レオパレスはなぜ評判が悪いのか

2021年06月18日143,075

レオパレス21のことを一度も聞いたことがない人は少ないだろう。アパート建築と不動産賃貸を行う不動産会社で、東証一部に上場している会社だ。

CMもよく流しているので、賃貸をメインにしている不動産会社の中では、恐らく知名度が一番高いだろう。

この記事では2019年に発覚した「レオパレスの建築違反問題」と「レオパレス社の評判と実態」について解説を行う。

「レオパレス物件」の評判が悪い理由

レオパレスは、レオパレス21が建築したアパート・マンションで使われる物件名称だ。

これらの「レオパレス」が冠に付くアパートは、レオパレス21が主導して地主がお金を出して建てているので、所有権はあくまでも土地を持っている地主・オーナーが保有している。

設計・建築から完成後の物件管理まで全てをレオパレスに委託する仕組みなので、必ずレオパレス○○という物件名にすることになっている。

入居者募集をする際に、アパート名だけでレオパレス物件だとわかれば都合がいい。それがブランド戦略にもなるからだ。

レオパレスは、業界では先進的な取り組みを多数行った会社だ。

80年代に当時は取ることが当たり前だった敷金をゼロにする戦略が当たり、それ以降もブロードバンド無料・家具家電付など、様々な独自の施策を考えて行ってきた。

またデベロッパーとしての営業力が非常に強く、土地持ちの地主に何回も訪問しその場所にアパートを建てる方法で拡大して行った。

しかしながら、世間からの評判はすこぶる悪い。

レオパレスの木造アパートは壁がものすごく薄い
レオパレスは退去時に沢山お金がかかる

などのうわさは、誰でも一度は聞いたことがあるだろう。

これらのうわさは多少の誇張はあるものの、実際に多くの物件でこのような被害が発生している。

壁が薄いのは大変有名だが、これは築年が古い木造アパートの話だ。

土地持ちの地主の家に日参して直接口説くという営業戦略を取っているため、地主はレオパレスのプランに乗り気になれば、採算性を比較する対象が存在しなくなる。

そのため、言われるがままレオパレス側にかなりの利益が乗った、質の悪い安普請で物件を建ててしまうのだ。

このような背景から、設計図面を使いまわしたチープな造りのレオパレス物件が日本全国に多数建つことになった。

その上、レオパレスは物件完成後の管理まで請け負うので、いつまでも美味しい汁を吸える。

レオパレス物件を建築する際にどのくらい利益が乗っているかというと、土地持ちで建物分しか費用が掛からないにも関わらず、利回りで7％-10％程度の水準になる。

この利回り水準は、土地と建物の両方を購入した場合の利回りよりも低いこともある。

こんなレオパレス物件を建ててしまった地主が儲かるわけがない。可哀想になるぐらいだ。

土地持ちであれば、少なくとも利回り17-8％は欲しい。

恐らく普通に建てた場合の1.5倍～2倍の建築費が掛かっている計算だろう。

特に90年代のレオパレス物件は出来るだけ安く建てることを重視していたため、くだんの薄い壁の物件が大量に供給されることになった。

これでもレオパレス物件の部屋が埋まっていたのは、家電付や敷金ゼロがレオパレス以外にあまりなかったためだ。

それが次第に広まっていくとレオパレスの優位性がなくなり、悪い評判が徐々に出て来るとともに空室率が上昇していった。

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レオパレスの建築不備により1,324棟が法令違反に！

2019年2月に入り、レオパレス21は自社の施工物件1,324棟が建築時の不備により法令違反の状況にあることを発表した。

延焼防止のための天井裏の仕切り壁が設置されていないなどの問題が発生している物件はさらに増える可能性があり、問題となる物件を所有するオーナーは現時点で1,163人にのぼるとされている。

この問題によりレオパレス21は1万4000人の入居者に転居の依頼をしており、大きな社会問題に発展している。

なぜレオパレスの建築不備がいまになって発覚したのか？ことの発端はレオパレス物件を所有するオーナーで構成する「オーナー会」の存在がある。

オーナー会はレオパレスが家賃保証の契約内容を守らないなどの内容について訴訟を起こしており、その訴訟の中で違法建築も裁判の焦点として挙げていた。

その結果、オーナーと共有された違法建築の内容は複数箇所に及んだが、レオパレスはオーナーを懐柔しながら改修し続ける対応を行った。

しかしながら、2019年2月にテレビ東京の「ガイアの夜明け」が入手した内部文書を広く公開したことにより、世間の耳目を集めるようになり今回の件に発展した。

2019年2月5日放送マネーの魔力３（レオパレス）｜日経スペシャルガイアの夜明け : テレビ東京

なぜ地主は評判が悪いレオパレス物件を建ててしまうのか？

なぜこのようなチープな物件・違法な物件を提供するレオパレスに、地主が建設を依頼してしまうのかについて解説しよう。

レオパレス２１は営業力が強いことは先述したが、彼らは土地持ちの地主に対して「家賃保証」を行うことを大きなメリットとしてうたっている。

募集と管理をレオパレスに任せれば、家賃の85-90％を空室があっても支払うことを約束するのだ。

これはアパート経営にリスクを感じる地主にとっては大きなメリットのように思える。

しかしこれにはカラクリがあり、実際に家賃がいつまでも保証されるわけではない。

契約期間は20年などの長期間だが、家賃の相場に合わせて家賃保証の額が変わる旨が契約書に記載されているのだ。

新築の時は8万円で貸せていた部屋も、築が10年過ぎると6万円台まで低下している可能性が高い。場合によってはその水準でも埋まらず空室が多く発生するかもしれない。

その時にレオパレス２１は地主に家賃保証額の大幅な減額を一方的に通告するのだ。

例えば、

「3か月後から家賃保証額をこれまでの70％にする」

ということを一方的に言ってくるのだ。

こんな通告が一方的に来るような契約は保証とは言わないだろう。

建築計画から管理運用までレオパレスに全て依存し、アパート経営を自分で考えて行うことが出来ない地主は、このような通告にもおとなしく従うしかなくなってしまう。

最近はインターネットの発達によりこのような情報も容易に取得できるようになってきた。しかし地主に対する昔ながらの営業手法は今でもそれほど変わっていないようだ。

毎週地主の所に通って仲良くなり、所有している土地に高額なアパートを建てさせる営業を行うやり方だ。

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本当に大丈夫？あえてレオパレス物件に引っ越すべき理由

ネットの普及により部屋を借りる人も色々な選択肢があることがわかり、敷金ゼロ礼金ゼロの物件もレオパレスしかなかった時代と比べて格段に増えた。

レオパレスが打ち出した施策による優位性が、段々なくなってきているのだ。

レオパレスも手をこまねているわけではなく、壁紙を選べるようにしたりといった様々な取り組みを最近は行っている。

では、レオパレスの物件をあえて借りる必要があるのかについて話そう。

ここからは私の考えだが、築10年以内のRC（鉄筋コンクリート）物件であれば壁が薄かったり違法建築だったりすることも少ないので、レオパレスだからと言ってこと最初から避ける必要はないだろう。

RC物件は木造物件と違い違法建築の可能性も低いので、2019年の建築不備の事件で評判が悪くなったレオパレス物件をあえて安い家賃で借りるというのは選択肢としてアリだろう。

例えば、相場70,000円の家賃がレオパレスなら55,000円などで借りれるのであれば検討してみてよいと思う。

ただし賃貸契約の内容はレオパレス独自の条項が加わっている場合も多いので注意が必要だ。

特に退去時の精算費用などの賃貸契約については十分注意して確認し、不明点は予め聞いておくのが良いだろう。

レオパレス物件は、全国にあるレオパレスセンターやレオパレスパートナーという店舗でしか基本的には借りられないので、その点も注意が必要だ。

他の物件でも、家具家電付や敷金礼金がゼロの物件は今や多数存在するので、引っ越しをする際にレオパレスセンターに絞る必要性は薄いだろう。

レオパレス以外の他物件と家賃・設備などをしっかり比較して、レオパレスで住むことの割安感が強ければ借りてしまって良いと思う。

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この記事の監修者

不動産投資ユニバーシティ代表志村義明
大学を卒業後、大手シンクタンクに入社。リテール金融ビジネス向けの業務に従事。愛知、埼玉、山梨等で不動産賃貸業を展開し、会社員時代に合計100室超を購入。高利回り物件の投資を得意とし、保有物件の平均利回りは16%超にのぼる。現在は不動産会社（宅地建物取引業者東京都知事(2)第98838号）を経営。 詳細プロフィール