建築確認証と検査済証とは

2020年12月17日8,495

建築確認証と検査済証について解説しよう。特に検査済証は、物件を売買する時にその有無を必ず確認する必要がある。

実際に中古物件を売買する際に、これらの証明書はない場合が多くある。「検査済証なし」などと概要資料に記載してある物件だ。

高利回りで売り急いでいる任売物件などはないことが多い。ないからと言って即違法建築だというわけではなく、交付された履歴はあるが証明書を紛失してなくなってしまった場合などが多い。これらの証明書はできればあった方がいいが、ない場合は代替手段もある。

新築時にいつこれらを取得するのかの流れから説明しよう。順序としては、建築する前に設計図書に基づいて建築確認証を役所から取得し、完成後に検査済証を再度役所から取得することになる。これらの証書の取得は法令で定められている。

建築確認証

建物を建築する際に建築基準に適合しているかを審査し、適合している場合は「建築確認証」が市区町村から交付される。

都市計画区域内では建造物のほとんどが建築着工前に「建築確認」を受ける必要がある。（都市計画区域外でも必要なケースが多い。）

この建築確認の事務を行うのは、特定行政庁の有資格者である「建築主事」という人達が執り行う。

建築主事の業務は、平成10年より民間委託が可能となり、「指定確認検査機関」として都道府県知事か国交省(複数地域にまたがる場合)から指定を受ければ、業務を行うことが出来る。

建築確認申請後、

建築基準法第6条1項～3項に該当する3階以上の木造または2階以上の非木造は、35日以内

建築基準法第6条4項に該当する2階以下の木造建造物などの小規模建造物は、7日以内

に審査が行われる。

実際に建築基準に適合しない旨の通知は、近年30-60件程度毎年出ているようだ。

階数が3階以上の共同住宅の場合、中間検査も受ける必要がある。マンションやアパートを新築で建てる場合は、多くのケースにおいて中間検査が必要となるだろう。

中間検査は、2階の床及びこれを支持するはりに鉄筋を配置する工事の終了後（または事前に指定された工程が完了後）に行い、工事完了の4日以内に申請し、その4日以内に審査が行われる。

建築確認が必要な建物の工事が完了した段階で、指定確認検査機関に届出をして完了検査を受けなければならない。

この手続きは、工事完了後4日以内に届け出を行い、建築主事は申請受理から7日以内に工事完了検査を行う。

その時に発行されるのが検査済証だ。

検査済証は建築基準法で取得が定められていたものの、2000年の段階では38％ほどの低い取得率だった。

これが2005年の耐震偽装問題を機に、金融庁が検査済証のない物件に対して融資を行わないよう各金融機関に指導したことから取得率は大幅に上がり、80％後半から90％台で近年は推移している。

不動産投資において問題になるケースがあるとすると、売却時に検査済証がない場合だ。

かつて、検査済証の取得率は10％-20％の時代が長かったことから、中古物件は検査済証を取得していないものが多数ある。

購入時に検査済証がないまま購入しても、売却時に検査済証があるかどうかを確認される場合があるのだ。

その場合、実際の検査済証がなくても検査自体は実施しており検査番号がある場合がある。特に法人やファンドが物件を取得する場合は、検査済証の確認は必ず行われる。

検査番号があるケースにおいても、検査済証の再発行は出来ない。

ただし管轄の役所に問い合わせればコピーが取得できる。検査済証が一度も発行されていない物件については、適法であるかどうかを改めて審査する必要がある。

検査済証の発行は出来ないが、それに代わる証書を発行する特定行政庁（役所）もある。

売却の際に買主側の金融機関がどうしても何らかの証書が必要なのであれば、役所に問い合わせて対応することを売主が行わなければならない。

物件の売却を検討している際には、注意が必要だ。

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不動産投資ユニバーシティ代表志村義明
大学を卒業後、大手シンクタンクに入社。リテール金融ビジネス向けの業務に従事。愛知、埼玉、山梨等で不動産賃貸業を展開し、会社員時代に合計100室超を購入。高利回り物件の投資を得意とし、保有物件の平均利回りは16%超にのぼる。現在は不動産会社（宅地建物取引業者東京都知事(2)第98838号）を経営。 詳細プロフィール