる。

入居者が入る保険

入居者は部屋の内部を対象とした保険に入る必要がある。大家が入るのは建物共用部の保険で、部屋の内部は入居者が入るのだ。当然大家が入る形にしてもいいが損保の契約は分かれることになる。

契約期間は一般的に2年間となっており、2年の更新時に損保も入りなおす手順にするのが一般的だ。

項目	内容
①借家人賠償保険	入居者の過失により、火災などが発生した場合に、建物ん所有者であるオーナーへの賠償について、補償する保険です。
②個人賠償責任保険	他の入居者などに対して、損害賠償責任を負った場合の肩代わりを目的とした保険です。水漏れで、階下の住人に被害を与えてしまった場合などに、適用されます。

次に掛け金となる保険料の決定方法について説明しよう。まず戻ってくる保険金額の上限により保険加入のための費用は変わってくる。保険金額の上限が高くなると当然ながらその保険への加入費用も高くなる。

火災保険の保険料は、

・建物の経年減価を考慮した時価で決めるやり方

・再度新築を建てるときに必要な再調達価格から算出するやり方

の2種類に算出方法が分類される。

計算方法は保険代理店によるが、再調達価格で計算される場合の方が多いようだ。

地震保険の保険金額は主契約となる火災保険の50％までしか加入することができない。これは保険会社が決めたルールなので代理店によって異なることはない。

地震が心配で、地震保険の保険金額を上げたい場合は、火災保険の保険金額を上げるしか方法はないということになる。

アパート経営で使われる保険用語の中には、非常にわかりにくい表現のものも多い。

正確な言葉を一語一句暗記する必要はないが、知っておいて損はない。

以下に用語と正確な意味の一覧を掲載する。

用語	内容
保険料	契約者が保険会社に支払う保険掛け金のことを保険料という。
保険金	保険会社が事故や災害の際に契約者に払うお金を保険金と呼ぶ。
保険金額	保険契約により実際に支払われる金額のことをいう。保険金との違いを理解するのが難しいが、実際に支払われる金額が保険金額で、保険会社が契約者に払うお金全般を保険金と呼ぶ。
保険価格	保険を掛ける対象物（建物）について保険会社が算出した時価を指す。
契約者	保険加入のための支払いを行う名義人のことを指す。
非契約者	保険がかかってる対象者（保険金が支払われる対象者）を指す。火災保険・地震保険の場合は物件の所有者が被保険者になる。
保険期間	保険会社が保険契約により補償の責任を負う期間。

アパート経営では、金融機関の融資条件に損保の加入が義務付けられている場合が多く、その場合は火災保険の保険金請求権に質権が設定される。

質権設定は金融機関が融資の抵当権を入れている建物が火災などにより倒壊した場合に備え、金融機関が融資金回収のための優先権を保有するために行う。

通常の損害保険の契約は、不動産の売買契約が成立し決済までの間に行うのが一般的だ。損害保険は申し込みさせしておけば、支払いは後で大丈夫なのだ。

決済の1週間前に代理店に依頼するぐらいのスピード感でも対応は可能となる。契約自体を行うまでは、意外と素早く出来るのだ。

保険の適用開始日は必ず所有権移転がなされた日である決済日を指定する。

所有権移転の際に災害が起きて売主と買主の間で揉めたと言う話は聞いたことがないが、可能性はゼロではない。必ず決済当日には保険が適用されているように対応しよう。

損害保険会社および代理店の選び方は、別項「不動産投資の損害保険は安さで選ぶべきではない」で説明しているので読んで欲しい。

この項では損保の基礎的な話を多くしたが、それは別項の説明を理解するための布石だ。

この別項の内容を知識として知っていれば、不動産投資家としては上位5％には入れるレベルになれると思う。

この記事の監修者

不動産投資ユニバーシティ代表志村義明
大学を卒業後、大手シンクタンクに入社。リテール金融ビジネス向けの業務に従事。愛知、埼玉、山梨等で不動産賃貸業を展開し、会社員時代に合計100室超を購入。高利回り物件の投資を得意とし、保有物件の平均利回りは16%超にのぼる。現在は不動産会社（宅地建物取引業者東京都知事(2)第98838号）を経営。 詳細プロフィール