安いリフォーム会社が存在する理由

2020年12月18日1,147

高い金額を請求するリフォーム業者が多くいる一方、ものすごく安い金額でリフォームが可能な業者も存在する。

何故このような現象が起きるかと言うと、工賃の単価が異なるからだ。

建設業界の仕組み

建設業界はピラミッド構造になっており、大きな建物の工事は以下の順に発注を行うことになる。言葉は悪いが、序列と言ってもいいだろう。

元請け　→　下請け　→　孫請け

大きな工事になると下請け以下の会社が複数存在し、孫請けも2次受け3次受けが出てくる。階層が何段階も深くなるのだ。

当然ながら、下層に行くほど単価は下がる。元請が、日給換算で5万円であれば、下請けは2万円、孫請けは1.5万円などになるようなイメージだ。

実際は人月発注とは限らないが、分かりやすく説明するとこうなる。

元請けや一次下請けの仕事は現場の工事ではなく、設計、工程管理、材工の調達などになる。

元請の仕事は孫請けには出来ないし、逆に孫請けがやるような現場作業を元請けがやることもない。

大手のゼネコンである鹿島や清水建設の社員が、現場で金槌やカンナを使うことがないことは容易に想像が出来ると思う。その逆も同じだ。

ゼネコンの例は極端だが数千万円以上の工事を元請としてやっている会社に、数十万円の小さいリフォームを依頼した場合を想像してみてほしい。

大きな会社は、営業マンのコストや、事務コスト、管理コストが掛かるので、単価は高くならざるを得ないのだ。

逆に、小回り良く対応する会社に頼めば、同じ作業内容でも見積もりは変わってくるだろう。

数十万円単位の仕事であれば、難しい設計や工程管理などは不要なので、孫請けの価格で施行してもらうことが出来るかもしれない。

不動産投資でリフォームを行う際の発注金額は、高くても1,000万円以内がほとんどだろう。

鹿島や清水建設に仕事の依頼することはあり得ないと思うが、元請の一時請けなどで数千万円円単位の仕事ばかりやっている会社に100万円程度のリフォームを頼んでしまうと、例えばクロス単価が1,000円以上するなどかなり割高になってしまう。

少人数で小回りが利く仕事を多くやっている会社に依頼するのが賢い。ただし、そのような孫請けの仕事ばかりやっている会社が、発注者である我々と直接仕事をやりたいとは限らない。

多少安い単価でもいいから、継続的に発注をくれる下請けや元受けの仕事をやりたいと考える会社は多く存在するのだ。

少額でもいいからこれから、元請の仕事を徐々にやりたいと考えている会社や個人は存在する。

このような人達に直接依頼出来れば、孫請け価格プラスアルファぐらいでやってくれる場合もある。

しかしこの手法はデメリットもあり、仕事が立て込んでいると受けられる職人が空いていないので、受注してくれない場合がある。

1社しか付き合いがないとその時点で新たな会社を探さなくてはならず、リフォーム開始までに無駄な時間が掛かってしまうのだ。

これでは募集開始も遅くなってしまい、空室が長くなると機会損失に繋がる可能性が高い。

リフォームを安く出来たとしても、結局は損をしてしまうのだ。

出来れば地域の物件ごとに数社付き合いがある会社を作り、いつでも発注が出来る体制を整えておくと良いだろう。

では、どのようにしてこのような小回りが利く会社を探すのかと言うと、電話帳やインターネットから自分で探すのはなかなか難しいだろう。

そもそもが旧態依然としている業界ということもあり、ちゃんと仕事をする職人であれば新規の発注先を積極的に探さなくても大丈夫だからだ。

一番簡単なのは管理会社に依頼することだが、その場合発注は管理会社を通すことになる。

見積もり費用は管理会社からもいくらか上乗せされた金額となってしまうので意味がなくなってしまうかもしれない。

いい職人を見つける手法は色々ある。

一番現実的な方法は周辺の物件を保有している大家から紹介を受けることだ。

大家同士がその地域で敵対するような状況は稀だと思うので、こころよく教えてくれる場合が多いだろう、

どのようにリフォームをしているか？工事単価はいくらなのか？などを聞いて、メリットがありそうであれば自分も工事をお願いしたい旨を率直に話すといいと思う。

先述の通り、職人や会社の置かれている立場によって、単価は大きく変わってくる。ただしいきなり無茶な値引きは控えた方が良いだろう。

工事の金額を重視しており、単価が高ければ発注しないことを最初に伝えてからコミュニケーションを開始すると良いと思う。

慣れた大家になると、自分で複数の職人を管理する「分離発注」をしたり、リフォームの内容によって職人を使い分けたりする人もいる。

リフォームは何回か発注すれば勘所がわかって来る。常に最初の一社に任せきりにするのはなく、色々トライして自分なりのやり方を見つけると良いだろう。

不動産投資ユニバーシティ代表志村義明
大学を卒業後、大手シンクタンクに入社。リテール金融ビジネス向けの業務に従事。愛知、埼玉、山梨等で不動産賃貸業を展開し、会社員時代に合計100室超を購入。高利回り物件の投資を得意とし、保有物件の平均利回りは16%超にのぼる。現在は不動産会社（宅地建物取引業者東京都知事(2)第98838号）を経営。 詳細プロフィール