不動産投資の空室リスクを0％に近づける方法

2021年10月30日850

アパート経営において収益の大部分は家賃収入だ。

家賃収入は入居者がいてこそ発生するものであり、退去となると次の入居者が決まるまでその部屋からの収入はゼロとなる。

今回はこのアパート経営における空室のリスクを、事前に出来るだけ明確化して、0%に近づける方法を説明していきたい。

空室はゼロではなくマイナスである

まず最初に注意が必要なのは、空室になり収入がゼロとなった部屋でも、月々の管理費用、固定資産税、都市計画税などの固定の費用は発生するという点だ。

ローン返済期間中であればその返済も、さらにプラスでかかってくる。

つまり、空室により家賃収入がない状態は、収益がゼロではなくマイナスであるということだ。

例えば、サラリーマン大家さんが余裕のない経済状況でローンを組んでいた場合などは、それらのマイナス分をサラリーマン給与から穴埋めしなければならない。

経済的なゆとりを求めて行ったはずのアパート経営が、家計全体を圧迫し家族全体の生活を脅かすことにもなりかねない。

さらに注意しなければならないのが、この空室リスクはある一定期間で消えるものではなく、常に起こり得るという事実だ。

賃貸借契約は一般的に2年間で更新される。

しかし契約期間中であっても借り主は、1ヶ月前に退去の意思表示を行えば中途解約することが可能である。

つまり、現状が満室であっても、急遽1ヶ月後に空室になるリスクは、どの物件も常にはらんでいるのだ。

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築浅や駅近などの人気物件であれば、空室リスクはもちろん低いがその分価格が高く、利回りも低いのが一般的だ。

立地や建物状況が悪くても、価格が割安で投資妙味のある物件を見つけたら、事前に可能な限りの調査をし、空室リスクを明確にした上で検討することが大切だ。

空室予測のための調査は、地元の不動産屋に電話でヒアリングするが最も効率が良い。

Googleで「物件の所在地＋不動産会社」で検索し、最低でも大手FCを交えた2〜3社を選定し、電話でヒアリングを行おう。

ヒアリングで聞くべき重要事項は、以下の5項目だ。

（1）現状の物件の広さと家賃を伝え、家賃水準は妥当かを確認する。

（2）妥当でない場合は、3ヶ月以内に満室に出来る家賃水準を確認する。

（3）地域の駐車場の需要を確認する。

（4）物件周辺の敷金・礼金・広告費の相場を確認する。

（5）ペット需要を確認する。

現地の不動産屋2〜3件に電話して上記の5項目をそれぞれ確認できれば、購入予定の物件がそもそも需要のある地域なのか、空室が出た場合でもすぐに埋まるのかなどのリアルな情報を仕入れることができる。

見ず知らずの不動産屋に電話で様々なことを質問するのは、最初は躊躇われるかも知れない。

しかし、この15分程度の電話で、空室予測に有益な多くの情報を仕入れることが出来るのだ。

金銭的な価値に換算すると計り知れない。

また、不動産業者はこういった問い合わせ電話に慣れているから不審に思われることもなく、時間があれば対応してくれる。

もし電話をした相手が忙しく、ヒアリングが出来ずに切られてしまったら、別の業者に電話をすれば良い。

不動産業者は山の数ほどいるのだ。

アパート経営の空室リスクを事前に明確化するためには、物件のリアルな情報を出来る限り知っておくことが大切だということだ。

成功の鍵

ヒアリングで現地の不動産屋からリアルな情報が獲得できたら、次は不動産情報サイトＨＯＭＥＳの「見える！賃貸経営」（http://toushi.homes.co.jp/owner/）でも確認してみよう。

このサイト上で投資エリアを選択すると、空室率や利回り、人口の推移等などの多くの情報を知ることが出来る。

例えば「賃貸需要ヒートマップ」の項目では、賃貸入居希望者がよく閲覧する物件の場所が、地図上に10段階で色分け表示される。

駅からの距離はほぼ変わらなくても、住所の地名や学区が変わるだけで、閲覧数が大きく変わるなど地域の詳細がよく分かる資料なので、参考にしてもらいたい。

上記の様に、物件購入前には、現地のヒアリング情報と不動産情報サイトの情報を併せて、空室リスクを明確化しておくことが必要だ。

ある程度空室が出ると予測される物件でも、それをカバーする程の低価格であれば問題ないのだから、まずは多くの情報を元に空室予測を立て、その価格に見合った物件を購入することが失敗しないアパート経営への第一歩だ。

不動産投資ユニバーシティ代表志村義明
大学を卒業後、大手シンクタンクに入社。リテール金融ビジネス向けの業務に従事。愛知、埼玉、山梨等で不動産賃貸業を展開し、会社員時代に合計100室超を購入。高利回り物件の投資を得意とし、保有物件の平均利回りは16%超にのぼる。現在は不動産会社（宅地建物取引業者東京都知事(2)第98838号）を経営。 詳細プロフィール